Feil i oppgang, vaskeri og bod: slik krever du utbedring
Utleier skal holde hele eiendommen i den standen du har krav på, ikke bare selve leiligheten. Det følger av husleieloven § 5-3, og feil i oppgang, vaskeri eller bod behandles som mangler på samme måte som feil inne i boligen. Meld fra skriftlig og tidlig, krev retting innen rimelig tid, og vurder avslag i leien eller erstatning hvis utleier ikke gjør noe. Det er avtalen og hva du fikk vite som avgjør hva som hører med.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven gir deg i oppgang, vaskeri og bod
Husleieloven § 5-3 sier at utleier i leietiden plikter å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand leieren har krav på etter kapittel 2. «Eiendommen for øvrig» er trapp og oppgang, gang, kjeller, vaskeri, tørkeloft, bod, sykkelrom og uteområde, så langt de hører med til det du leier.
Dette er en rettslig plikt for utleier. Bryter utleier den, har du rett til å kreve retting, avslag i leien, erstatning, heving og tilbakehold av leie (husleieloven § 5-7). Det er de samme kravene som gjelder for feil inne i boligen.
For bolig kan avtalen ikke stille deg dårligere enn loven (§ 1-2). En kontraktsklausul om at «felles områder er leietakers ansvar» kan derfor ikke frita utleier fra å holde bygget i stand i den grad det går på tvers av lovens krav. Står det i kontrakten at du skal holde trappen ren, er det noe annet enn å reparere den.
Etter § 5-1 skal utleier også stille husrommet til din disposisjon i samsvar med avtalen. Det betyr at bruksretten din til vaskeri og bod ikke kan bli innskrenket uten at du har gått med på det.
Når feil i fellesarealer er en mangel
Ikke all uorden er en mangel. For at en feil skal gi rettigheter, må boligen ikke være i den stand du kunne forvente. Loven peker på flere grunnlag.
Boligen skal være i samsvar med det utleier har sagt eller skrevet. Er du lovet en bod og får ingen, eller et vaskeri som ikke finnes, er det en mangel (§ 2-3). Har utleier ikke fortalt deg om noe han kjente til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite, kan det også være en mangel (§ 2-4). Selv om boligen er leid «som den er», har den mangel hvis den er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med (§ 2-5).
Det du kjente til da du leide, kan du ikke senere gjøre gjeldende som mangel (§ 2-6). Var oppgangen allerede nedslitt og mørk på visningen, står du svakere. Det som skjer etter innflytting, for eksempel at lyset svikter eller at vaskerommet får vannskade, er derimot noe utleier skal rette.
Mangelen trenger ikke skyldes utleier. Rettighetene dine følger av feilen, ikke av at noen har gjort noe galt. Skyld spiller inn bare når du vil ha erstatning.
Melde fra riktig og i tide
Du mister retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke melder fra innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den (husleieloven § 2-8). Dette gjelder uansett om feilen er i stuen eller i kjelleren. Unntaket er at utleier har handlet grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.
Skader som må utbedres uten opphold, skal du melde straks (§ 5-5). Typiske eksempler er vannlekkasje i vaskeriet eller en dør til boden som ikke lar seg låse. Andre skader melder du fra om innen rimelig tid.
I fellesarealer er det lett å anta at en annen beboer allerede har sagt fra. Meld fra selv uansett. Skriv en e-post eller en SMS, beskriv feilen og hvor den er, legg ved bilder, og be om at den rettes. Bruk en konkret frist, for eksempel 14 dager. Loven setter ingen slik frist, men sier at retting skal skje innen rimelig tid etter kravet.
Dokumenter alt fra første dag. Ta bilder med dato, lagre e-poster og SMS, og noter når du snakket med vaktmester eller utleier. Hvis saken senere går til Husleietvistutvalget, er det dokumentasjonen som viser når du meldte fra, hva du krevde og hvor lenge feilen varte. Har naboene samme problem, hjelper det å sende hver sin melding, siden retten til å gjøre en mangel gjeldende er personlig.
Retting: utleiers plikt og din rett til å få det gjort
Etter § 2-10 kan du kreve at utleier for egen regning retter en mangel, så lenge det kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for utleier. Utleier på sin side har rett til å få rette mangelen, hvis det kan skje uten vesentlig ulempe for deg.
