Vannskade i borettslag eller sameie: hvem betaler hva?

Hvem har ansvaret for røret, gulvet og taket?

Første spørsmål etter en vannskade er hvor vannet kom fra. Svaret avgjør hvem som skal utbedre kilden, og det legger ofte føringer for hvem som betaler.

I et borettslag følger fordelingen av borettslagsloven § 5-12. Andelseieren skal holde bolig, vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater og innvendige flater i forsvarlig stand. Det omfatter nødvendig reparasjon eller utskifting av rør og ledninger, tapet, golvbelegg, vegg-, golv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører. Utenfor andelseierens ansvar faller utskifting av vinduer og ytterdører, tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner. Vedlikeholdsplikten gjelder også utbedring av tilfeldig skade.

Laget har ansvaret for resten. Borettslagsloven § 5-17 sier at laget skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand, og at felles rør, ledninger og kanaler som går gjennom boligen, er lagets sak. Vedtektene kan fastsette plikten annerledes, og en andelseier kan også gjøre en avtale med laget om en annen fordeling av plikten. Les derfor vedtektene og eventuelle avtaler før du drar noen konklusjoner.

I et sameie er det enklere i oppsetningen. Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten, og sameiet skal etter eierseksjonsloven § 33 holde bygningen og felles installasjoner ved like. Plikten omfatter alt som ikke hører under den enkelte seksjonseier. Sluk i et bad er et eksempel på et grensetilfelle: etter eierseksjonsloven § 32 skal seksjonseieren rense og holde sluket i stand, men utskifting av sluket er sameiets ansvar.

Hvem betaler for vannskaden i borettslag eller sameie?

Skal skaden utbedres, er det i utgangspunktet den som har vedlikeholdsansvaret for det som er ødelagt, som betaler. Men det er sjelden hele historien. En lekkasje fra et rør i veggen i leilighet 5 kan skade taket i leilighet 3, og da er det flere deler å holde fra hverandre.

Den første er kilden til lekkasjen, altså røret, slangen eller membranen som sviktet. Den betales av den som skal vedlikeholde den. Den andre er følgeskadene på bygningen, som gulvbjelker, tak og vegger. De dekkes som regel av bygningsforsikringen. Den tredje er følgeskadene på innbo og løsøre hos dem som ble rammet, og de dekkes av innboforsikringen til den som eier tingene.

Ansvaret for å sørge for at noe blir utbedret er ikke det samme som ansvaret for å betale. Laget skal for eksempel utbedre skade på egne bygningsdeler, men regningen kan likevel ende hos en andelseier som har forårsaket skaden ved å forsømme sitt eget vedlikehold. Det kommer vi tilbake til under erstatningsansvaret.

Hvordan fungerer forsikringene?

Både laget og sameiet har vanligvis en bygningsforsikring som styret har tegnet. Hva den dekker, avgjøres av vilkårene i forsikringsavtalen og av forsikringsavtaleloven, ikke av borettslagsloven eller eierseksjonsloven. Etter forsikringsavtaleloven § 6-1 har du krav på full erstatning for det økonomiske tapet hvis ikke annet er avtalt, men vilkårene kan sette begrensninger, for eksempel for slitasje og alder.

Vilkårene kan skille mellom plutselige skader og skader som har utviklet seg over tid, og de kan ha regler om fradrag for alder og slitasje. Det er derfor verdt å lese vilkårene for den konkrete forsikringen og ikke gå ut fra at alt blir dekket. Styret kan gi deg forsikringsbeviset for bygningsforsikringen.

Innboet, altså møbler, klær og elektronikk, dekkes ikke av bygningsforsikringen. Det må dekkes av din egen innboforsikring. Har du ikke en, står du i praksis uten dekning for de tingene.

Den som har tapet, har to plikter overfor forsikringen. Etter forsikringsavtaleloven § 4-10 skal du gjøre det som rimelig kan ventes for å avverge eller begrense skaden, og du skal melde fra uten ugrunnet opphold. Meldes ikke kravet innen ett år etter at du fikk kunnskap om forholdene, mister du retten til erstatning (§ 8-5). Unnlater du forsettlig eller grovt uaktsomt å begrense tapet, kan selskapets ansvar settes ned eller falle bort.

Hvem betaler egenandelen?

Verken borettslagsloven eller eierseksjonsloven har en regel om egenandel ved skader. Utgangspunktet er derfor at egenandelen i bygningsforsikringen er en utgift for laget eller sameiet, som dekkes over felleskostnadene. Fordelingen av felleskostnadene følger § 5-19 i borettslag og § 29 i eierseksjonsloven.

Det er to veier ut av dette utgangspunktet. Den ene er at vedtektene har en egen regel om at egenandelen skal betales av den bolig der skaden oppsto. Loven krever at de det gjelder, har gitt tilslutning til en annen fordeling av felleskostnader enn hovedregelen. Den andre er at noen har et erstatningsansvar, som beskrevet under. Er du rammet av en slik regning, kan du lese mer i artikkelen om egenandel ved skade i sameie.

Når kan en forsømmelse gjøre deg ansvarlig?

Har du ikke oppfylt vedlikeholdsplikten din, kan laget kreve erstatning for tapet etter borettslagsloven § 5-13. Ansvaret faller bort hvis du godtgjør at mislighold skyldtes en hindring utenfor din kontroll som du ikke kunne regne med, og som du ikke kunne ha overvunnet. I sameier gjelder tilsvarende regler i eierseksjonsloven § 34. Motsatt kan du kreve erstatning fra laget hvis det har forsømt sin plikt (§ 5-18), og fra sameiet etter § 35.

Det er også en regel om regress. Hvis forsikringsselskapet har betalt for skaden, kan det kreve pengene tilbake av den som forårsaket den, men skadeserstatningsloven § 4-2 og § 4-3 begrenser dette. En privatperson kan som utgangspunkt bare kreves for skade som er voldt med forsett eller grov uaktsomhet. Regress kan også kreves når skaden er voldt i yrke eller ervervsvirksomhet.

Dette gjør du når det har skjedd

Stans vannet og ring styret eller vaktmester med en gang. Ta bilder før du rydder, og skriv ned tidspunkt. Meld skaden til styret skriftlig, og til din egen innboforsikring hvis innbo er rammet. Start ikke på utbedringen av bygningsdeler uten å avtale det med styret, siden bygningsforsikringen og lagets leverandører ofte styrer oppgjøret. Spør også om hvem som er kontaktperson hos forsikringsselskapet, og be om å få vite hvordan skadeoppgjøret skal gjøres opp, slik at du ikke betaler for noe selskapet senere skal dekke. Ta vare på alle kvitteringer for tørking, rydding og midlertidig opphold.

Kort oppsummert

• Ved vannskade i borettslag og sameie avgjør kilden til lekkasjen hvem som har vedlikeholdsplikten.
• Bygningsforsikringen dekker normalt skaden på bygget, og din egen innboforsikring dekker innboet.
• Verken borettslagsloven eller eierseksjonsloven har regler om egenandel, så den er normalt en felleskostnad hvis vedtektene ikke sier noe annet.
• Har noen forsømt vedlikeholdet, kan vedkommende bli erstatningsansvarlig overfor laget eller sameiet.
• Vannskade i borettslag eller sameie: hvem betaler hva avhenger derfor av årsaken, vedtektene og forsikringsvilkårene.