Eierseksjonsloven

§ 24 — Din rett til å selge og leie ut (og Airbnb-regelen)

Du eier leiligheten, men har du full frihet? Her lærer du om din rett til fritt salg og utleie, og den viktige 90-dagersregelen for Airbnb-utleie.

Kort svar

Som utgangspunkt kan du selge, pantsette eller leie ut leiligheten din helt fritt, til hvem du vil. Men styret kan i noen tilfeller kreve å forhåndsgodkjenne nye naboer (hvis dette står i vedtektene). Skal du leie ut hele boligen på Airbnb, kan du maksimalt gjøre det i 90 døgn per år.

Paragraftekst

Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av sameieforholdet og denne loven. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon. Seksjonseieren kan også påhefte seksjonen servitutter, forkjøpsretter eller andre løsningsretter og foreta andre rettslige disposisjoner over seksjonen. Seksjonseiernes rettslige disposisjonsrett over seksjonene kan begrenses i vedtektene dersom de som berøres, samtykker i begrensningen. Slike begrensninger kan også fastsettes i avtaler mellom seksjonseiere eller i avtaler mellom seksjonseiere og tredjepersoner. Er det i vedtektene fastsatt at styret skal godkjenne en ny seksjonseier eller leier av en seksjon, kan styret bare nekte godkjenning dersom det foreligger en saklig grunn. Forholdene som er nevnt i § 6, er aldri en saklig grunn til å nekte godkjenning. Selv om det i vedtektene er nedlagt forbud mot at juridiske personer kan erverve seksjoner, kan følgende juridiske personer til sammen erverve inntil ti prosent, men likevel minst én boligseksjon, i eierseksjonssameier som består av fem eller flere seksjoner: a. staten b. fylkeskommuner c. kommuner d. selskaper som har til formål å skaffe boliger og som ledes og kontrolleres av staten, en fylkeskommune eller en kommune e. stiftelser som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller en kommune f. selskaper, stiftelser eller andre som har inngått en avtale med staten, en fylkeskommune eller en kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte. Fjerde ledd gjelder tilsvarende når det er fastsatt en begrensning på hvor mange seksjoner noen kan eie. En eventuell forkjøpsrett kan ikke gjøres gjeldende når en boligseksjon overføres fra en eier som nevnt i fjerde ledd til en leier av seksjonen. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Første til fjerde punktum gjelder ikke for sameier hvor alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Paragraf 24 er hjørnesteinen i hva det betyr å eie "selveier".

Hovedregelen er fantastisk enkel: Eiendommen er din. Du kan låne penger med sikkerhet i den, du kan selge den, eller du kan finne deg en leietaker uten å be naboene om lov.

Men friheten har grenser. Hvis beboerne noensinne har bestemt (i vedtektene) at sameiet har forkjøpsrett, eller at nye naboer må "godkjennes" av styret, gjelder det for deg også. Dog kan ikke styret være smålige: de trenger en "saklig grunn" for å nekte godkjenning (som at kjøperen er kjent for bråk og hærverk). Hudfarge, religion eller legning er aldri en saklig grunn (jamfør § 6).

I tillegg gir loven stat og kommune en joker. Selv om styret hater tanken på kommunale boliger, sier fjerde ledd at kommunen alltid har lov til å kjøpe opptil 10 % av leilighetene i bygget ditt for å huse vanskeligstilte, uten at noen kan stoppe dem.

Korttidsutleie (Airbnb-regelen)

Denne regelen kom fordi folk irriterte seg over sameier som ble omgjort til upersonlige hoteller der turister trillet kofferter natt og dag.

Her er den absolutte grensen: Du kan bare leie ut hele leiligheten din på korttid (som Airbnb) i maksimalt 90 døgn totalt per år.

"Korttidsutleie" defineres i loven som enhver utleieavtale som varer i under 30 dager i strekk. Leier du ut hele boligen i seks måneder til en student, teller ikke det med i de 90 dagene. Bor du i leiligheten selv, men leier ut gjesterommet ditt via Airbnb hver eneste helg hele året, teller ikke det heller. De 90 dagene treffer bare når hele leiligheten overlates til turister.

Årsmøtet kan stramme inn grensen til 60 døgn, eller utvide den til 120 døgn, hvis to tredjedeler av beboerne ønsker det. På hytter (fritidsboliger) er korttidsutleie tillatt året rundt; der gjelder ikke 90-dagersregelen.

Eksempel

Eksempel · Per og den travle Airbnb-kontoen

Per har kjøpt en leilighet midt i byen som han ikke bor i. Han leier den ut til helgeturister via Airbnb. Siden ingen opphold varer over 30 dager, rammes all utleien av regelen for "korttidsutleie". Ut på høsten tikker telleren over 90 utleide døgn. Styret i sameiet følger med, og sender Per en skriftlig advarsel om at han bryter eierseksjonsloven § 24. De krever at han stopper all Airbnb-utleie for resten av året. Fortsetter han, kan styret bruke det som grunnlag for å tvangsselge boligen hans fordi han bryter loven og påfører naboene unødvendig trafikk i fellesarealet.

Vanlige feil

Å tro at du kan leie ut Airbnb 365 dager i året hvis du kaller det et "firma"
Styret tror de kan nekte noen å kjøpe bare fordi "de ikke ga et godt inntrykk"
Å tro at styret kan nekte kommunen å kjøpe en leilighet til sosial boligbygging

Hva bør du gjøre?

Hvis du leier ut mye på plattformer som Airbnb, må du føre en logg. Hvis du vet du treffer taket på 90 dager før jul, bør du heller vurdere å finne en fast leietaker for flere måneder av gangen. Langtidsutleie (avtaler over 30 dager) har ingen årlige grenser i denne loven.

Sjekk alltid vedtektene til sameiet ditt. Står det at utleie "krever styrets forhåndsgodkjenning", så send styret en mail før du signerer husleiekontrakt med en ny leieboer. Styret har ikke rett til å si nei uten meget god grunn, men de har rett til å få vite hvem som bor der.

Dumme spørsmål

Teller det som Airbnb hvis jeg låner ut leiligheten gratis til en venn i to uker?

Nei. Loven sier "korttidsutleie". Ordet utleie innebærer at du tar betalt for det (leie). Du kan ha familie eller kjærester på gratis besøk så mye du vil.

Kan styret kreve gebyr hver gang jeg får en ny leietaker?

Nei, ikke med mindre det krever betydelig arbeid med eierskiftet som loven gir anledning til å ta gebyr for (og da primært ved salg, se § 63 a). Styret kan ikke innføre en "innflyttingsskatt" for å straffe deg som leier ut.

Hva skjer hvis jeg bryter 90-dagersregelen?

Dette regnes som "vesentlig mislighold" av dine plikter som seksjonseier. I ytterste konsekvens, hvis du nekter å slutte etter advarsler, kan sameiet ta saken til tingretten og kreve at leiligheten din tvangsselges etter § 38.