Hvor mange døgn kan jeg leie ut seksjonen på Airbnb i året?

Slik regnes de 90 døgnene

Loven setter grensen i eierseksjonsloven § 24: korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Bruker du Airbnb, og seksjonen ligger i et eierseksjonssameie, er det denne regelen du må forholde deg til.

Døgnene regnes samlet over året. Det er altså ikke 90 døgn per gjest eller per måned. Alle perioder der boligen leies ut korttids, legges sammen. Leier du ut i 12 døgn i påsken, 40 døgn om sommeren og 30 døgn i desember, har du brukt opp 82 døgn.

Du har da 8 døgn igjen.

Hva som regnes som korttidsutleie

Loven definerer begrepet: utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Hver enkelt utleie på 30 døgn eller mindre teller derfor med i de 90. En gjest som bor en helg, teller. En familie som leier en uke, teller. En utleie på seks måneder teller ikke.

Det betyr at en student som bor i seksjonen hele semesteret, ikke spiser av kvoten din. Utleie av enkeltrom mens du selv bor i boligen, faller også utenfor, siden regelen gjelder hele boligseksjonen.

Sameiet kan sette en annen grense

De 90 døgnene er en standard som kan endres. Sameiet kan i vedtektene sette grensen til noe mellom 60 og 120 døgn. Det krever at minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet er for. Blanke stemmer regnes som ikke avgitt (§ 52).

Endringen skjer ved at vedtektene endres på årsmøtet etter § 27. Sameiet kan altså ikke gå under 60 døgn eller over 120 døgn, uansett hvor stort flertallet er. Har sameiet ikke gjort noe vedtak, gjelder 90 døgn.

Sjekk vedtektene før du planlegger sesongen. Har sameiet vedtatt for eksempel 60 døgn, er det den grensen som gjelder for deg.

Når grensen ikke gjelder

Grensen gjelder ikke for sameier der alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger. Det er hyttesameiene som faller utenfor.

Grensen gjelder heller ikke for utleie som ikke er korttid. Og regelen omfatter bare utleie. Om du låner bort leiligheten gratis til en venn, er det ikke utleie.

Hvem følger med og hva skjer ved brudd

Det er styret som følger opp at sameiets regler overholdes. Overskrider du grensen, bryter du en plikt etter loven. Styret kan sende en skriftlig advarsel, og gjentatt og vesentlig mislighold kan ende i pålegg om salg etter § 38. Det er et siste virkemiddel som kommer etter advarsel, og fristen skal ikke være kortere enn seks måneder.

Hold derfor egne oversikter over utleiedøgn, for eksempel fra bookinghistorikken, slik at du kan dokumentere at du er innenfor.

Hvis du leier ut deler av boligen

Regelen om 90 døgn gjelder utleie av hele boligseksjonen. Bor du selv i leiligheten og leier ut et soverom til turister, er det ikke hele boligseksjonen som leies ut. Døgnene i den utleien teller derfor ikke mot grensen.

Skillet har betydning for mange som bruker Airbnb. Reiser du bort og leier ut hele leiligheten, er du omfattet. Bor du der selv og har en gjest på sofaen, er du ikke omfattet.

Er du bare borte i noen dager og en venn passer leiligheten, er det ikke utleie hvis du ikke tar betalt.

Skatt og andre regler

Grensen på 90 døgn kommer fra eierseksjonsloven og gjelder uavhengig av skattereglene. Inntekten du får fra Airbnb, kan være skattepliktig, og det er egne regler om det. Du kan oppfylle 90-dagersgrensen og likevel måtte betale skatt.

Eierseksjonsloven setter bare grensen for hvor mange døgn utleie sameiet må tåle.

Kort oppsummert

• Du kan leie ut hele seksjonen på Airbnb i høyst 90 døgn i året, regnet samlet.
• Bare utleie på inntil 30 døgn sammenhengende regnes som korttidsutleie og teller mot grensen.
• Årsmøtet kan med to tredjedels flertall sette en annen grense mellom 60 og 120 døgn i vedtektene.
• Reglene gjelder ikke i sameier der alle enhetene er fritidsboliger.
• Overskrider du grensen, kan styret advare deg og i siste instans pålegge salg.