Når en andelseier dør, går andelen inn i dødsboet på vanlig måte, og arvingene overtar den uten at forkjøpsretten til de andre andelseierne kommer til anvendelse. Dette er en viktig praktisk forskjell fra et ordinært salg: arv er unntatt fra forkjøpsrett etter borettslagsloven, fordi loven ikke ønsker at andre andelseiere skal kunne "kapre" en bolig fra en avdødes familie gjennom forkjøpsrett. Men det betyr ikke at prosessen er helt uten formaliteter overfor borettslaget.

Arv følger de vanlige arvereglene

Selve spørsmålet om hvem som arver andelen, avgjøres av de alminnelige reglene i arveloven – testament, arverekkefølge, eventuell gjenlevende ektefelles eller samboers rett til uskifte, og så videre. Borettslagsloven griper ikke inn i selve arveretten, men regulerer hva som skjer med andelen som formuesobjekt i forlengelsen av arveoppgjøret. Andelen behandles som en formuesverdi i dødsboet på lik linje med andre eiendeler, og verdivurderingen av andelen (medregnet eventuell fellesgjeld) inngår i booppgjøret mellom arvingene.

Forkjøpsrett gjelder ikke ved arv

Et sentralt poeng er at overføring av andelen til arvinger som følge av dødsfall, er uttrykkelig unntatt fra forkjøpsrett. Det samme gjelder normalt overføring til nære slektninger for øvrig i denne sammenhengen, som ektefelle og direkte etterkommere. Dette innebærer at de andre andelseierne i laget ikke kan kreve å overta boligen fra dødsboet eller arvingene, slik de kunne gjort ved et ordinært salg til en utenforstående kjøper.

Offentlig eller privat skifte – hvem representerer boet?

Hvordan dødsboet skiftes, har betydning for hvem som formelt håndterer andelen overfor borettslaget. Velger arvingene privat skifte, som er det vanligste, er det arvingene selv (eller den som er utpekt til å representere dem) som håndterer henvendelser til forretningsføreren og fremlegger nødvendig dokumentasjon. Blir boet i stedet underlagt offentlig skifte, for eksempel fordi arvingene ikke blir enige, er det en oppnevnt bostyrer som representerer boet overfor laget frem til andelen enten overføres til en arving eller selges til en ekstern kjøper som en del av booppgjøret. I begge tilfeller gjelder samme grunnprinsipp: forkjøpsrett er ikke til hinder for at boet disponerer over andelen som ledd i selve arveoppgjøret.

Uskifte for gjenlevende ektefelle eller samboer

Sitter avdødes ektefelle i uskiftet bo, betyr det at vedkommende fortsetter å råde over felles formue, inkludert en eventuell andel i borettslaget, uten at det gjennomføres et fullt arveoppgjør med en gang. Andelen forblir da i praksis hos den gjenlevende, uten at dette i seg selv utløser noe krav om ny godkjenning eller innmelding i andelsboken utover det som eventuelt allerede gjelder fra tidligere. Tilsvarende rett til uskifte kan gjelde for samboere som har opparbeidet seg en slik rett, avhengig av samboerforholdets varighet, felles barn og øvrige vilkår i arveloven. Ønsker den gjenlevende på et senere tidspunkt å selge boligen eller overføre den formelt til andre arvinger, gjelder de vanlige reglene om melding og eventuelt godkjenning fra det tidspunktet uskiftet oppløses.

Men eierskiftet skal likevel meldes

Selv om forkjøpsrett ikke er aktuelt, skal overgangen av andelen likevel meldes til borettslaget, slik at arvingen(e) blir registrert som ny(e) eier(e) i andelsboken. I praksis skjer dette ved at arvingen (eller bostyrer, dersom boet er under offentlig skifte) fremlegger dokumentasjon på arveoppgjøret, for eksempel skifteattest eller uskifteattest, og en hjemmelserklæring for andel i borettslag overfor forretningsfører. Gebyret for denne typen eierskifte er ofte lavere enn ved et ordinært salg, og ved overføring til gjenlevende ektefelle er det ikke uvanlig at det ikke påløper gebyr i det hele tatt.

