Utleie av eierseksjon: dette kan sameiet bestemme og ikke

Utgangspunktet: du eier seksjonen og kan leie den ut

Eier du en seksjon i et eierseksjonssameie, eier du hjemmet ditt på samme måte som en eneboligeier, men med noen fellesskapsregler. Hovedregelen står i eierseksjonsloven § 24: seksjonseieren disponerer fritt over sin egen seksjon, og kan fritt selge, pantsette og leie ut den. Det er ikke nødvendig å spørre sameiet eller styret.

Dette skiller seg fra et borettslag. Der kreves det som hovedregel godkjenning og botid for å leie ut utover 30 dager i året. I et eierseksjonssameie er utleie utgangspunktet fritt, og det er sameiet som må ha hjemmel i loven for å gripe inn.

Korttidsutleie: 90 døgn i året

Det gjelder én hard grense. Paragraf 24 sier at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Regelen har noen avgrensninger.

Regelen gjelder hele boligseksjonen. Leier du ut et rom mens du selv bor i leiligheten, er det ikke «hele boligseksjonen» som leies ut, og 90-dagersgrensen kommer ikke til anvendelse på den måten.

Bare utleie på inntil 30 døgn sammenhengende regnes som korttidsutleie. Leier du ut til en student for et halvt år, teller ikke de døgnene med i de 90.

Grensen gjelder ikke i sameier der alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger. Et hyttesameie har altså ikke denne begrensningen.

Det er utleie som er regulert. Gratis utlån av seksjonen til venner og familie er ikke utleie.

Sameiet kan sette en annen grense

Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og settes til mellom 60 og 120 døgn. Det krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Blanke stemmer regnes som ikke avgitt (§ 52).

Sameiet kan altså ikke vedta en grense på 30 døgn, og det kan heller ikke åpne for ubegrenset korttidsutleie. Rammen er 60 til 120 døgn. Vedtektene endres bare på årsmøtet, og endringene krever som hovedregel to tredjedels flertall etter § 27.

Et sameie som ikke har gjort noe, har dermed 90 døgn.

Hva sameiet ikke kan bestemme med flertall, og styrets rolle

Her er den viktigste delen for den som er redd for hva et flertall kan gjøre. Etter § 24 annet ledd kan seksjonseiernes rett til å råde over seksjonen bare begrenses i vedtektene hvis de som berøres, samtykker.

Det betyr at et årsmøteflertall ikke kan vedta et forbud mot utleie som binder alle. Et forbud mot å leie ut en seksjon for lengre perioder, eller en plikt til å bo i seksjonen selv, kan ikke tvinges på en seksjonseier som ikke har sagt ja. Det gjelder også mindre inngripende regler, som en plikt til å melde fra om utleie, så lenge de er en begrensning i hva du kan gjøre med seksjonen din.

Unntaket er 90-dagersgrensen, som gjelder uavhengig av samtykke fordi den følger direkte av loven.

Samtidig er årsmøtets myndighet begrenset av § 40: et flertall kan ikke ta beslutninger som gir noen en urimelig fordel på andres bekostning.

Sameier kan ha en vedtektsbestemmelse om at styret skal godkjenne nye seksjonseiere eller leiere. Har sameiet ikke en slik bestemmelse, er det ingen godkjenningsordning, og styret kan ikke kreve å forhåndsvurdere leietakeren din.

Finnes bestemmelsen, kan styret bare nekte godkjenning når det foreligger en saklig grunn. Forhold som kjønn, etnisitet, religion, livssyn, nedsatt funksjonsevne, seksuell orientering, kjønnsidentitet og kjønnsuttrykk er aldri saklig grunn. Det følger av § 6.

Hva skjer ved brudd på reglene

Leier du ut mer enn lovlig korttidsutleie, bryter du en plikt som følger av sameieforholdet. Styret kan advare skriftlig. Fortsetter du, og bruddet er vesentlig, kan styret pålegge deg å selge seksjonen etter § 38. Pålegget må være skriftlig, og fristen skal være minst seks måneder. Dette er et sterkt virkemiddel som brukes ved vesentlig mislighold, og det kommer etter advarsel.

Leieavtalen og sjekkliste før du leier ut

Utleie av en seksjon er en vanlig leieavtale. Forholdet mellom deg og leietakeren reguleres av husleieloven, ikke av eierseksjonsloven. Sameiet er ikke part i leieavtalen og kan ikke kreve husleie, stille vilkår i avtalen eller si opp leietakeren.

Du er likevel mellomleddet mellom leietakeren og sameiet. Leietakeren skal følge sameiets ordensregler, og du er ansvarlig overfor sameiet for at det skjer. Felleskostnadene betaler du, ikke leietakeren, selv om du kan inkludere dem i leien.

Det er derfor lurt å gi leietakeren husordensreglene og vedtektenes relevante deler når leieavtalen inngås. Skjer det noe i fellesarealene, er det deg sameiet henvender seg til.

Før du leier ut, bør du gå gjennom noen få ting i vedtektene. Hvor går sameiets grense for korttidsutleie, og er den satt til noe annet enn 90 døgn? Er det en bestemmelse om at styret skal godkjenne leietakere? Er det bestemmelser om utleie som du selv har samtykket til, for eksempel i salgsdokumentene da du kjøpte seksjonen?

Hvis du driver korttidsutleie, bør du føre oversikt over døgnene. Det gjør det lett å dokumentere at du holder deg innenfor.

Sjekk også at bruken av seksjonen passer til seksjonens formål. En boligseksjon skal brukes som bolig. Det er egne regler for næringsvirksomhet i boligseksjoner, og dem tar vi ikke opp her.

Det kan være nyttig å se hvem som bestemmer hva. Loven bestemmer 90-dagersgrensen og at begrensninger i retten til å leie ut krever samtykke. Årsmøtet kan justere grensen og vedta ordensregler. Styret fører den daglige driften og håndhever vedtektene, og kan godkjenne leietakere bare hvis vedtektene gir det adgang. Du som eier bestemmer selv om du vil leie ut, til hvem og til hvilken pris.

Når et spørsmål kommer opp, er det først og fremst vedtektene du skal lese, og deretter loven.

Kort oppsummert

• Utleie av eierseksjon er som hovedregel fritt. Du trenger ikke godkjenning fra sameiet.
• Korttidsutleie av hele boligseksjonen kan ikke overstige 90 døgn i året. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.
• Sameiet kan sette en annen grense mellom 60 og 120 døgn med to tredjedels flertall av de avgitte stemmene på årsmøtet.
• Andre begrensninger i utleie krever samtykke fra den seksjonseieren det gjelder.
• Krever vedtektene godkjenning av leietaker, kan styret bare nekte med saklig grunn.