Bustadoppføringslova
§ 16 — Ettårsbefaringen er din andre sjanse
Har huset satt seg og listene begynt å sprekke opp? Ett år etter innflytting kan du kreve at entreprenøren kommer på ny gjennomgang.
Kort svar
Når det har gått ett år siden du overtok boligen, har du rett til å kreve en ny, formell gjennomgang (ettårsbefaring). Du må be om dette selv — utbyggeren har ikke plikt til å kalle inn av seg selv.
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Et nytt hus beveger seg. Treverket tørker og krymper gjennom den første vinteren, og grunnmuren «setter seg». Huset kan få tørkesprekker i gipsen, knirk i parketten og dører som binder i karmen.
Denne paragrafen gir deg rett til å kreve at snekkeren kommer tilbake ett år etter overtakelse. Da går dere en runde og sjekker feilene som har oppstått det siste året. Er de et resultat av byggefeil eller unormalt stor setning, skal entreprenøren fikse det.
Men det er «kan kreve» — utbyggeren er ikke automatisk pålagt å kalle inn. Du må ta initiativet og sende kravet til utbygger når det har gått ca. 11 måneder.
Eksempel
Eksempel · Ingrid
Ingrid overtok rekkehuset i august i fjor. Det første året fikk gipsen stygge sprekker i tre hjørner og en stikkontakt sluttet å fungere. I juli sender Ingrid e-post: «Viser til bustadoppføringslova § 16. Jeg krever at det holdes en ettårsbefaring av boligen. Ta kontakt for å avtale tidspunkt.» Utbyggeren er forpliktet til å møte opp.
Vanlige feil
- Å vente på at utbyggeren skal ringe deg og avtale befaring — du må ta initiativet selv
- Sende klager på småting fortløpende hele året — mye bedre å samle opp alle tørkeskader til ettårsbefaringen
Hva bør du gjøre?
Når du tar over boligen, sett et varsel i kalenderen nøyaktig 10 måneder frem i tid. Gå gjennom boligen uken før varselet går av, lag en ryddig liste over alt som skurrer, og send e-posten til utbygger med krav om synfaring.
Det er lov og vanlig å samle opp ikke-kritiske feil til ettårsbefaringen. Går vannrøret lekk på dag fire, krev det utbedret straks — men en treg dør kan fint vente.
Dumme spørsmål
Fristen for å klage på mangler er 5 år. Hvorfor bry seg om ettårsbefaringen?
Fordi det er mye enklere å bevise at feilen er utbyggerens skyld det første året. Etter fire år vil de ofte påstå at barn har hengt i dørhåndtaket.
Jeg glemte det. Det har gått 18 måneder. Kan jeg kreve befaring nå?
Nei, da har du overskredet muligheten for «ettårsbefaring». Fra nå av må du oppdage og klage på feilene én og én innen rimelig tid (ca. to måneder fra du oppdaget feilen).
Skal jeg betale for utbedringene etter befaringen?
Nei. Hvis feilen skyldes håndverket, skal all retting etter ettårsbefaringen være gratis.