Det betyr at du ikke bare kan bestille en håndverker og sende regningen. Utleier skal få sjansen først. Gjør utleier ikke det han skal, kan du kreve dekket forsvarlige utgifter ved å få mangelen rettet, og rimelig godtgjørelse for eget arbeid. Er det snakk om et større arbeid, avtal det skriftlig før du setter i gang.
Arbeidet i oppgangen eller vaskeriet vil ofte gi deg ulemper. Du må gi utleier adgang til nødvendig vedlikehold, med rimelig varsel (§ 5-6). Gir arbeidet deg mer enn ubetydelig ulempe, kan du kreve avslag i leien også for det.
Avslag, tilbakehold, erstatning og heving
Mens mangelen varer, kan du kreve avslag i leien (husleieloven § 2-11). Avslaget skal stå i forhold til hvor mye boligen er verdt mindre. Etter § 5-7 forutsetter det at mangelen ikke er ubetydelig. En defekt pære i kjellergangen gir ikke avslag. Et stengt vaskeri eller en oppgang du ikke kan bruke, kan gjøre det. Loven oppgir ingen prosentsats.
Du kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer kravene dine (§ 2-15). Er tilbakeholdet for stort, risikerer du at utleier sier opp for manglende betaling. Les mer under tilbakehold av husleie ved mangler.
Du kan kreve erstatning for tap som følge av en mangel (§ 2-13), for eksempel utgifter til vask et annet sted. Utleier slipper bare hvis han viser at mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll. Skyldes den utleiers feil eller forsømmelse, kan du alltid kreve erstatning.
Heving krever at mangelen medfører vesentlig mislighold (§ 2-12). En feil i fellesarealene gir sjelden grunnlag for det alene, med mindre den gjør det vanskelig å bo i boligen eller er farlig.
Er det sameiet eller borettslaget som eier fellesområdene, endrer det ikke dine rettigheter. Overfor deg er det utleier som har plikten, og det er utleier som må ta opp saken med styret. Det samme gjelder om arbeidet krever vedtak eller dugnad fra de andre eierne: det skyves ikke over på deg som leietaker.
Begynn med den enkleste feilen. Ofte løser et enkelt brev om en pære, en lås eller en lekkasje saken uten at avslag i leien eller erstatning blir nødvendig. Har utleier ikke svart etter en purring og en rimelig frist, kan du ta det til neste trinn. Går ikke saken fram, finnes det en egen tvisteløsning hos Husleietvistutvalget, og saker om mangler hører med blant dem.
Thea og kjelleren
Thea leier en toroms for 12 000 kroner i måneden. Kontrakten sier at hun har bod nr. 14 og tilgang til felles vaskeri. I oktober får kjelleren fuktskader, boden hennes blir stengt av vaktmesteren, og vaskeriet står ute av drift. Thea melder fra til utleier samme uke og legger ved bilder av fuktskadene.
Etter fjorten dager har ingenting skjedd. Thea skriver på nytt, krever at fuktskaden utbedres og at boden og vaskeriet blir tilgjengelig innen 14 dager, og at hun får avslag på leien. Hun anslår verdien av boden og vaskeriet til fem prosent, 600 kroner i måneden (12 000 × 0,05). Utleier mener to prosent, 240 kroner.
Da utleier fortsatt ikke gjør noe, bestiller Thea tørking av boden. Hun hadde avtalt dette skriftlig på forhånd. Regningen er 3 000 kroner, og hun krever den dekket etter § 2-10. Prosentene er hennes anslag, og loven gir ikke noe fast tall.
Kort oppsummert
- Utleier skal holde hele eiendommen i stand etter § 5-3, ikke bare leiligheten. Feil i oppgang, vaskeri og bod er mangler som ellers.
- Det som hører med til leien, bestemmes av avtalen, annonsen og hva du ble fortalt.
- Meld fra skriftlig og tidlig. Krev retting innen rimelig tid og vurder avslag i leien eller erstatning.
- Avslag krever at mangelen ikke er ubetydelig. Heving krever vesentlig mislighold.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.