Skadedyr og mugg i blokka: hvem må gjøre hva?

Skadedyr og mugg i blokka: loven har ingen egen regel

Verken borettslagsloven eller eierseksjonsloven har en paragraf som sier hvem som skal bekjempe rotter, veggdyr eller mugg. Ansvaret følger av vanlige regler om vedlikehold og bruk. Spørsmålet blir derfor to: Hvor er problemet, og hva er årsaken?

Sitter problemet inne i boligen din og skyldes måten boligen vedlikeholdes eller brukes på, er det ditt ansvar. Sitter det i bygningen, i fellesarealer eller i felles rør, er det lagets eller sameiets ansvar. Noen ganger er det en blanding, og da må dere finne ut av årsaken først.

Det beboeren har ansvaret for

I et borettslag skal andelseieren holde boligen i forsvarlig stand og vedlikeholde vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr og innvendige flater (borettslagsloven § 5-12). Vedlikeholdsplikten omfatter nødvendig reparasjon og utskifting, men ikke utskifting av vinduer og ytterdører eller reparasjon og utskifting av tak, bjelkelag, bærende vegger og rør som er bygget inn i bærende konstruksjoner. Andelseieren skal også fare pent med boligen og fellesarealene, og bruken må ikke være til urimelig eller unødvendig skade eller ulempe for andre (§ 5-11).

I et sameie har seksjonseieren tilsvarende plikt for sin bruksenhet (eierseksjonsloven § 32). Seksjonseieren skal også vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås, og holde sluk og avløp åpne frem til fellesledningen.

I praksis betyr det at du må holde boligen ren, lufte, oppbevare mat slik at den ikke tiltrekker skadedyr, og gi adgang når noen skal undersøke. Mugg som skyldes lekkasje fra eget bad, feil på egen membran eller manglende lufting i egen bolig, er ditt ansvar.

Brudd på plikten kan gi erstatningsansvar. Andelseieren kan måtte erstatte tap for laget og andre andelseiere (§§ 5-13 og 5-15), med unntak hvis årsaken lå utenfor hans kontroll. Det gjelder bare tap som en rimelig kunne regne med som mulig følge.

Det laget eller sameiet har ansvaret for

Borettslaget skal holde bygningene og eiendommen forsvarlig ved like så langt plikten ikke ligger på andelseierne, og skal holde ved like felles rør, ledninger og kanaler, også de som går gjennom boligen din (§ 5-17). Sameiet har tilsvarende plikt for fellesarealer og felles installasjoner (eierseksjonsloven § 33).

Det omfatter fasade, tak, kjeller, trapperom, søppelrom, ventilasjonsanlegg og stigerør. Lekker et felles avløpsrør og lager fukt i en vegg, er det laget som må rette det. Det samme gjelder hull i fasaden eller kjellervegger som slipper inn mus. Du har plikt til å gi adgang til boligen når arbeidet krever det, og laget skal gjennomføre arbeidet slik at det ikke blir unødig ulempe for deg (§ 5-17 tredje ledd). En ulempe du må tåle mens arbeidet pågår, er noe annet enn et tap du kan kreve erstattet.

Laget kan bli erstatningsansvarlig hvis det ikke oppfyller plikten og du lider tap (§ 5-18). Sameiet er ansvarlig for skader på bruksenheter som følger av mangelfullt vedlikehold (§ 35). Begge har et unntak når det var en hindring utenfor kontroll.

Slik fordeles ansvaret for skadedyr i praksis

Skadedyr følger ikke eiergrensene. Veggdyr, kakerlakker og mus flytter fra leilighet til leilighet. Derfor virker det lite hensiktsmessig at hver enkelt betaler for sin egen bolig hvis smitten ikke stoppes i hele bygget.

Loven har ingen fast regel om hvem som skal betale selve bekjempelsen når årsaken er uklar. Mange lag og sameier har derfor en felles avtale med et skadedyrfirma, eller regler i vedtektene eller husordenen som sier at beboere må varsle styret umiddelbart og gi adgang. Vedtektene kan i borettslag endre vedlikeholdsplikten (§ 5-12 femte ledd og § 5-17 fjerde ledd), og i sameier kan de flytte ansvar mellom sameiet og eieren (eierseksjonsloven § 32 og § 33).

