Tilsyn med tomme fritidsleiligheter: hva sameiet kan kreve

Vedlikeholdsplikten gjelder også i månedene du ikke er der

Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Plikten omfatter også tilleggsdeler, for eksempel en bod eller en terrasse som hører til enheten (eierseksjonsloven § 32). Loven gjør ikke unntak for fritidsleiligheter eller for perioder da ingen bor der.

Hva plikten krever i praksis, står ikke i loven. Det handler om å forebygge skade. For en leilighet som står tom i vintermånedene, betyr det at noen må vurdere risikoen for frost, lekkasje fra vaskemaskin og varmtvannsbereder, og vann som blir stående i rør. Hvor langt eieren må gå, avhenger av bygget, klimaet og hvor ofte slike skader skjer.

Hva sameiet kan kreve av tilsyn med fritidsleiligheten

Loven har ingen egen regel som pålegger seksjonseieren tilsyn eller en bestemt innetemperatur. Sameiet har likevel flere verktøy.

Årsmøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen (§ 28). Regler som at vann skal stenges ved lengre fravær, eller at eieren skal oppgi kontaktperson med nøkkel, ligger nær det en ordensregel kan romme. Hvor grensen går mot mer inngripende krav, er et skjønnsspørsmål.

Vedtektene kan også inneholde bestemmelser om dette. De kan fastsettes eller endres på årsmøtet, og det krever som hovedregel to tredjedeler av de avgitte stemmene (§ 27). Vedtektene kan ikke gi noen en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning, og en begrensning i eierens rådighet over egen seksjon krever samtykke fra dem den rammer.

Loven gir sameiet en uttrykkelig adgang til bruksenheten på ett punkt. Seksjonseieren skal gi sameiet tilgang for å vedlikeholde, installere og kontrollere felles installasjoner som rør, ledninger og kanaler. Det skal varsles i rimelig tid, og arbeidet skal gjøres uten unødvendig ulempe (§ 33). En generell rett for styret til å gå inn for å se til leiligheten, står ikke i loven.

Hva eieren kan gjøre i praksis

Loven sier ikke hvilke tiltak som kreves, men noen er vanlige for en leilighet som står tom i kuldeperioder:

• stenge hovedkranen og tømme vannrørene når du reiser for lengre tid
• skifte slanger til vaskemaskin og oppvaskmaskin med jevne mellomrom
• la varmen stå på et minimum, slik at frost ikke tar rørene
• gi sameiet eller en nabo navn og telefonnummer til noen som har nøkkel og kan komme ved varsel

Har sameiet vedtatt ordensregler eller vedtektsbestemmelser om slikt, følger du dem selv om du synes de er strenge. Er du uenig, kan du ta det opp som sak på årsmøtet.

Når skaden kommer fra sameiets rør

Ikke alle vannskader er seksjonseierens ansvar. Sameiet skal vedlikeholde felles installasjoner, også de som går gjennom bruksenhetene. Kommer lekkasjen fra et felles stigerør, er det sameiet som har ansvaret for vedlikeholdet. Sameiet skal erstatte tap som mangelfullt vedlikehold påfører seksjonseierne gjennom skader på bruksenhetene, med mindre det kan sannsynliggjøre at svikten skyldtes en hindring utenfor sameiets kontroll (§ 35).

Ansvaret følger derfor av hva som sviktet: eierens eget anlegg eller de felles installasjonene. Oppdager du at sameiets rør er i dårlig stand, bør du si fra skriftlig til styret, så det er dokumentert at sameiet visste om det.

Erstatning og sanksjoner

En seksjonseier som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten, skal erstatte tap det påfører andre seksjonseiere. Han slipper erstatning hvis han kan sannsynliggjøre at svikten skyldtes en hindring utenfor hans kontroll, og det ikke var rimelig å vente at han skulle ha regnet med hindringen eller unngått følgene (§ 34). Indirekte tap, som tapte leieinntekter for naboen, dekkes ikke. Utgifter til erstatningsbolig er likevel ikke indirekte tap.

Vesentlig mislighold kan i ytterste fall føre til at styret etter skriftlig advarsel pålegger seksjonseieren å selge seksjonen. Det er en tung sanksjon, og den krever at misligholdet er vesentlig.

Kort oppsummert

• Tilsyn med fritidsleilighet i sameie følger av vedlikeholdsplikten: seksjonseieren skal forebygge skade på fellesarealene og andre enheter.
• Loven har ingen fast regel om tilsyn eller oppvarming, men årsmøtet kan fastsette vanlige ordensregler, og vedtektene kan ha bestemmelser.
• Sameiet har adgang til bruksenheten for å vedlikeholde og kontrollere felles installasjoner, med rimelig varsel.
• Seksjonseieren kan bli erstatningsansvarlig for skade på andre, med mindre svikten skyldtes en hindring utenfor hans kontroll.
• Sameiet har ansvar for felles installasjoner, så hvor lekkasjen startet, avgjør hvem som må betale.