Hvem betaler når borettslaget river badet mitt for å skifte felles rør?

Utgangspunktet: laget har plikten til det felles røret

Skal en felles stamme eller et annet felles rør skiftes, og røret ligger bak fliser og membran på badet ditt, må noen rive for å komme til. Borettslagsloven § 5-17 andre ledd sier at laget skal holde ved like felles rør og ledninger som går gjennom boligen. Tredje ledd pålegger deg å gi tilgang, men sier samtidig at arbeidet ikke skal være til unødig ulempe for deg.

Loven sier ikke uttrykkelig hvem som betaler for å sette sammen badet igjen. Men siden laget er den som må åpne gulv og vegger for å oppfylle sin egen plikt, er det den vanlige forståelsen at laget også må gjenopprette det som ble revet. Du skal ikke sitte igjen med regningen for en skade du ikke har forårsaket.

Hvor langt går gjenopprettingen?

Utgangspunktet er at badet settes tilbake i samme stand som før. Det betyr tilsvarende fliser, membran og sluk, men ikke nødvendigvis de samme flisene eller samme merke.

Var badet ditt av enkel standard, kan du ikke kreve designfliser og gulvvarme som du aldri hadde. Har du selv bygd på en dyr løsning, som varmekabler og et stort dusjhjørne, er det mer tvilsomt hvor mye laget dekker. Det er lurt å dokumentere hvordan badet så ut før arbeidet starter.

Ofte vil du ønske å bruke anledningen til å oppgradere. Den ekstra kostnaden må du da betale selv. Det kalles ofte fradrag for standardheving: du får det laget skulle ha betalt for å gjenopprette, og tar mellomlegget selv.

Hva med ulemper og utgifter mens du bor ute?

Mens badet er revet, kan du ikke bruke det. Er arbeidet langvarig, kan du få utgifter til alternativt bad, vask av klær eller overnatting.

Etter § 5-18 kan andelseieren kreve erstatning for tap som skyldes at laget ikke oppfyller plikten sin. Loven sier at kostnader til nødvendig innlosjering ikke regnes som indirekte tap, som er det lovens strengere kategori. Men det forutsetter at laget faktisk har brutt plikten. Hvis arbeidet er en vanlig, planlagt utskifting, er det ikke gitt at du har et erstatningskrav.

Det beste er å avtale på forhånd hva laget bidrar med hvis du må bo andre steder. Mange borettslag har en praksis for dette.

Vedtektene og særavtaler

Vedtektene kan fastsette vedlikeholdsplikten annerledes, og andelseieren og laget kan avtale noe annet enkeltvis. Står det i vedtektene at andelseieren selv dekker innvendige flater og gulvbelegg, kan det gjøre at laget bare ordner røret og at du sitter igjen med flatene. Ser du dette, bør du spørre styret om hva det mener, og få svaret skriftlig.

Er du uenig i styrets vurdering, kan du lese mer om hva du kan gjøre i konflikt med styret i borettslaget. Hva som er ditt ansvar på badet generelt, forklares i hvem har ansvar for bad og våtrom i borettslag.

Hva bør avtalen med laget inneholde? Skriv hvilke deler av badet som skal rives og settes tilbake, hvilken standard som skal gjelde, hvem som bestiller og betaler håndverkerne, forventet tid og hvem som har ansvar for eventuelle feil i etterkant. Beskriv også hva som skjer om arbeidet blir mer omfattende enn planlagt, for eksempel hvis det viser seg skjulte fuktskader.

Bildedokumentasjon er det beste beviset. Ta bilder av alle flater, sluket, listverk og eventuelle skader før rivningen. Har laget dårlig dokumentasjon av hvordan badet var, vil du stå sterkere med dine egne bilder.

Ofte velger laget en entreprenør som gjør både rørarbeid og gjenoppbygging. Da får du ett ansvar å forholde deg til, og garantiene fra entreprenøren gjelder arbeidet. Er det du som bestiller gjenoppbyggingen, må du følge opp garantiene selv.

Husk at våtromsarbeid må utføres riktig, med sertifisert fagperson og dokumentasjon, ellers kan det bli problemer med forsikring og senere salg. Be om dokumentasjon uansett hvem som bestiller.

Kort oppsummert

• Laget har plikten til å holde felles rør ved like, også når røret ligger bak badet ditt.
• Når borettslaget river badet for å skifte felles rør, er den vanlige forståelsen at laget dekker å sette det tilbake i samme stand.
• Ønsker du bedre standard, betaler du mellomlegget selv.
• Loven har ikke en egen regel om gjenoppbyggingen, så avtal omfanget skriftlig og ta bilder av badet før arbeidet.
• Vedtektene kan fordele ansvaret annerledes enn loven.