Ny i borettslaget: rettighetene og pliktene du fikk da du flyttet inn
Som ny andelseier i borettslaget har du enerett til å bruke boligen og rett til å bruke fellesarealene, og du kan møte og stemme på generalforsamlingen. Du har plikt til å betale felleskostnadene og til å vedlikeholde boligen innvendig. Overtar du en bolig der forrige eier har oversett vedlikehold, må du likevel gjøre det selv. Laget vedlikeholder bygningen og det som ikke er ditt ansvar.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Retten til å bruke boligen og fellesarealene
Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i laget og rett til å bruke fellesarealene til det de er tenkt eller vanligvis brukt til, og til annet som passer med tiden og forholdene (borettslagsloven § 5-1). Bruksretten er altså din, ikke styrets.
Du skal være varsom med boligen og fellesarealene, og bruken må ikke på urimelig eller unødvendig vis skade eller plage de andre (§ 5-11). Boligen kan du bare bruke til boligformål, med mindre styret samtykker i noe annet. Styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen, og du må følge dem. Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan du holde dyr hvis gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre. Støy, lukt og fare er eksempler på ulemper som kan telle mot deg. Skal du leie ut boligen eller overlate den til andre, gjelder egne regler i §§ 5-4 til 5-6, som du bør lese før du planlegger noe slikt.
Retten til å møte og stemme
Alle andelseiere har rett til å delta i generalforsamlingen med forslags-, tale- og stemmerett (§ 7-2). Ektefelle, samboer eller et annet medlem av husstanden har rett til å være til stede og uttale seg. Du kan møte ved fullmektig, og du kan ta med en rådgiver som får uttale seg hvis generalforsamlingen tillater det.
Hver andelseier har én stemme, selv om vedkommende eier flere andeler (§ 7-10). Eier flere en andel sammen, kan det bare gis én stemme for andelen.
Plikten til å betale felleskostnader
Felleskostnadene fordeles mellom andelseierne ut fra forholdet mellom verdiene på boligene, eller etter andre retningslinjer i byggje- og finansieringsplanen. Når det er særlige grunner, kan enkelte kostnader fordeles etter nytte eller forbruk. Styret fastsetter hvor mye hver andelseier skal betale hver måned (§ 5-19).
Laget har panterett i andelen for felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet, opp til to ganger folketrygdens grunnbeløp (§ 5-20). Det betyr at manglende betaling kan ramme boligen din, og i alvorlige tilfeller føre til at laget gir pålegg om salg av andelen.
Hva du vedlikeholder, og hva laget tar
Du skal holde boligen i forsvarlig stand. Det omfatter blant annet vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr og innvendige flater, og nødvendig reparasjon eller utskifting av for eksempel tapet, gulvbelegg, skap og innvendige dører (§ 5-12). Du skal ikke bekoste utskifting av vinduer og ytterdører, og heller ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende vegger eller rør og ledninger bygget inn i bærende konstruksjoner. Vedtektene kan fastsette noe annet, så les dem.
Overtar du boligen, overtar du også etterslepet. Ny eier har plikt til å utføre vedlikehold etter § 5-12 selv om det skulle ha vært gjort av forrige eier (§ 5-16). Du er til gjengjeld ikke erstatningsansvarlig overfor laget for det forrige eier unnlot, med mindre det følger av reglene om erstatning.
Laget skal ellers holde bygninger og eiendommen i forsvarlig stand så langt ansvaret ikke ligger på andelseierne. Det gjelder også felles rør og ledninger som går gjennom boligen din. Du må gi tilgang til boligen når slikt arbeid skal gjøres, og arbeidet skal gjennomføres uten unødig ulempe for deg.
Du har også krav på at laget gjør sin del. Laget skal holde bygninger og eiendom i forsvarlig stand, og mislighold fra lagets side kan gi grunnlag for erstatning for tap du lider. Melder du fra om en feil, bør du gjøre det skriftlig, med bilder og dato.
Synnøve flytter inn i 2-roms
Synnøve har kjøpt en toromsleilighet i et borettslag og betaler 3 950 kroner i måneden i felleskostnader. De første ukene oppdager hun to ting: En kjøkkenkran drypper, og et av stuevinduene har råteskader i karmen.
Kranen er innvendig utstyr, og den må hun få fikset selv. Regningen blir 1 800 kroner. At forrige eier burde ha byttet den, gjør ingen forskjell, for hun har overtatt plikten.
Vinduet er annerledes. Hun skal vedlikeholde vinduer, for eksempel male og smøre dem, men utskifting av vinduer er ikke en del av hennes plikt etter loven. Hun sender en skriftlig melding til styret med bilder og spør hva vedtektene sier. Står det ingenting annet i dem, er det laget som må ta utskiftingen. Samtidig noterer hun datoen for generalforsamlingen, der hun har én stemme.
Kort oppsummert
- Som ny andelseier har du enerett til å bruke boligen og rett til å bruke fellesarealene.
- Du har rett til å møte og stemme på generalforsamlingen, med én stemme per andelseier.
- Du må betale felleskostnadene hver måned, og laget har panterett i andelen for krav fra lagsforholdet.
- Du vedlikeholder boligen innvendig, også det forrige eier burde ha gjort, mens laget tar bygningen og felles installasjoner.
- Som ny andelseier i borettslaget bør du lese vedtektene og husordensreglene, for de kan flytte ansvaret og sette regler for bruken.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.