Diskriminering på boligmarkedet: leie, kjøp, borettslag og sameie

Hva loven forbyr på boligmarkedet

Likestillings- og diskrimineringsloven gjelder på alle samfunnsområder (§ 2), og boligmarkedet er ikke unntatt. Forbudet i § 6 gjelder diskriminering på grunn av kjønn, graviditet, omsorgsoppgaver, etnisitet, religion, livssyn, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk og alder, eller kombinasjoner av disse. Etnisitet omfatter blant annet nasjonal opprinnelse, avstamning, hudfarge og språk. Det betyr at også en aksent eller et utenlandsk navn kan være et vernet kjennetegn.

Forbudet rammer både direkte og indirekte forskjellsbehandling. Direkte forskjellsbehandling er at du behandles dårligere enn andre fordi du tilhører en gruppe. Indirekte forskjellsbehandling er en tilsynelatende nøytral regel som likevel stiller en gruppe dårligere. Du er også vernet hvis du behandles dårligere på grunn av tilknytning til en annen, for eksempel en ektefelle eller et barn.

Loven gjelder hele boligkjeden: annonse, visning, avslag, vilkår i kontrakten, opptak av medleiere og framleie, og når leieforholdet skal avsluttes.

Leie: annonse, visning og avslag

For utleie har husleieloven en egen bestemmelse. Etter husleieloven § 1-8 kan det ikke tas hensyn til kjønn, graviditet, etnisitet, religion, livssyn, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk eller alder ved utleie av husrom. Slike forhold kan heller ikke regnes som saklig grunn til å nekte opptak i husstand, framleie eller personskifte, eller tillegges vekt ved opphør av leieforholdet.

Utleier kan fortsatt velge blant søkere. Betalingsevne, referanser, røyking og andre forhold som har med leieforholdet å gjøre, er lovlige hensyn. En utleier kan derimot ikke velge bort noen fordi de har en bestemt religion, er homofile, bruker rullestol eller har et navn som høres utenlandsk ut. Samme regel gjelder for et avslag som aldri blir sagt rett ut: den som slutter å svare etter å ha hørt aksenten din, kan bryte loven.

Andre vilkår kan også være diskriminering, for eksempel at du må betale høyere depositum eller leie enn andre, eller at du får kortere leietid på grunn av et vernet kjennetegn.

Kjøp og salg av bolig

Ved boligsalg kan selgeren velge mellom bud ut fra pris og vilkår. Loven setter ingen grenser for å velge det høyeste budet, men det er ikke lov å la etnisitet, religion eller et annet vernet kjennetegn avgjøre hvem som får kjøpe. Meglere og banker som tilbyr tjenester i ervervsmessig virksomhet, må også avstå fra å behandle kunder dårligere av slike grunner. Straffeloven § 186 gjør det straffbart å nekte noen varer eller tjenester i ervervsmessig eller liknende virksomhet på grunn av hudfarge, nasjonal eller etnisk opprinnelse, religion, livssyn, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk eller nedsatt funksjonsevne.

Borettslag og sameie

I borettslag er det vanlig at laget må godkjenne en ny andelseier. Godkjenning kan da ikke nektes uten saklig grunn, og kommer det ikke et avslag innen tjue dager etter at søknaden kom fram til laget, regnes godkjenningen som gitt (burettslagslova § 4-5). Vedtektene kan ikke sette vilkår som tar hensyn til kjønn, graviditet, etnisitet, religion, livssyn, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk eller alder, og slike forhold er ikke saklig grunn til å nekte godkjenning av andelseier eller bruker eller til å ha vekt ved forkjøpsrett (burettslagslova § 1-5).

Sameier etter eierseksjonsloven har en tilsvarende regel i § 6. Den nevner kjønn, etnisitet, religion, livssyn, nedsatt funksjonsevne, seksuell orientering, kjønnsidentitet og kjønnsuttrykk, men ikke alder eller graviditet. Likestillings- og diskrimineringsloven gjelder likevel på alle samfunnsområder, så diskriminering på de grunnlagene kan også angripes etter den.

Et avslag fra styret fordi kjøperen «ikke passer inn» er ikke en saklig grunn hvis det egentlig handler om opprinnelse, religion eller et annet vernet kjennetegn. Styret må kunne peke på forhold som gjelder selve eierskapet, som at kjøperen ikke oppfyller vedtektenes krav om bruk av boligen.

