Selge bolig i borettslag: hva må styret og forretningsfører gjøre?
Når du skal selge leilighet i borettslag, henter megleren opplysninger om fellesgjeld, felleskostnader, vedtekter og økonomi fra forretningsføreren, og styret må godkjenne kjøperen som ny andelseier hvis vedtektene krever det. Styret kan bare nekte godkjenning hvis det har saklig grunn, og har det ikke svart innen 20 dager, regnes godkjenningen som gitt. Er det forkjøpsrett, får andelseierne i laget eller boligbyggelaget først mulighet til å overta til samme pris. Borettslaget kan kreve et eierskiftegebyr av deg som selger.
Kåre skal selge leiligheten sin i et borettslag og har fått et bud han vil akseptere. Megleren sier at salget ikke er helt klart før forkjøpsretten er avklart og styret har godkjent kjøperen. Kåre lurer på hva det betyr, og hvor lang tid det tar.
Hva megleren henter fra forretningsføreren
De fleste borettslag har en forretningsfører, for eksempel et boligbyggelag eller et forvaltningsselskap, som tar seg av regnskap, innkreving av felleskostnader og eierskifter. Megleren henter opplysningene om borettslaget derfra.
Kjøperen skal ha disse opplysningene før handel sluttes. Megleren skal i salgsoppgaven blant annet oppgi totalkostnaden med andel av fellesgjelden, månedlige felleskostnader, lånevilkårene for fellesgjelden, felleskostnadene etter en eventuell avdragsfri periode, om laget har sikring mot tap av felleskostnader, og vesentlige opplysninger om budsjett og regnskap (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Rettigheter og plikter etter vedtekter og vedtak som har betydning for handelen, skal også med.
Det betyr at megleren typisk ber om vedtekter, husordensregler, siste regnskap og budsjett, protokoller fra generalforsamlingen, opplysninger om fellesgjeld og felleskostnader, og om det er vedtatt større vedlikehold som vil øke felleskostnadene.
Forretningsføreren tar betalt for å levere opplysningene. Den kostnaden kommer som et utlegg på meglerregningen.
Forkjøpsrett: andre kan overta budet ditt
Mange borettslag har forkjøpsrett i vedtektene. Det betyr at andelseiere i laget, eller medlemmer i boligbyggelaget, kan overta leiligheten til samme pris og vilkår som kjøperen har akseptert. Forkjøpsretten gjelder bare hvis det står i vedtektene (burettslagslova § 4-11).
Forkjøpsretten utløses når det er avtalt bindende at andelen skal gå over til en ny eier (burettslagslova § 4-13). Fristen for å bruke den er 20 dager fra laget fikk skriftlig melding om eierskiftet med pris og vilkår. Har laget fått forhåndsvarsel minst 15 dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen om eierskiftet, er fristen fem hverdager (burettslagslova § 4-15). Megleren kan sende forhåndsvarsel tidlig i salget for å korte ned ventetiden.
For deg som selger betyr forkjøpsretten at du får samme pris uansett hvem som overtar. Det er bare kjøperen som kan bli byttet ut. Forkjøpsretten kan ikke brukes når du selger til nær familie, som ektefelle, barn eller søsken (burettslagslova § 4-12).
Styret må godkjenne den nye andelseieren
Mange vedtekter sier at ny andelseier skal godkjennes av styret. Da kan godkjenning ikke nektes uten saklig grunn. Har ikke kjøperen fått melding om at godkjenning er nektet senest 20 dager etter at søknaden kom fram til laget, regnes godkjenningen som gitt (burettslagslova § 4-5).
Saklig grunn kan for eksempel være at kjøperen ikke oppfyller kravene for å eie andel. Bare fysiske personer kan som hovedregel eie andeler, og hver kan bare eie én andel (burettslagslova § 4-1). Det finnes unntak, blant annet for kommuner og for andre som vedtektene gir adgang.
Før godkjenning er gitt, har kjøperen ikke rett til å bruke boligen (burettslagslova § 4-5). Du som selger hefter solidarisk sammen med kjøperen for felleskostnadene fram til godkjenningen er gitt. Gi derfor megleren beskjed om å søke godkjenning raskt etter aksept.
Eierskiftegebyr og felleskostnader
Borettslaget kan kreve et vederlag på opptil fire ganger rettsgebyret for arbeidet med eierskiftet og eventuell godkjenning. Det er du som selger som betaler, og det kan ikke avtales at kjøperen skal betale (burettslagslova § 4-6). Avhendingslova sier det samme (avhendingslova § 2-6).
Brukes forhåndsvarsel om forkjøpsrett, kan laget også kreve et vederlag på opptil fem ganger rettsgebyret for å ta imot varselet (burettslagslova § 4-22).
Felleskostnadene betaler du fram til overtakelsen. Megleren gjør opp eventuelle restanser i oppgjøret, slik at kjøperen overtar uten ubetalte krav. Laget har panterett i andelen for felleskostnader framfor alle andre heftelser, begrenset til et beløp som svarer til to ganger grunnbeløpet i folketrygden (burettslagslova § 5-20). Restanser må derfor ryddes før salget.
Hva det koster å selge en borettslagsleilighet samlet, står i hva koster det å selge en leilighet i borettslag.
Hva du selv bør gjøre
Gi megleren beskjed om hvem som er forretningsfører, og om du vet om vedtatte vedlikeholdsprosjekter, økning i felleskostnader eller pågående saker i styret. Opplysningsplikten din gjelder også forhold i borettslaget du kjenner til (avhendingslova § 3-7).
Har du gjort endringer i leiligheten som krever samtykke fra styret, for eksempel flyttet vegger eller lagt varmekabler, bør du sjekke at samtykket er gitt og finne fram dokumentasjonen. Hvordan salget av en seksjon i sameie skiller seg fra borettslag, står i selge seksjon i sameie.
Kåre fikk ingen henvendelse om forkjøpsrett innen fem hverdager, og styret godkjente kjøperen etter en uke.
Kort oppsummert
- Når du skal selge leilighet i borettslag, henter megleren opplysninger om fellesgjeld, felleskostnader, vedtekter og økonomi fra forretningsføreren.
- Forkjøpsrett gjelder bare hvis den står i vedtektene, og fristen er 20 dager eller fem hverdager ved forhåndsvarsel.
- Styret kan bare nekte godkjenning av kjøperen med saklig grunn, og godkjenningen regnes som gitt etter 20 dager uten svar.
- Du betaler eierskiftegebyret, og du hefter for felleskostnadene til godkjenningen er gitt.