Slik fremmer du et erstatningskrav mot borettslaget

Er det laget som har plikten?

Før du skriver, må du vite hvem som egentlig har ansvaret for det som gikk galt. Laget skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand. Felles rør, ledninger og kanaler som går gjennom boligen, hører også til laget (borettslagsloven § 5-17). Innvendige flater, rør og ledninger som du selv har ansvar for, er derimot ditt eget vedlikehold (§ 5-12). Vedtektene kan ha endret fordelingen, så les dem.

Dette avgjør hvem som skal betale. Er det din plikt som ikke er fulgt, har du ikke noe krav. Er det lagets, kan du kreve erstatning etter § 5-18.

Slik bygger du dokumentasjonen

Start med bevis, ikke med brevet. Ta bilder og video av skaden og årsaken så tidlig som mulig, helst med dato. Behold skadde gjenstander til de er vurdert. Be en rørlegger, fuktkonsulent eller takstmann skrive en kort rapport om årsaken. Samle kvitteringer for alt du har brukt penger på, som tørking, reparasjon og hotell.

Ha en oversikt over når du første gang meldte fra til styret, og hva de svarte. Er det gjort muntlig, send en e-post som bekrefter samtalen.

Slik fremmer du erstatningskravet mot borettslaget

Skriv til styrelederen, og send kopi til forretningsføreren hvis dere har en. Et godt krav har et avsnitt om hva som skjedde, med datoer. Deretter viser det til hvilken plikt laget ikke har oppfylt, uten at du behøver å sitere hele paragrafen. Så kommer en spesifisert oversikt over tapet med beløp, og vedlagt dokumentasjon. Til slutt står det hva du krever, hvordan beløpet skal betales, og en frist, for eksempel to uker.

Husk at laget bare svarer for tap det var rimelig å regne med som en mulig følge, og at du må ha gjort det du kunne for å begrense tapet. Forsømmer du det, må du selv bære den delen av tapet. Indirekte tap, som tap i næring eller tapte inntekter fordi boligen ikke kan brukes, kan du bare kreve hvis laget har opptrådt uaktsomt. Nødvendig innlosjering regnes ikke som indirekte tap (§ 5-18 andre ledd, og begrensningen av tapet i § 5-13).

Når laget mener det er ditt ansvar

En vanlig innvending er at feilen ligger på din side av grensen. Et avløp i badet som du selv skal vedlikeholde, men som går inn i en felles stamme, kan gi uenighet. Be om en skriftlig begrunnelse fra styret og sammenlign den med lovteksten og vedtektene. Vedtektene kan flytte vedlikeholdsplikten, og andelseieren kan også ha avtalt noe annet med laget.

Er kilden til skaden uklar, kan en uavhengig fagrapport avgjøre saken. Be styret om å få være til stede ved befaring, og hold kontakt skriftlig.

Hva skjer etter at du har sendt kravet

Styret kan godta, avslå eller be om mer dokumentasjon. Hører du ikke noe innen fristen, send en kort påminnelse og be om svar innen en uke. Ta det opp på neste styremøte eller be om en samtale hvis dere ikke kommer videre skriftlig. Hold hele tiden en logg over hva som er sendt og når. Godtar det kravet, betales det fra lagets midler. Avslår det, få begrunnelsen skriftlig. Sjekk om laget har bygningsforsikring som kan dekke skaden, og be om at styret melder saken dit. Utbetaling fra forsikringen kan gå rett til deg eller til laget, avhengig av hva som er skadet.

Er du fortsatt uenig, kan du ta saken videre til domstolene. Erstatningskrav foreldes som hovedregel tre år etter at du fikk eller burde skaffet deg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige (foreldelsesloven § 9). Du bør derfor ikke vente i årevis.

Kort oppsummert

• Du fremmer et erstatningskrav mot borettslaget ved å sende styret et skriftlig krav basert på borettslagsloven § 5-18.
• Først må du vite at det er lagets vedlikeholdsplikt som er brutt, ikke din egen.
• Dokumenter skaden med bilder, rapport fra fagperson og kvitteringer, og krev et bestemt beløp med frist.
• Du må begrense tapet, og indirekte tap dekkes bare ved uaktsomhet fra laget.
• Erstatningskrav foreldes som hovedregel etter tre år, så ikke vent for lenge.