Når andelseieren dør: dette skjer med borettslagsleiligheten

Hva skjer med andelen når en andelseier dør i borettslaget

Den som eier en andel i et borettslag, eier ikke selve leiligheten, men en andel som gir rett til å bruke den. Andelen er en eiendel i boet på samme måte som bankkonto og bil. Loven sier at et dødsbo omfatter alle eiendelene og forpliktelsene arvelateren etterlater seg (arveloven § 98). Andelen hører dermed til boet fra dødsfallet, og ingen av arvingene kan flytte inn, leie ut eller selge den på egen hånd.

Borettslaget skal ikke avgjøre noe i den første tiden. Styret eller forretningsføreren bør likevel få beskjed tidlig. Da går krav og innkallinger til riktig person, og dere kan be om vedtekter, siste årsregnskap og opplysninger om fellesgjelden.

To frister i arveloven gjelder allerede nå. Skal boet skiftes privat, må minst én myndig arving innen 60 dager ha påtatt seg ansvaret for arvelaterens forpliktelser (§§ 116 og 117). En ektefelle eller samboer som vil sitte i uskifte, må melde fra til tingretten innen 60 dager (§ 96).

Hvem kan overta leiligheten

Det finnes noen hovedveier, og de kan kombineres.

• Gjenlevende ektefelle har rett til å overta felleseiet uskiftet. En samboer som har, har hatt eller venter barn med den avdøde, har rett til å overta felles bolig og innbo uskiftet (arveloven §§ 14 og 32). Har den avdøde særkullsbarn, må de samtykke til uskifte. Andelen blir stående som den er, og den gjenlevende rår over den som en eier.
• En av arvingene kan overta andelen på skiftet. Verdien regnes som en del av arven hans eller hennes, og det som overstiger arvelodden, må betales til de andre. Er arvingene uenige om verdien, kan den fastsettes ved skiftetakst (§ 106).
• Alle arvingene kan bli enige om å selge andelen og dele salgssummen.
• Testamentet kan peke ut hvem som skal få leiligheten, så lenge det ikke går ut over livsarvingenes pliktdelsarv.

En samboer uten felles barn har ingen automatisk arverett. Har samboerskapet vart i minst to år, kan hun etter husstandsfellesskapsloven § 2 likevel få løse inn andelen som retten til felles bolig er knyttet til, når særlige grunner taler for det. Mer om å overta en bolig fra boet står i en egen artikkel.

Godkjenning fra laget

Mange borettslag har vedtekter som sier at en ny andelseier må godkjennes av laget. Det gjelder også når andelen kommer fra et dødsbo. Er godkjenning påkrevd, har loven tre sentrale regler i § 4-5:

• Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn.
• Har ikke melding om nekting kommet fram til søkeren innen tjue dager etter at søknaden kom fram til laget, regnes godkjenning som gitt.
• Den nye eieren har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt.

Vedtektene kan heller ikke legge vekt på blant annet kjønn, etnisitet, religion, funksjonsnedsettelse eller alder. Slike forhold er aldri saklig grunn (§ 1-5). Den som eide før, er solidarisk ansvarlig med den nye for felleskostnadene til godkjenning er gitt (§ 4-5 tredje ledd). Boet kan derfor bli stående med regningen også etter at arvingen har fått andelen, så lenge godkjenningen mangler.

Forkjøpsrett gjelder bare hvis vedtektene sier det

Forkjøpsrett i borettslag finnes ikke automatisk. Reglene i §§ 4-12 til 4-21 gjelder bare dersom vedtektene gir andelseiere eller andre forkjøpsrett (§ 4-11). Har borettslaget slik rett, utløses den av arv fra arvefallet (§ 4-13).

Retten kan likevel ikke brukes når andelen går til ektefelle, slektning i rett opp- eller nedstigende linje, søsken eller noen som har hørt til husstanden de to siste årene (§ 4-12). Barn, barnebarn og foreldre er dermed trygge. Går andelen til en nevø, en venn eller en tante, kan forkjøpsretten komme inn. Løsningssummen settes da til vanlig pris, ikke til null, selv om arvingen ikke har betalt noe (§ 4-18). Slik fungerer forkjøpsrett i borettslag.

Fellesgjeld og andelens verdi

Mange borettslag har lån i bunnen. Andelseierne hefter ikke overfor långiverne for lagets gjeld (§ 1-2), men de betaler for den gjennom felleskostnadene. Det betyr at en arving ikke blir personlig skyldig banken noe ved å overta andelen. Til gjengjeld følger det månedlige beløpet med leiligheten. En andel med høy fellesgjeld har ofte høye felleskostnader, og arvingen bør se på budsjettet og siste årsregnskap før andelen overtas.

Hvor mye fellesgjeld som hører til andelen, og om laget har en ordning for nedbetaling, står i dokumentene fra forretningsføreren. Tallene har betydning når dere skal verdsette andelen i arveoppgjøret.

Felleskostnader og lagets panterett

Styret fastsetter hvor mye hver andelseier skal betale i måneden (§ 5-19). Beløpet endrer seg ikke fordi eieren døde. Boet må betale, vanligvis fra den avdødes konto.

Laget har panterett i andelen for felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet, uten at den må registreres. Pantekravet kan ikke overstige to ganger folketrygdens grunnbeløp. Panteretten faller bort hvis laget ikke senest to år etter forfall har sendt krav om tvangsdekning til namsmyndighetene (§ 5-20). Betales ikke regningene, kan laget gi en skriftlig advarsel og senere pålegge salg av andelen med en frist på minst tre måneder (§ 5-22). Det er derfor lurt å la en av arvingene ha ansvaret for betalingen, se lagets legalpant.

Hvis dere vil selge andelen

Selger boet, er det boet som er selger og avtalen om salg utløser en eventuell forkjøpsrett (§ 4-13). Laget kan kreve et gebyr på inntil fire ganger rettsgebyret for arbeidet med eierskiftet, og bare av den som overdrar andelen (§ 4-6). Kjøperen kan ikke pålegges å betale det.

Har boet leid ut leiligheten, faller alle bruksretter til boligen bort når andelen skifter eier (§ 5-10). En leietaker kan i så fall kreve erstatning av eieren. Hvem som kan skrive under for boet, står i artikkelen om fullmakter ved boligsalg.

Kort oppsummert

• Når en andelseier dør i borettslaget, tilhører andelen dødsboet til den er overtatt eller solgt.
• Ektefelle og samboer med felles barn kan overta uskiftet. Andre arvinger overtar på skiftet eller sammen selger de.
• Laget kan kreve godkjenning av den nye eieren, men bare nekte med saklig grunn, og svarer ikke laget innen tjue dager, regnes eieren som godkjent.
• Forkjøpsrett finnes bare hvis vedtektene har den, og den gjelder ikke for nær familie.
• Felleskostnadene må betales fra dødsfallet, og laget har panterett i andelen for utestående beløp.