Finnes ingen slik regel, er det naturlige utgangspunktet at når skadedyrene kommer inn gjennom bygningen eller fellesarealene, er det lagets sak å tette. Har de trivdes fordi boligen er full av avfall, er det beboerens sak. Bekjempelse inne i boligen kan også kreve at flere boliger behandles samtidig for å virke.

Mugg og fukt: finn årsaken først

Mugg har sjelden én årsak. Kondens fra dårlig lufting, lekkasjer fra rør, feil i badet, manglende ventilasjon eller fuktinntrenging gjennom fasaden kan være årsaken. Hvem som må rette, følger av hvor feilen sitter:

• lekkasje fra felles stigerør eller avløp: laget eller sameiet
• fukt gjennom fasade, tak eller kjellervegg: laget eller sameiet
• feil på membran eller rør i eget bad: beboeren
• kondens fordi boligen ikke luftes eller tørkes etter bruk: som regel beboeren

Mugg som skyldes en vannlekkasje fra naboen, fører til spørsmål om hvem som er ansvarlig for lekkasjen. Se mugg etter vannlekkasje hos naboen.

Vedtekter, husordensregler og felles avtaler

De fleste lag og sameier har husordensregler som sier noe om renhold, søppel og lufting. I borettslag fastsetter styret vanlige ordensreglar (§ 5-11 fjerde ledd), og i sameier vedtar årsmøtet dem (eierseksjonsloven § 28). Regler om å melde fra til styret ved mistanke om skadedyr, om adgang for skadedyrfirma og om hvem som skal ta kostnader, passer godt der. Slike regler binder alle som bor i bygget.

Er boligen utleid, svarer andelseieren fortsatt overfor laget for pliktene sine (§ 5-8). En leietaker som lar skadedyr spre seg, gjør det altså til eierens sak overfor styret. Det kan være lurt å ta inn i leiekontrakten at leietakeren melder fra tidlig.

Slik går du frem som beboer

Ta bilder av skadedyr, spor eller mugg, og skriv ned dato. Mål fukt hvis det er mulig, og få en fagperson til å si hva årsaken er. Send en skriftlig melding til styret, og be om at problemet undersøkes innen en frist. Gi adgang når styret eller håndverkere trenger det. Rydd og lufte slik at du ikke gir styret grunn til å skylde på deg.

Svarer ikke styret, send en purring. Svikter lagets vedlikehold og du får et tap, kan du kreve erstatning (§ 5-18). I et sameie rettes erstatningskravet mot styret (§ 35). Har du helseplager på grunn av mugg, er det en egen sak. Les fukt eller mugg i leiligheten i borettslag for videre steg.

Eksempler: mus hos Amina og mugg hos Sigurd

Amina bor i tredje etasje i en blokk i et borettslag. Hun finner mus i kjøkkenskapet. Hun tar bilder og melder fra til styret. Rørlegger og skadedyrfirma finner et hull der avløpsrøret går inn i veggen fra kjelleren. Laget tetter hullet, siden røret er felles og hullet sitter i bygget. Amina rydder skapene og lagrer mat i bokser. Laget betaler for å tette hullet og for fellesarealene. Hvem som tar regningen for behandlingen inne i leiligheten hennes, avgjøres ut fra årsaken. Siden hullet i veggen er lagets ansvar, krever hun skriftlig at laget dekker den også.

Sigurd har svart mugg på badet. Rørleggeren finner at membranen har sviktet. Det er hans eget ansvar, siden membran og sluk i boligen er hans vedlikehold. I leiligheten under oppdager naboen vannskade, og kravet kan rettes mot Sigurd. Hadde fuktigheten kommet fra et felles stigerør, ville laget hatt ansvaret.

Kort oppsummert

• Beboeren har ansvaret inne i egen bolig for vedlikehold, renhold og lufting. Laget eller sameiet har ansvaret for bygningen, fellesarealene og felles rør.
• Loven har ingen egen regel om skadedyr og mugg, så årsaken og stedet avgjør hvem som må gjøre hva.
• Vedtekter og felles avtaler kan flytte ansvaret, særlig for bekjempelse av skadedyr.
• Beboeren må gi adgang og melde fra tidlig, helst skriftlig.
• Svikter vedlikeholdet, kan skadelidte kreve erstatning fra laget eller sameiet.