Når utstyret i leieboligen svikter: varme, vann, strøm og hvitevarer

Hovedregelen: utleier holder boligen i stand

Husleieloven § 5-3 første ledd sier at utleier, hvis ikke annet er avtalt, plikter å holde husrommet og eiendommen for øvrig i den stand du har krav på etter kapittel 2 i loven. Det gjelder hele leietiden. Boligen skal altså fortsatt fungere som avtalt, ikke bare ved innflytting.

Hva du har krav på, bestemmes av avtalen og kapittel 2. Er ikke annet avtalt, skal boligen ved overlevering være ryddet, rengjort og i vanlig god stand, og den må passe til det slike boliger vanligvis brukes til. En bolig uten fungerende varme om vinteren eller uten rennende vann passer dårlig til det formålet.

Hva du som leietaker vedlikeholder

Loven gir leieren et begrenset vedlikeholdsansvar i § 5-3 annet ledd. Er ikke annet avtalt, skal du vedlikeholde:

• dørlåser, kraner og vannklosetter
• elektriske kontakter og brytere
• varmtvannsbeholdere
• inventar og utstyr i boligen som ikke er en del av den faste eiendommen

Du skal også foreta funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift og testing av røykvarsler og brannslukkingsutstyr.

To presiseringer er viktige. Må gjenstander som tilhører utleier skiftes ut, er det utleier som betaler, med mindre noe annet er avtalt. Og utbedring av tilfeldig skade regnes ikke som vedlikehold. Vedlikehold betyr altså å holde ting i gang, som å skifte en pakning eller et batteri, mens utskifting av utslitte ting er utleiers sak. Se også leietakers vedlikeholdsplikt.

Varme, varmt vann og strøm

Svikter varmen eller varmtvannet, er det ofte en mangel. Årsaken kan være gammelt anlegg, en defekt beholder eller en feil i fellesanlegget. Det kommer an på hvem som har ansvar for gjenstanden og hvorfor den sviktet.

Er det utleiers anlegg som er utslitt, må utleier fikse eller skifte det. Skyldes feilen at du har brukt noe feil, kan utleier hevde at forholdet er på din side. Sikringer som går fordi en av dine apparater er defekt, er ikke utleiers feil, mens en elektrisk feil i veggen er det.

Avtalt strømbetaling reguleres av husleieloven § 3-4: har dere avtalt at du skal bidra til utleiers utgifter til elektrisitet, brensel, vann og avløp, kan du kreve regnskap som viser kostnadene og fordelingen mellom husrommene, én gang i året. Se også spørsmålet om hva du gjør hvis varmtvannet ikke virker.

Hvitevarer og løst utstyr

Følger vaskemaskin, komfyr eller kjøleskap med boligen, er de en del av det utleier har stilt til rådighet. Går en slik maskin i stykker uten at du har skylden, må utleier rette eller bytte den. Utslitte ting er utleiers ansvar, ikke ditt.

Har du ødelagt maskinen ved feil bruk, er det du som er ansvarlig etter § 5-8. Var det avtalt i kontrakten at du skal ha ansvar for hvitevarene, gjelder avtalen så langt loven tillater det. Les kontrakten, og se ansvar for hvitevarer i utleiebolig.

Går sikringene gjentatte ganger, eller er det strømløse stikkontakter, kan det være en feil i det elektriske anlegget. Anlegget i veggene er en del av den faste eiendommen, og feil der er utleiers ansvar. Er det derimot ditt eget apparat som utløser sikringen, ligger feilen hos deg. Test gjerne ved å koble fra apparatene ett og ett, og skriv ned hva du fant.

Dette er også et sikkerhetsspørsmål. Lukter det svidd, er kontakter varme eller gnistrer det, skal du slutte å bruke stikkontakten og si fra til utleier med en gang. Skader som kan bli verre, må du melde straks, jf. § 5-5.

Det som er avtalt skal følge med, skal fungere. Står det i kontrakten eller annonsen at leiligheten leies ut med vaskemaskin og oppvaskmaskin, er maskinene en del av det du har krav på. Det samme gjelder utstyr utleier har satt opp. Går maskinen i stykker på grunn av alder, er det mangel. Gjelder det løst inventar du selv har tatt med, er det ditt eget ansvar.

Står ikke utstyret nevnt noe sted, bør du avklare hva som følger med før du gjør noe, og ta bilder ved innflytting. En liste over inventar i kontrakten kan spare deg for mye uenighet senere.

Dine krav når noe svikter

Svikter utstyret og feilen ikke beror på din side, kan du etter husleieloven § 5-7 kreve:

• retting for utleiers regning (§ 2-10), innen rimelig tid
• avslag i leien etter § 2-11, hvis mangelen ikke er ubetydelig
• erstatning for tap, hvis utleier har vist feil eller forsømmelse (§ 2-13)
• å holde tilbake leie for å sikre kravene (§ 2-15)
• heving, hvis mangelen er vesentlig mislighold (§ 2-12)

Selv om feilen skyldes forhold på din side, må utleier rette den. Utleier kan da kreve at du først erstatter tapet du er ansvarlig for.

Etter husleieloven § 2-8 taper du retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke sier fra innen rimelig tid. Oppdager du en skade som må utbedres uten opphold, for eksempel en vannlekkasje, plikter du etter § 5-5 å melde fra straks. Andre skader melder du innen rimelig tid. Du må også gjøre det som med rimelighet kan kreves for å hindre økonomisk tap for utleier.

Skriv til utleier, beskriv feilen, legg ved bilder og dato, og be om retting innen en rimelig frist. Behold kopi av alt.

Reglene i § 5-3 gjelder bare hvis ikke annet er avtalt. Står det i kontrakten hvem som skal vedlikeholde hva, gjelder avtalen så langt loven åpner for det. Etter § 1-2 kan likevel ikke vilkår som stiller deg dårligere enn loven ellers gjøres gjeldende mot deg.

En tydelig kontrakt hjelper begge parter. Skriv gjerne inn hvilket utstyr som følger med, hvem som skifter batterier i røykvarsleren og hvem som kontakter rørlegger eller elektriker når noe svikter. Uklare avtaler er en vanlig kilde til tvister om små reparasjoner og utstyr som er utslitt.

Kort oppsummert

• Utleier skal holde boligen i den stand du har krav på gjennom hele leietiden, og skifte ut utslitte gjenstander.
• Du vedlikeholder kraner, låser, kontakter, vannklosetter, varmtvannsbeholdere og løst inventar, men ikke utskifting av utslitte ting eller tilfeldig skade.
• Svikter varme, vann, strøm eller en hvitevare som følger med, er det normalt en mangel.
• Du kan kreve retting, avslag i leien, erstatning, tilbakeholdelse og i visse tilfeller heving.
• Meld fra raskt og skriftlig, og dokumenter feilen når utstyret i leieboligen svikter.