Burettslagslova

§ 5-13 — Ditt erstatningsansvar hvis du ødelegger noe

Hva skjer hvis du ignorerer et dryppende rør og hele blokka får fuktskade? Du kan bli personlig erstatningsansvarlig for borettslagets tap.

Kort svar

Hvis du ikke vedlikeholder leiligheten din som du skal (etter § 5-12), og dette fører til at borettslaget taper penger, kan borettslaget kreve at du betaler erstatning. Du har bevisbyrden for å vise at skaden ikke var din skyld.

Paragraftekst

(1) Laget kan krevje skadebot for tap som følgje av at andelseigaren ikkje oppfyller pliktene sine etter § 5-12. Det gjeld likevel ikkje så langt andelseigaren godtgjer at mishaldet kom av ei hindring utafor andelseigarens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at andelseigaren skulle ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at andelseigaren skulle ha overvunne eller unngått følgjene av hindringa. (2) Ligg årsaka til mishaldet hos ein tredjeperson som andelseigaren har gitt i oppdrag heilt eller delvis å oppfylle pliktene, er andelseigaren fri for ansvar berre dersom tredjepersonen òg ville vere ansvarsfri etter føresegnene i første ledd. (3) For tap som følgje av at bruken av eigedommen eller delar av eigedommen blir avbroten, kan laget berre krevje skadebot dersom mishaldet kjem av feil eller forsøming på andelseigarens side. (4) Andelseigaren svarar berre for tap som ein rimeleg kunne rekne med som ei mogleg følgje av mishaldet. Forsømer laget å avgrense tapet gjennom rimelege tiltak, må laget sjølv bere den tilsvarande delen av tapet. (5) Ansvaret kan setjast ned dersom det vil verke urimeleg for andelseigaren. Ved vurderinga skal ein leggje vekt på storleiken av tapet samanlikna med tap som til vanleg oppstår i liknande tilfelle, og tilhøva elles.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Paragraf 5-12 ga deg en streng plikt til å vedlikeholde alt på innsiden av boligen din, for eksempel tette rør, sikre god ventilasjon, og fikse toalettet.

Denne paragrafen gir konsekvensen av å droppe den plikten. Borettslaget er avhengig av at bygget holder seg friskt. Hvis ditt manglende vedlikehold fører til en vannlekkasje som trekker ned og ødelegger den felles trappeoppgangen, eller påfører borettslaget dyre håndverkerregninger, har borettslaget rett til å sende regningen ("skadebot") direkte til deg.

Loven er streng med bevisene (ledd 1). Den sier at det er du (andelseieren) som må bevise at skaden skjedde av grunner som lå fullstendig utenfor din kontroll (en såkalt force majeure-situasjon, for eksempel at lynet slo ned i vaskemaskinen din og sprengte rørene). Klarer du ikke å bevise at du var maktesløs, må du betale erstatningen.

Du slipper heller ikke unna om du hyret en udugelig rørlegger ("tredjeperson") for å fikse et rør. Lekker røret likevel, er du ansvarlig overfor borettslaget (ledd 2). Deretter må du selv ta krangelen med din rørlegger for å få igjen pengene dine.

For at du ikke skal ruineres helt, har loven tre sikkerhetsnett for deg: 1. Du er bare ansvarlig for tap man "rimelig" kunne forutse (f.eks vannskade etter lekkasje, ikke at styrelederen fikk hjerteinfarkt av stresset). 2. Borettslaget må prøve å begrense skadene sine. Hvis styret vet om vannlekkasjen i en måned, men ikke skrur av hovedkrana for å spare penger, må borettslaget ta en stor del av kostnaden selv. 3. Blir regningen helt absurd høy (f.eks ti millioner kroner for noe som kanskje ikke var overlagt), kan domstolen lempe ned kravet.

5-18

Eksempel

Eksempel · Karis glemte lekkasje

Kari legger merke til at kranen på kjøkkenet hennes drypper jevnt, men hun orker ikke betale for rørlegger. Over to år siver vannet ned i den felles garasjekjelleren i borettslaget og danner store soppskader i betongen. Styret må bruke to hundre tusen kroner på betongspesialister for å redde kjelleren. Etterpå sender styret regningen til Kari med krav om full skadebot etter § 5-13. Kari nekter og sier at styret burde visst det. Styret kan bevise at de ikke visste om fukten, mens Kari vedgår at hun visste at krana lakk i årevis. Kari må betale 200 000 kroner fra egen lomme for sitt manglende vedlikehold, for dette var i aller høyeste grad innenfor hennes kontroll.

Vanlige feil

Beboere dropper å sjekke om oppvaskmaskinen lekker (en av de vanligste årsakene til erstatningskrav fra borettslag)
Beboere tror borettslagets store bygningsforsikring uansett dekker alt (Forsikringen dekker ofte bygget, men borettslaget kan kreve egenandelen fra deg hvis du forårsaket skaden)

Hva bør du gjøre?

Aldri overlat rørleggerarbeid eller elektrisk arbeid til en hobby-kompis. Hvis skaden skjer og borettslaget saksøker deg (ledd 2), er din eneste redning at du har brukt en autorisert håndverker. Du er ansvarlig overfor borettslaget, men da dekker forhåpentligvis din innboforsikring eller håndverkerens forsikring opp for tapet ditt.

Husk at selv en bitteliten lekkasje på et bad fra 1980 kan gjøre ufattelig skade. Fix det før det skader de delene av bygget borettslaget (og de andre naboene) eier.

Dumme spørsmål

Hva om styrelederen min påfører skaden?

Loven er bygget på det vi kaller "skyld" og "kontroll". Hvis styrelederen ødela røret ditt under en rutinesjekk, var ikke skaden under din kontroll, og du blir ikke erstatningsansvarlig.