§ 2-11. يمكنك المطالبة بإيجار أقل إذا كان المسكن معيبًا
إذا تأخر تسليم المسكن (bolig) أو كان فيه عيب (mangel)، فلست ملزمًا بدفع الإيجار (husleie) كاملًا. يمكنك المطالبة بتخفيض الإيجار (leieavslag)، أي إيجار مخفَّض، طوال المدة التي تستمر فيها المشكلة. ويُحسب التخفيض بحسب مقدار ما يُنقصه العيب فعليًا من قيمة المسكن بالنسبة إليك.
ترجمة آلية من النرويجية. النص النرويجي هو المعتمد. اقرأ النص الأصلي بالنرويجية.Norsk English العربية Polski Українська
نص القانون (ترجمة غير رسمية)
إذا لم يوضع العقار المؤجَّر (husrom) تحت تصرف المستأجر (leier) في الوقت الصحيح، فلا يكون المستأجر ملزمًا بدفع الإيجار عن المدة التي يستمر فيها التأخير. وإذا كان التأخير يخص جزءًا فقط من العقار المؤجَّر، جاز للمستأجر أن يطالب عن مدة التأخير بتخفيض للإيجار يتناسب مع النسبة بين القيمة الإيجارية للعقار المؤجَّر والقيمة الإيجارية للجزء المتأخر.
طوال المدة التي يكون فيها في العقار المؤجَّر عيب، يجوز للمستأجر أن يطالب بتخفيض الإيجار بحيث تكون النسبة بين الإيجار المخفَّض والإيجار المتفق عليه مساوية للنسبة بين القيمة الإيجارية للعقار المؤجَّر وهو معيب وقيمته الإيجارية وهو في الحالة المطابقة للعقد. غير أن ذلك لا يسري على المدة التي تلي رفض المستأجر عرضًا لإصلاح العيب (retting) كان المستأجر ملزمًا بقبوله.
ماذا يعني هذا؟
ربما يكون تخفيض الإيجار أكثر حقوقك عملية بصفتك مستأجرًا، وأكثرها تعرضًا للإغفال.
التأخر في تسليم المسكن (overlevering): إذا لم تحصل على المفاتيح في الموعد المتفق عليه، فلا يلزمك دفع الإيجار عن الأيام التي لم يكن بإمكانك فيها دخول المسكن. وإذا كان جزء فقط من المسكن غير متاح، يُحسب التخفيض بشكل تناسبي.
العيب خلال مدة الإيجار: إذا كان في المسكن عيب، كحمّام معطَّل، أو تهوية لا تعمل، أو ضجيج شديد من جهة المؤجِّر (utleier)، يمكنك المطالبة بتخفيض الإيجار طوال المدة التي يستمر فيها العيب. ويجب أن يعادل التخفيض مقدار ما يُنقصه العيب فعليًا من قيمة المسكن.
كيف يُحسب التخفيض؟ تنظر إلى النسبة بين قيمة المسكن مع العيب وقيمته بدونه. إذا كان الإزعاج بسيطًا، يكون التخفيض صغيرًا. وإذا كان الحمّام غير صالح للاستعمال تمامًا، يكون التخفيض أكبر. لا توجد إجابة جاهزة، لكن فكّر في الأمر على هذا النحو: كم كنت ستدفع مقابل هذا المسكن لو كنت تعلم بالعيب منذ البداية؟
قيد مهم: إذا عرض المؤجِّر إصلاح العيب، وكنت ملزمًا بالسماح له بإصلاحه، لكنك رفضت، فإنك تفقد حقك في تخفيض الإيجار ابتداءً من ذلك الوقت.
أمثلة
لا يستطيع Lars استعمال الحمّام لمدة ثلاثة أسابيع بسبب تسرّب خطير للمياه. هذا الحمّام هو الحمّام الوحيد في الشقة التي يبلغ إيجارها 12 000 كرونة شهريًا. العيب جوهري ويُنقص قيمة المسكن بدرجة كبيرة. يمكن لـ Lars أن يطالب بتخفيض للإيجار قد يبلغ 3 000–4 000 كرونة عن الأسابيع الثلاثة، وذلك بحسب تقييم ملموس للحالة.
لا تتمكن Anne لمدة شهرين من استعمال المخزن التابع للشقة، لأن المؤجِّر يستخدمه لتخزين أغراضه الخاصة. الإيجار 10 000 كرونة. والمخزن يشكّل جزءًا صغيرًا من المجموع. يمكن لـ Anne أن تطالب بتخفيض تناسبي للإيجار، ربما 300–500 كرونة شهريًا، عن الشهرين.
أخطاء شائعة
- التوقف عن دفع الإيجار دون إبلاغ. يتطلب تخفيض الإيجار أن تُبلغ المؤجِّر. إذا توقفت عن الدفع فحسب، يمكن للمؤجِّر فسخ العقد بسبب الإخلال بالعقد (mislighold). اطّلع بدلًا من ذلك على § 2-15 بشأن حجز جزء من الإيجار بالطريقة الصحيحة.
- المطالبة بتخفيض مرتفع جدًا وفقدان المصداقية. يجب أن يتناسب التخفيض مع العيب الفعلي، لا مع ما تراه أنت معقولًا.
- نسيان توثيق العيب ومدته. التقط صورًا واحتفظ بالرسائل المرسلة إلى المؤجِّر.
ماذا ينبغي أن تفعل؟
إذا كان في مسكنك عيب: أبلغ المؤجِّر كتابيًا، وطالب بإصلاح العيب ضمن مهلة محددة، وأوضح أنك تحتفظ بحقك في تخفيض الإيجار عن المدة التي يستمر فيها العيب. وإذا لم تتوصلا إلى اتفاق، يمكن لهيئة فض نزاعات الإيجار (Husleietvistutvalget) أن تحدد مقدار التخفيض.
- § 2-1موعد تسليم المسكن
- § 2-10الحق في إصلاح العيوب
- § 2-15الحق في حجز جزء من الإيجار
- § 2-12فسخ العقد بأثر فوري (heving)