Burettslagslova

§ 5-18 — Borettslagets erstatningsansvar (når styret gjør en tabbe)

Taket lakk og ødela parketten din? Hvis borettslaget (styret) har slurvet med vedlikeholdet sitt, kan du kreve at de erstatter tapet ditt.

Kort svar

Hvis borettslaget ikke overholder sin vedlikeholdsplikt (for eksempel ved å ignorere et råttent tak), og dette fører til at du lider økonomisk tap (fuktskade i stua din), kan du kreve at borettslaget betaler erstatning til deg. Borettslaget har bevisbyrden for at de ikke var skyld i skaden.

Paragraftekst

(1) Andelseigaren kan krevje skadebot for tap som følgje av at laget ikkje oppfyller pliktene sine etter § 5-17. Føresegnene i § 5-13 første, andre, fjerde og femte ledd og § 5-14 gjeld tilsvarande. (2) For indirekte tap kan andelseigaren berre krevje skadebot dersom mishaldet kjem av feil eller forsøming på lagets side. Som indirekte tap blir rekna 1. tap i næring, 2. tap som følgje av avbrot i bruken av eigedommen eller delar av eigedommen, men ikkje kostnader med nødvendig innlosjering for andelseigaren eller annan brukar av bustaden, 3. tap som følgje av skade på anna enn bustad og vanleg tilhøyrsle til bustad.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Paragraf 5-17 slår fast at borettslaget (styret) må vedlikeholde tak, fasade, vinduer og felles rør i bygget. Paragraf 5-18 slår fast konsekvensen av at de ikke gjør det. Loven speiler på mange måter § 5-13 (som gjaldt ditt personlige ansvar).

Tenk deg at det er en svakhet i yttertaket som felleskapet eier. En regnfull høst knekker takpappen, og vann fosser ned i din leilighet. Din private parkett (som du plikter å vedlikeholde etter § 5-12) eser opp og blir totalødelagt.

Loven gir deg da rett til å kreve "skadebot" (erstatning) fra borettslaget for det ødelagte gulvet. Akkurat som når bordet snus, gjelder strengt ansvar: Det er borettslaget som må bevise at lekkasjen skjedde av årsaker helt utenfor deres kontroll (som et ekstremt jordskjelv) for at de skal slippe å betale for din parkett.

Loven skiller imidlertid mellom direkte tap og indirekte tap (ledd 2). Det er lett for deg å få dekket direkte tap — den ødelagte parketten, ødelagte møbler eller utgifter til et motellrom (nødvendig innlosjering) mens taket tørkes.

Men krever du penger fordi lekkasjen stanset din private hjemmebedrift fra å tjene penger (tap i næring), sier loven at du må bevise "feil eller forsøming" hos borettslaget. Da må du for eksempel kunne dokumentere at styret i et halvt år ignorerte dine e-poster om at "det drypper fra taket". Hvis styret var uaktsomme, må de betale alt.

5-23

Eksempel

Eksempel · Ignorert rørlekkasje

Sverre oppdager en fuktig, mørk flekk ved fellesrøret (stammen) i veggen. Han sender e-post til styret i januar, februar og mars uten at noen kommer for å se på det. I april sprekker hele stammen (som er borettslagets ansvar). Soverommet til Sverre fylles med vann. Han må kaste sengen og bruke 30 000 kroner på nytt tregulv og nye gipsplater (som er hans ansvarsområde etter loven). Sverre peker på § 5-18. Siden det er dokumentert at borettslaget forsømte plikten sin til å fikse det felles røret over lengre tid (feil eller forsømming), har Sverre krav på at borettslagets forsikringsselskap og budsjett dekker gulvet, sengen, veggene, og hotellet han bodde på. Borettslaget må punge ut.

Vanlige feil

Beboer bruker sin egen innboforsikring med 5 000 kr i egenandel når feilen åpenbart var borettslagets ansvar (Beboer skal ikke betale egenandel for andres skyld)
Styret nekter å dekke naboens ødelagte møbler og sier "vi fikser bare taket, interiøret er din egen § 5-12 plikt" (Loven gjør borettslaget ansvarlig også for beboerens eiendeler hvis de forsømte ansvaret sitt).

Hva bør du gjøre?

Er du beboer? Ser du sprekk i fasadevinduet, drypp fra taket, eller lukter du kloakk fra borettslagets sluk-system? Dokumenter alt, og send e-post til styret. Jo oftere du har sagt fra (og styret ikke har gjort noe), jo enklere er det å kreve erstatning fra borettslaget for indirekte tap i etterkant, fordi du da kan bevise at "mishaldet kjem av feil eller forsøming". Sørg uansett for å ha din egen innboforsikring, da forsikringsselskapene ofte krangler dette ut seg i mellom.

Dumme spørsmål

Hvor tar borettslaget pengene fra for å erstatte gulvet mitt?

Borettslaget har vanligvis en gigantisk "bygningsforsikring". De vil melde kravet ditt inn dit. Skulle saken ikke dekkes av forsikringen deres, må styret ta pengene fra borettslagets egne driftsmidler (altså penger samlet inn via de månedlige felleskostnadene til fellesskapet). Borettslaget er kollektivt ansvarlig.