Kan styret stenge tilgangen min til garasjen fordi jeg skylder penger?
Nei, styret kan ikke stenge tilgangen din til garasjen fordi du skylder felleskostnader. Verken borettslagsloven eller eierseksjonsloven gir hjemmel for å stenge tilgang som reaksjon på gjeld. Laget og sameiet må bruke de virkemidlene loven gir: vanlig innkreving, legalpant og, etter skriftlig advarsel ved vesentlig mislighold, pålegg om salg. Er garasjeplassen leid på egen avtale, er det avtalen som avgjør hva som skjer ved mislighold.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Loven gir ikke styret adgang til å stenge
Verken borettslagsloven eller eierseksjonsloven har en regel som lar styret stenge tilgangen din til garasjen, parkeringsplassen eller andre deler av eiendommen fordi du skylder felleskostnader. Det er ikke nevnt som reaksjon på manglende betaling i noen av lovene. Styret kan heller ikke bestemme det selv ved å bytte lås eller kutte portåpneren, uten at det finnes et rettslig grunnlag for det.
Bakgrunnen er at retten til å bruke garasjen følger av eierforholdet eller en avtale, ikke av om du har betalt i dag. I et borettslag gir hver andel eneretten til å bruke en bolig og rett til å bruke fellesarealene til det de er ment for, jf. borettslagsloven § 5-1. I et sameie disponerer seksjonseieren fritt over sin egen seksjon, jf. eierseksjonsloven § 24. Er garasjen en egen seksjon, er den din eiendom på samme måte som leiligheten.
Hva laget og sameiet kan gjøre i stedet
Loven gir et sett med rettsmidler som er laget for akkurat denne situasjonen. De er mer tungvinte enn å skifte lås, men de er de lovlige.
Det første er vanlig innkreving: purring, inkassovarsel med minst 14 dagers frist og eventuelt forliksklage eller utlegg. Det andre er legalpant (panterett som følger direkte av loven). Laget har panterett i andelen etter borettslagsloven § 5-20, og de andre seksjonseierne har panterett i seksjonen etter eierseksjonsloven § 31. Begge er begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp, og faller bort om det ikke kommer begjæring om tvangsdekning innen to år etter forfall.
Det tredje er pålegg om salg ved vesentlig mislighold, etter skriftlig advarsel. Det er forklart i pålegg om salg i borettslag og pålegg om salg av seksjonen.
Fravikelse er ikke et svar på gjeld
Både borettslagsloven § 5-23 og eierseksjonsloven § 39 åpner for å kreve fravikelse, altså at eieren må flytte ut. Men det gjelder ved fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller når eieren er til alvorlig plage eller sjenanse for andre brukere. Manglende betaling av felleskostnader er ikke nevnt som grunn. Kravet må dessuten fremmes for tingretten.
Hvorfor lovens vei gir eieren et vern
Reglene om pålegg om salg og tvangssalg er bygget slik at eieren får si sin mening før noe skjer. Etter eierseksjonsloven § 38 skal pålegget gi minst seks måneders frist, og etter borettslagsloven § 5-22 minst tre måneder. Reiser eieren innvendinger mot tvangssalget som ikke er klart grunnløse, behandles saken som et vanlig søksmål før salget kan gjennomføres. En stengt port går utenom alle disse sikringene. Eieren får ingen advarsel, ingen frist og ingen mulighet til å bestride kravet før han mister tilgangen.
Når garasjeplassen er leid ut på egen avtale
Ikke alle garasjeplasser følger boligen. Noen plasser leies ut av laget eller sameiet på en egen leieavtale, og noen er leid av en tredjeperson. Da er det avtalen som styrer, og den kan inneholde regler om oppsigelse eller heving ved mislighold. Slike regler gjelder bare leieforholdet. De gir ikke styret rett til å stenge plassen din hvis du eier den eller bruker den som en del av boligen.
Det er derfor første skritt å finne ut hvordan du har fått rett til plassen: som en del av andelen eller seksjonen, etter vedtektene, eller gjennom en egen avtale. Står plassen i vedtektene, eller er den en seksjon, er det den rettsstillingen som gjelder.
Hva du gjør hvis styret stenger likevel
Be om at styret skriftlig oppgir hvilket rettsgrunnlag de bygger på. Har de ikke noe, kan du be om at tilgangen gjenopprettes og peke på at loven har andre virkemidler. Samtidig bør du ikke la gjelden stå. Styret kan gå videre med de vanlige virkemidlene, og de er langt tyngre enn en stengt port. En betalingsavtale er ofte det som fjerner konflikten.
Ta vare på dokumentasjonen: datoen for stengingen, hva som skjedde og hva styret har skrevet.
Dagfinn og den stengte porten
Dagfinn eier en seksjon i et sameie og har i vedtektene rett til en garasjeplass i fellesgarasjen. Han skylder 18 000 kroner i felleskostnader etter fem måneder. Styret deaktiverer portbrikken hans uten forvarsel.
Dagfinn skriver til styret og ber om rettsgrunnlaget. Svaret er at «sameiet må få presset ham til å betale». Han svarer at plassen følger seksjonen etter vedtektene, og at loven har egne virkemidler for ubetalte felleskostnader. Samtidig foreslår han å betale 6 000 kroner med en gang og resten over seks måneder. Styret slår brikken på igjen og skriver avtalen. Hadde Dagfinn ikke betalt, kunne styret fortsatt gå videre med inkasso og legalpant, og etter advarsel kreve seksjonen solgt.
Kort oppsummert
- Ingen av lovene gir styret rett til å stenge tilgangen til garasjen fordi du skylder felleskostnader.
- Lovlige virkemidler er innkreving, legalpant og pålegg om salg ved vesentlig mislighold etter skriftlig advarsel.
- Fravikelse gjelder fare for eiendommen eller alvorlig plage, ikke gjeld.
- Er plassen leid på egen avtale, er det avtalen som avgjør hva som skjer ved mislighold.
- Krev rettsgrunnlag skriftlig, og tilby en betalingsavtale for å løse konflikten.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.