Må arvingen fortsatt godkjennes av styret?

Fordi arv ikke er et ordinært kjøp i markedet, praktiserer mange lag en enklere eller mer automatisk godkjenningsprosess ved arveoverføring, særlig når arvingen er en nær pårørende som allerede har tilknytning til boligen. Er arvingen derimot en fjernere slektning, eller ønsker flere arvinger å eie andelen sammen på en måte som ikke er vanlig sameie mellom personer som skal bo sammen, kan det være grunn til at styret ser nærmere på om vilkårene for andelseie – som boplikt og regelen om én andel per person – er oppfylt. Det er derfor ikke gitt at godkjenning er en ren formsak i alle arvesaker, selv om forkjøpsretten uansett ikke er til hinder.

Hva om arvingene ikke ønsker å bo i boligen selv?

Mange arvinger ønsker å selge den arvede andelen videre fremfor å flytte inn selv. Dette er uproblematisk rent juridisk – arvingen(e) blir først registrert som eier(e) i andelsboken, og kan deretter selge andelen videre på ordinær måte, med de vanlige reglene om forkjøpsrett og styregodkjenning som gjelder for salget til den nye, utenforstående kjøperen. Det er altså først i det påfølgende videresalget, ikke i selve arveovergangen, at forkjøpsrett og en fullstendig godkjenningsprosess normalt kommer inn i bildet igjen.

Hva med fellesgjelden?

Fellesgjelden som er knyttet til andelen, følger med inn i booppgjøret på samme måte som ved et salg – arvingene overtar en andel med den til enhver tid gjeldende fellesgjelden, og denne skal tas med i verdsettelsen av boet. Er fellesgjelden betydelig, kan det ha stor betydning for hvordan booppgjøret mellom flere arvinger beregnes, siden det normalt er nettoverdien av andelen – markedsverdi fratrukket fellesgjeld – som legges til grunn når arvingenes respektive andeler av boet skal beregnes og fordeles seg imellom.

Eksempel: mindreårig arving

En mann dør og etterlater seg en andel i et borettslag samt et mindreårig barn som eneste arving. Fordi barnet ikke kan forvalte andelen selv, oppnevnes en verge (normalt gjenlevende forelder, eventuelt en annen oppnevnt verge) til å representere barnets interesser overfor boet og borettslaget. Vergen beslutter, i samråd med statsforvalteren der dette kreves, at andelen skal selges, fordi det ikke er praktisk at et mindreårig barn skal bo der alene. Andelen selges til en ekstern kjøper på ordinær måte, med de vanlige reglene om forkjøpsrett og styregodkjenning for denne kjøperen, mens salgssummen etter fradrag for fellesgjeld settes inn på en konto i barnets navn frem til myndighetsalder.

Eksempel: voksne søsken som arvinger

En kvinne dør og etterlater seg en andel i et borettslag samt to voksne barn som arvinger. Ingen av barna ønsker å flytte inn selv. Boet velger å la den ene sønnen overta andelen alene mot at han kompenserer søsteren i booppgjøret for hennes arveandel av verdien. Sønnen fremlegger skifteattest og hjemmelserklæring til forretningsfører, blir registrert i andelsboken som ny eier, og selger deretter andelen videre til en ekstern kjøper noen måneder senere. Ved dette videresalget gjelder de ordinære reglene om forkjøpsrett og styregodkjenning fullt ut, selv om selve arveovergangen fra mor til sønn var unntatt fra forkjøpsrett.

Oppsummering

Ved dødsfall arver arvingene andelen etter de alminnelige arvereglene, og selve overgangen er unntatt fra forkjøpsrett. Eierskiftet skal likevel meldes til og registreres av borettslaget, ofte med en enklere prosess enn ved ordinært salg. Ønsker arvingene å selge andelen videre til noen utenfor familien, gjelder de vanlige reglene om forkjøpsrett og styregodkjenning fullt ut for dette videresalget.