Dyrehold er et eget tema. Har du førerhund eller servicehund, kan et generelt dyreforbud i vedtektene ramme deg som person med funksjonsnedsettelse. Sameiet kan forby dyrehold i vedtektene, men brukeren av seksjonen kan likevel holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne (eierseksjonsloven § 28).

Hva loven ikke gir deg

Vernet betyr ikke at du har krav på en bestemt bolig. Utleiere og selgere kan fortsatt velge den søkeren eller kjøperen som passer best ut fra pris, økonomi, referanser og andre saklige forhold. Det loven forbyr, er at et vernet kjennetegn er en del av grunnen til at du blir valgt bort eller får dårligere vilkår.

Diskrimineringen trenger ikke bygge på ett enkelt kjennetegn. Loven nevner uttrykkelig kombinasjoner av grunnlag, som når en kvinne med hijab eller en eldre person med funksjonsnedsettelse blir avvist. Du kan klage på både utleier, selger, styret i et borettslag og megleren som har formidlet.

Når forskjellsbehandling er lovlig

Ikke alle forskjeller er diskriminering. Forskjellsbehandling er lovlig når den har et saklig formål, er nødvendig for å oppnå formålet og ikke er uforholdsmessig inngripende overfor den som rammes (§ 9). Positiv særbehandling er tillatt hvis den fremmer lovens formål, står i rimelig forhold til målet og opphører når formålet er nådd (§ 11).

Noe rom for skjønn kan det være når utleier selv bor i boligen og deler kjøkken og bad med leietakeren. Selv da må det ligge en reell, saklig grunn bak, og den må tåle den samme prøvingen.

Slik beviser og klager du

Du trenger ikke bevise at utleieren eller selgeren ville diskriminere. Du må legge fram omstendigheter som gir grunn til å tro at diskriminering har skjedd, og da må den ansvarlige sannsynliggjøre at det likevel ikke har skjedd (§ 37). Skjermbilder av annonsen, meldingsutveksling, tidspunktene for svar og opplysninger om hvem som fikk boligen er typiske omstendigheter.

Diskrimineringsnemnda behandler saker etter likestillings- og diskrimineringsloven, husleieloven § 1-8, burettslagslova § 1-5 og eierseksjonsloven § 6. Klagen er gratis, og nemnda kan avvise saker der forholdet ligger mer enn tre år tilbake. Nemnda kan fastslå at du er diskriminert og pålegge tiltak for å få diskrimineringen til å opphøre. Utenfor arbeidslivet kan nemnda ikke tilkjenne oppreisning. Den kan bare gi erstatning for økonomisk tap, og bare enstemmig i saker der innklagede ikke har annet å komme med enn manglende betalingsevne eller åpenbart uholdbare innsigelser. Oppreisning (penger for ikke-økonomisk skade) må kreves i domstolen. Utenfor arbeidslivet gjelder erstatnings- og oppreisningsansvaret dessuten bare hvis den ansvarlige kan bebreides (§ 38).

Leila og avslaget på leiligheten

Leila, 31, søker en toromsleilighet i Bergen til 14 500 kroner i måneden. Hun ringer utleieren, som er hyggelig og avtaler visning torsdag. På visningen snakker Leila norsk med aksent. Utleieren blir kort i svarene og sier han skal «tenke på det». Leila hører ikke mer, og to dager senere ligger annonsen ute igjen med ny visningsdato.

Hun lager en tidslinje med anropet, e-posten, visningsdatoen og skjermbilde av den fornyede annonsen. En venn med et norsk navn sender en uforpliktende forespørsel og får svar innen timer. Leila har nå flere omstendigheter som kan gi grunn til å tro at språk og etnisitet spilte inn, og kan klage til nemnda. Utleieren må da sannsynliggjøre at avslaget hadde andre årsaker.

Kort oppsummert

• Diskriminering på boligmarkedet er forbudt ved leie, kjøp, borettslag og sameie, og loven gjelder på alle samfunnsområder.
• Husleieloven § 1-8 forbyr hensyn til blant annet kjønn, etnisitet, religion, funksjonsnedsettelse og seksuell orientering ved utleie.
• Borettslag kan ikke nekte godkjenning av ny eier uten saklig grunn, og vedtekter kan ikke sette vilkår basert på vernede kjennetegn.
• Du må legge fram omstendigheter som gir grunn til å tro at du er diskriminert. Da må den ansvarlige sannsynliggjøre det motsatte.
• Du kan klage gratis til Diskrimineringsnemnda. Oppreisning utenfor arbeidslivet må kreves i domstolen.