Selge seksjon i sameie: dette må du vite om sameiet

Selveier, men med fellesskap

En eierseksjon er en sameieandel i en eiendom med enerett til å bruke én bolig. Du eier altså en brøkdel av hele eiendommen, med enerett til leiligheten din. Fellesarealer som trapperom, tak, fasade og hage eies i fellesskap.

Det har betydning for salget. Du selger selve seksjonen din, men kjøperen overtar også din andel av fellesskapets rettigheter og plikter. Seksjonseieren hefter for sameiets felles ansvar og forpliktelser etter sin sameiebrøk (eierseksjonsloven § 30). Kjøperen vil vite hva det innebærer.

Du kan som hovedregel selge fritt

Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon (eierseksjonsloven § 24). Retten kan begrenses i vedtektene, men bare hvis de som berøres har samtykket. Forkjøpsrett eller krav om at styret skal godkjenne kjøperen er derfor mindre vanlig enn i borettslag. Er det fastsatt i vedtektene at styret skal godkjenne en ny seksjonseier, kan styret bare nekte hvis det foreligger en saklig grunn.

Det finnes en begrensning på kjøpersiden. Ingen kan kjøpe en boligseksjon hvis det fører til at de eier flere enn to boligseksjoner i samme sameie (eierseksjonsloven § 23). Regelen gjelder ikke fritidsboliger. For deg som selger betyr det at megleren må sjekke at kjøperen ikke kommer over grensen. Styret kan pålegge en kjøper som har kjøpt i strid med regelen, å selge (eierseksjonsloven § 38).

Hvordan salget av en borettslagsleilighet skiller seg fra dette, står i selge bolig i borettslag.

Selge leilighet i sameie: dette henter megleren

Kjøperen skal før handel sluttes få opplysninger om felleskostnader, rettigheter og plikter etter lov, vedtekter, vedtak og avtaler som har betydning for handelen, og vesentlige opplysninger om sameiets budsjett og regnskap (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Ved salg av eierseksjoner gjelder disse kravene på samme måte som for borettslag.

I praksis ber megleren sameiet eller forretningsføreren om vedtekter, husordensregler, siste årsregnskap og budsjett, protokoller fra årsmøter, opplysninger om felleskostnader og eventuell fellesgjeld, og om det er vedtatt større vedlikeholdsprosjekter. Noen sameier har tatt opp lån til fasade, tak eller heis. Det gir høyere felleskostnader, og kjøperen må vite om det.

Tilstandsrapporten handler først og fremst om din egen leilighet. Tilstanden til tak, fasade, rør i fellesføringer og andre fellesdeler går ofte bare delvis fram av den. Derfor er sameiets vedlikeholdsplaner og årsmøteprotokoller viktige for kjøperen, og de bør ligge ved salgsoppgaven.

Alle sameier skal ha vedtekter (eierseksjonsloven § 27). Vedtektene kan blant annet si noe om bruk, dyrehold, utleie og fordeling av kostnader. Felleskostnadene fordeles etter sameiebrøken, med mindre vedtektene sier noe annet (eierseksjonsloven § 29).

Eierskiftegebyr og felleskostnader ved salget

Sameiet kan kreve at den som selger en seksjon, betaler et gebyr på opptil fire ganger rettsgebyret for arbeidet med eierskiftet og eventuell godkjenning av kjøperen. Det kan ikke avtales at andre enn selgeren betaler (eierseksjonsloven § 63 a). Avhendingslova sier det samme (avhendingslova § 2-6).

Felleskostnadene betaler du fram til overtakelsen. De andre seksjonseierne har panterett i seksjonen for krav som følger av sameieforholdet, begrenset til et beløp som svarer til to ganger grunnbeløpet i folketrygden (eierseksjonsloven § 31). Ubetalte felleskostnader må derfor gjøres opp i oppgjøret, slik at kjøperen overtar uten restanser.

Opplysningsplikten gjelder også sameiet

Det du vet om sameiet, må du fortelle. Kjøperen har krav på å få vite om forhold du kjente eller måtte kjenne til, når hun hadde grunn til å regne med å få vite om dem. Ellers har boligen en mangel (avhendingslova § 3-7). Det gjelder også forhold utenfor din egen leilighet.

Typiske eksempler er et vedtak på siste årsmøte om å skifte tak, en pågående tvist med en nabo, fuktproblemer i kjelleren eller planer om å øke felleskostnadene. Har styret varslet om noe slikt, bør du gi det til megleren. Er du i tvil, er det tryggere å opplyse for mye enn for lite.

Har du selv gjort endringer i seksjonen, som å bygge om bad eller flytte vegger, bør du sjekke om det krevde samtykke fra styret eller byggesøknad, og finne fram dokumentasjonen.

Hvor sameiedokumentene kommer inn i det samlede salget, står i selge bolig steg for steg.

Ronja fant protokollen fra siste årsmøte, der det var vedtatt å male fasaden neste sommer. Megleren tok det inn i salgsoppgaven, og kjøperen visste om det før hun la inn bud.

Kort oppsummert

• Når du skal selge leilighet i et sameie, henter megleren vedtekter, regnskap, budsjett og årsmøtevedtak fra sameiet.
• Seksjonseieren kan som hovedregel selge fritt, og forkjøpsrett og godkjenning er mindre vanlig enn i borettslag.
• Ingen kan eie flere enn to boligseksjoner i samme sameie, og megleren må sjekke dette hos kjøperen.
• Sameiet kan kreve eierskiftegebyr av deg som selger, og ubetalte felleskostnader gjøres opp i oppgjøret.
• Du må opplyse om forhold i sameiet du kjenner til, som vedtatt vedlikehold og økte felleskostnader.