Teller utleie i mer enn 30 døgn med i 90-dagersgrensen?
Nei, utleie i mer enn 30 døgn teller ikke med i 90-dagersgrensen. Bare utleie i inntil 30 døgn sammenhengende regnes som korttidsutleie etter eierseksjonsloven § 24. Lengre leieforhold er derfor ikke begrenset av 90-dagersregelen. De kan likevel være omfattet av vedtektene i sameiet hvis du har samtykket til en begrensning.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Grensen ligger ved 30 sammenhengende døgn
Loven har to tall som ofte blandes sammen. Eierseksjonsloven § 24 sier at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt, og at korttidsutleie betyr utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.
Tallet 30 definerer hva som er korttid. Tallet 90 er taket for korttid. Det betyr at et leieforhold som varer lenger enn 30 døgn sammenhengende, ikke er korttidsutleie og dermed ikke regnes med i de 90.
Spørsmålet om utleie i mer enn 30 døgn teller med, har derfor et klart svar: nei, de døgnene kommer i tillegg til de 90 du har til korttid.
Lengre utleie er i utgangspunktet fritt
Etter § 24 første ledd kan seksjonseieren fritt leie ut sin egen seksjon. Hvor lenge leieforholdet varer, er ikke regulert i eierseksjonsloven. Du kan leie ut i tre måneder, ett år eller på ubestemt tid uten at sameiet kan stoppe deg.
Bare to ting kan begrense deg. Den første er vedtektene, men en begrensning i retten til å leie ut kan bare gjelde de seksjonseierne som har samtykket til den. Den andre er en vedtektsbestemmelse om at styret skal godkjenne leietakere. Finnes en slik bestemmelse, kan styret bare nekte hvis det er saklig grunn.
Husleieloven regulerer forholdet mellom deg og leietakeren, men den sier ikke noe om sameiets rett til å begrense utleien.
Hva skjer hvis oppholdet blir lenger enn planlagt
I praksis oppstår spørsmålet når en gjest blir boende. Avtaler du 25 døgn og gjesten blir i 40, er utleien da over 30 sammenhengende døgn. Loven snakker om utleie i inntil 30 døgn sammenhengende, og sentral er hvordan leieforholdet faktisk er.
Omvendt kan det gå galt hvis du skriver lange avtaler på papiret mens gjestene faktisk bor kort. Da risikerer du at sameiet mener avtalen i realiteten er korttidsutleie. Da er det de faktiske forholdene som teller. Lag derfor ikke kunstige kontrakter for å komme utenom grensen.
Hvis du leier ut til samme person flere ganger på rad i korte perioder, er det et spørsmål om hva som er ett sammenhengende leieforhold. Loven svarer ikke på det uttrykkelig.
Blandet utleie i samme år
Mange har både langtidsleier og perioder med korttidsutleie. Da regner du bare korttidsdøgnene mot de 90. Det er også bare for korttidsutleie av hele boligseksjonen at det finnes en grense.
Det er likevel to ting du bør sjekke i vedtektene. Det ene er om sameiet har satt en annen grense mellom 60 og 120 døgn. Det andre er om vedtektene har en godkjenningsordning for leietakere.
Henrik leier ut til to ulike grupper
Henrik eier en liten leilighet i et sameie med 24 seksjoner. Fra august til desember leier han ut til en pendler som bor der mandag til fredag. Avtalen gjelder 150 døgn og er ett sammenhengende leieforhold. Det er ikke korttidsutleie, og de 150 døgnene teller ikke mot 90.
I januar og februar tar Henrik imot gjester via en bookingtjeneste, 6 døgn og 8 døgn. Dette er korttidsutleie. Hittil i året har han brukt 14 av 90 døgn.
I mars står leiligheten tom. Gjennom året har Henrik altså vært innenfor, selv om boligen har vært utleid i til sammen 164 døgn. Det er korttidsdøgnene som avgjør.
Hva sameiet ikke kan kreve
Sameiet kan ikke kreve at du melder fra til styret om en langtidsleier, med mindre du har samtykket til en vedtektsbestemmelse om det. Det kan heller ikke forby leieforholdet eller kreve at du avslutter det, bare fordi det varer lenge. Overtrer du derimot 90-dagersgrensen for korttidsutleie, er det brudd på loven.
Hvordan dette virker sammen med vedtektene
Sameiet kan ikke sette en lavere grense enn 60 døgn for korttidsutleie ved flertallsvedtak, og heller ikke en høyere enn 120 døgn. Det er tallet i vedtektene som gjelder, og bestemmelsen i § 27 om vedtekter viser at endringer krever to tredjedels flertall. Uansett hvilken grense sameiet har, er definisjonen av korttidsutleie den samme: inntil 30 døgn sammenhengende.
Det betyr at en langtidsleier ikke blir en del av tellingen, uansett om sameiet har 60, 90 eller 120 døgn som grense.
Hva gjør du hvis du er usikker
Kommer du i tvil om en leieavtale er korttid eller langtid, kan du se på hvor lenge leietakeren faktisk skal bo der, og hvordan avtalen er formulert. En avtale med tre måneders varighet, der leieren bor hele tiden, er langtidsutleie. En avtale som er delt opp i mange korte opphold hos samme leier, er mer uklar.
Skriv avtaler som gjenspeiler virkeligheten, og ta vare på dem. Da kan du dokumentere hvilke døgn som er korttid, hvis styret skulle spørre.
Kort oppsummert
- Bare utleie i inntil 30 døgn sammenhengende er korttidsutleie og teller mot 90-dagersgrensen.
- Utleie i mer enn 30 døgn teller ikke med i de 90 døgnene.
- Lengre leieforhold er i utgangspunktet fritt, og eierseksjonsloven setter ingen tidsgrense.
- Begrensninger i vedtektene gjelder bare de seksjonseierne som har samtykket.
- Er utleien i realiteten kortvarig, hjelper det ikke å skrive en lang avtale.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.