Ettårsbefaringen i et nytt sameie: slik forbereder styret seg
Styret forbereder ettårsbefaringen i et nytt sameie ved å samle inn feil fra alle seksjonseiere i god tid, sortere dem og ta feilene i fellesarealene med på befaringen. Bustadoppføringslova § 16 gir hver av partene rett til å kreve synfaring omtrent ett år etter overtakelsen. Etter befaringen må mangler gjøres gjeldende så snart råd er, og det må føres protokoll. Feil inne i en seksjon må eieren reklamere på selv.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om befaringen etter ett år
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneBustadoppføringslova § 16 gir hver av partene rett til å kreve at det holdes en synfaring av utbyggerens arbeid når det er gått omtrent ett år etter overtakelsen. Loven setter ikke noe skjema for innkallingen, og regelen om sju dagers varsel i § 15 gjelder bare overtakelsesforretningen. Dere bør likevel gi utbyggeren et ordentlig varsel i god tid, skriftlig og med dato, klokkeslett og møtested.
For fellesarealene kan styret gjøre gjeldende kravene på vegner av seksjonseierne, jf. eierseksjonsloven § 60 og bustadoppføringslova § 1b. Befaringen i hver enkelt seksjon er derimot den enkelte seksjonseiers sak.
Hvorfor er forberedelsen viktig? Fordi § 30 sier at når det er holdt en slik senere synfaring, må forbrukeren gjøre gjeldende mangler som var eller burde vært oppdaget, så snart råd er. Det som ikke tas opp etter befaringen, kan dermed bli vanskeligere å kreve senere. Femårsgrensen etter overtakelsen gjelder fortsatt for mangler som oppdages seinere.
Slik samler styret inn feilene
Start tre til fire måneder før befaringen. Send et skjema til alle seksjonseiere med en frist for å melde feil. Be om at hver feil beskrives med rom, hva som er galt, når den ble oppdaget og bilder. Dere bør også be om at de nevner feil de har meldt til utbyggeren tidligere, så ikke noe faller mellom stoler.
Del opp innmeldingene i to bunker. Feil i fellesarealene tar styret med seg inn i befaringen. Feil i seksjonene sendes tilbake til eierne med beskjed om at de selv må reklamere, eventuelt ved å delta på befaringen. Styret kan hjelpe ved å samle datoen på én side, men kan ikke føre disse kravene for dem.
Befaringen av fellesarealene
Gå gjennom bygget med en liste i hånden: tak og takrenner, fasader, trapperom og ganger, kjeller og bod, garasje, ventilasjon, brannskille og uteområder. Se særlig etter fukt, riss og setninger, dører som ikke går igjen, og avløp som er tette. Er det mistanke om skjulte feil, kan en sakkyndig være med eller undersøke i forkant. Er beløpet stort, bør styret sørge for dekning i budsjettet eller støtte fra årsmøtet før rådgiveren bestilles.
Bruk samme faste rekkefølge hver gang du tar bilder, og gi hvert bilde et navn med sted og dato. Da blir listen enklere å legge ved reklamasjonen.
Protokoll og oppfølging
Det må føres protokoll fra befaringen. Den bør inneholde hvem som var til stede, hva som ble gjennomgått, hvilke feil som ble påvist, og hva utbyggeren sa om dem. La begge parter signere, og be om at utbyggerens kommentarer føres inn ordrett. Er utbyggeren uenig, skriv det også.
Send deretter reklamasjon så snart råd er, helst innen få dager, med protokollen og bildene som vedlegg. Hvordan en slik melding bør se ut, står i reklamasjon mot utbygger: innhold og frister. Hva som vanligvis skjer på selve befaringen, står i hva som skjer på ettårsbefaringen.
Lindelia
Sameiet Lindelia har 12 seksjoner og ble overtatt 1. oktober 2025. Styreleder Ragnhild varsler utbyggeren 20. juni 2026 om at befaringen skal holdes torsdag 8. oktober 2026. Samtidig sender hun et skjema til de 12 seksjonseierne med frist 20. august.
Det kommer inn 19 feilmeldinger. Sju gjelder fellesarealene: lekkasje i takrenner, en trapp med riss og en garasjeport som ikke åpner seg. De andre tolv gjelder enkeltseksjoner, blant annet vinduer og en dør, og Ragnhild sender dem tilbake til eierne. Hun bestiller en befaring med en rådgiver for 9 500 kroner. Befaringen gir en protokoll som både Ragnhild og utbyggerens representant Stian signerer. Tre dager senere sender hun reklamasjonen på de sju feilene med protokoll og bilder.
Dokumenter å ha med seg
Samle det som viser hva utbyggeren skulle levere: kontrakter, tegninger, beskrivelser og overtakelsesprotokollen. Ta også med eventuelle tidligere reklamasjoner og svarene på dem. Når du skal påvise en mangel, handler det ofte om å vise hva som var avtalt eller opplyst, og hva som faktisk er levert. Her kan også markedsføringsmateriellet være relevant, siden resultatet etter § 27 skal svare til opplysninger som ble gitt ved markedsføringen.
Spørsmål å stille utbyggeren
Skriv ned i forkant hva dere vil spørre om. Hvem har ansvar for å rette feilene? Hvor lang tid trenger utbyggeren? Hva er årsaken, ifølge utbyggeren? Svarene hører hjemme i protokollen. Etter § 32 har utbyggeren krav på å rette mangler og skal gjøre det innen rimelig tid, så det er naturlig å avtale en plan for rettingen allerede på befaringen.
Kort oppsummert
- Hver av partene kan kreve ettårsbefaring omtrent ett år etter overtakelsen, jf. bustadoppføringslova § 16.
- For en ettårsbefaring i et sameie fører styret fellesarealene, mens hver seksjonseier tar sin egen seksjon.
- Samle inn feil i god tid, sorter dem og ta bilder.
- Før protokoll og send skriftlig reklamasjon så snart råd er etter befaringen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.