Må borettslaget skifte stigerørene som går gjennom leiligheten min?
Ja, borettslaget har plikt til å holde stigerør og andre felles rør ved like, også der de går gjennom leiligheten din. Plikten er å holde dem i forsvarlig stand, ikke å skifte dem til et bestemt tidspunkt. Når rørene er så slitte at de ikke lenger er forsvarlige, må laget utbedre eller skifte dem. Du må selv gi tilgang til boligen når arbeidet skal gjøres.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om stigerør
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneEt stigerør er et vertikalt rør som går gjennom flere etasjer og forsyner mange leiligheter med vann eller tar imot avløp. Slike rør tilhører ikke den enkelte andelseier. De er felles.
Borettslagsloven § 5-17 andre ledd sier at felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal holdes ved like av laget. Første ledd sier dessuten at laget skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne.
Det spiller altså ingen rolle om røret ligger i din vegg eller i naboens. Det er det felles preget som teller.
Når må røret faktisk skiftes?
Loven krever forsvarlig stand. Den gir ingen fast levetid for rør og ingen dato for når et rør må byttes. Et stigerør som er gammelt, men fungerer og ikke lekker, trenger ikke skiftes bare på grunn av alderen.
Anderledes er det når rørene begynner å lekke, når rørlegger eller takstmann peker på at de er nær slutten, eller når det er gjentatte skader. Da er det vanskelig for laget å hevde at tilstanden fortsatt er forsvarlig. Styret må i tillegg vurdere hva en utskifting koster og hvordan den skal finansieres, men en slik vurdering fritar ikke laget fra plikten.
Ofte skiftes stigerør som del av en større rehabilitering av bygget. Det er styret og generalforsamlingen som planlegger det, ikke den enkelte andelseier.
gjentatte lekkasjer i en blokk fra 1971
Mohammed bor i tredje etasje i en blokk fra 1971. På to år har det vært tre lekkasjer fra stigerøret bak badet hans. Hver gang har laget sendt rørlegger som har sveiset eller tettet røret. Mohammed skriver til styret og ber om at hele stigerøret byttes, med regningene fra de tre reparasjonene vedlagt.
Styret ber en rådgiver vurdere rørene, og rapporten sier at hele stammen bør skiftes. Etter dette kan ikke laget lenger vente. Mohammed har rett til å kreve at laget oppfyller plikten sin etter § 5-17. Gjør laget det ikke, og han får vannskade, kan han kreve erstatning for tapet etter § 5-18.
Du må gi tilgang
Ansvaret for felles rør kommer med en gjenytelse. Etter § 5-17 tredje ledd skal andelseieren gi tilgang til boligen for arbeid på felles rør og for ettersyn. Arbeid og ettersyn skal gjennomføres slik at det ikke blir til unødig ulempe for deg eller andre som bruker boligen.
Du kan derfor ikke nekte rørleggeren å komme inn fordi det passer dårlig, men laget bør varsle deg i god tid og avtale tidspunkt. Hva styret ellers har ansvar for, står i artikkelen om hva styret i et borettslag gjør.
Nye rør gjennom leiligheten din
§ 5-17 andre ledd gir også laget rett til å legge nye felles installasjoner gjennom boligen din. Det er et vilkår at det ikke er til vesentlig ulempe for deg. Skal et nytt stigerør plasseres midt i stua di i stedet for i en eksisterende sjakt, kan du protestere.
Plasseres røret i en eksisterende sjakt eller et skap, vil du normalt ikke kunne hindre det. Forholdet mellom ulempen for deg og nytten for fellesskapet avgjør hvor grensen går.
Hvis laget ikke gjør noe
Skriv til styret og beskriv problemet. Legg ved bilder, regninger og eventuelle rapporter. Sett en rimelig frist for svar. Hvis styret ikke svarer, finner du mer i artikkelen om konflikt med styret i borettslaget.
Vedtektene kan fordele ansvaret annerledes enn loven, så sjekk dem også.
Styret kan også ha en vedlikeholdsplan som viser når rørene i bygget er ment å skiftes. Spør etter den. Står det i planen at stigerørene skal byttes om to år, men du har en aktiv lekkasje nå, kan du ikke bli henvist til å vente. Plikten til å holde rørene i forsvarlig stand gjelder hele tiden, ikke bare når planen sier det.
Hvordan laget finansierer en rørrehabilitering, avgjøres av styret og generalforsamlingen. Det kan skje gjennom felleskostnadene, et lån i laget eller en kombinasjon. Den enkelte andelseier kan ikke nekte å delta fordi han selv mener rørene hans er fine. Rørene er felles, og kostnaden er det også.
Eier du en leilighet der stigerøret er skiftet nylig, er det lurt å be om dokumentasjon på arbeidet. Den kan du trenge hvis det senere oppstår skade, og kjøpere vil gjerne se den ved salg.
Bor du i en leilighet der det går felles rør gjennom en innbygd sjakt, kan du ikke bygge den igjen eller flytte på den uten å spørre. Laget må kunne komme til rørene når det trengs, og tilgangen er en del av plikten din etter § 5-17 tredje ledd.
Kort oppsummert
- Stigerør er felles rør, og laget skal holde dem ved like etter § 5-17, også der de går gjennom leiligheten din.
- Plikten er forsvarlig stand. Loven har ingen fast levetid for rør.
- Lekkasjer og rapporter om dårlig tilstand gjør det vanskelig for laget å vente med å skifte stigerør.
- Du må gi tilgang til boligen for arbeid og ettersyn, men uten unødig ulempe.
- Laget kan legge nye felles rør gjennom boligen din hvis det ikke er til vesentlig ulempe.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.