Borettslagets forsikring, som kalles bygningsforsikring, dekker normalt selve bygningen, fellesarealene og faste installasjoner — også fastmontert innredning og enkelte hvitevarer inne i den enkelte bolig. Det den ikke dekker, er dine private eiendeler, som møbler, elektronikk og andre løse gjenstander. Disse må du dekke gjennom din egen innboforsikring.

Hva som ligger i bygningsforsikringen

En vanlig tommelfingerregel er at bygningsforsikringen dekker "det som blir igjen i leiligheten når du flytter", mens innboforsikringen din dekker "det du tar med deg". I praksis betyr dette at bygningsforsikringen normalt dekker:

  • Selve bygningen utvendig — tak, fasade, bærende konstruksjoner
  • Fellesarealer som trapperom, loft, kjeller og fellesrom
  • Gulv, vegger og himlinger inne i den enkelte bolig
  • Fastmontert kjøkkeninnredning og baderomsinnredning
  • Integrerte hvitevarer som er bygget inn i innredningen
  • Rørtilkoblet utstyr som varmtvannsbereder, oppvaskmaskin og vaskemaskin, dersom disse er fast installert
  • Felles rørsystemer, stigeledninger og tekniske fellesanlegg

Hva bygningsforsikringen normalt ikke dekker

Løse møbler, elektronikk, klær, kjøkkenutstyr som ikke er fastmontert, og andre personlige eiendeler faller utenfor bygningsforsikringen. Dette er ditt eget ansvar å forsikre gjennom en privat innboforsikring, uavhengig av at du bor i et borettslag med felles bygningsforsikring.

Ansvarsforsikring for borettslaget som juridisk person

I tillegg til den rene bygningsdekningen har mange borettslag også en ansvarsforsikring knyttet til bygningsforsikringen sin. Denne er ment å dekke situasjoner der borettslaget som juridisk person blir holdt erstatningsansvarlig overfor en andelseier eller tredjepart — for eksempel dersom borettslaget har forsømt vedlikeholdsansvaret sitt og dette har påført noen et økonomisk tap, slik det er beskrevet i artikkelen om erstatning fra borettslaget. Det kan derfor være verdt å sjekke om borettslagets forsikringsavtale inkluderer en slik ansvarsdekning, og ikke bare den rene bygningsskadedekningen.

Hvorfor grensen mellom bygning og innbo kan være vanskelig i praksis

Selv om tommelfingerregelen om "det som blir igjen" er enkel å huske, kan enkeltsaker likevel by på tvil. Er en fritstående vaskemaskin som ikke er bygget inn i et skap, bygning eller innbo? Er en dyr kjøkkenmaskin som står fast plassert på benken, dekket av bygningsforsikringen fordi den "hører til" kjøkkenet, eller er den innbo fordi den lett kan flyttes? Slike grensetilfeller avgjøres konkret ut fra forsikringsvilkårene til borettslagets forsikringsselskap, og det er derfor verdt å sette seg inn i nettopp disse vilkårene — ikke bare den generelle tommelfingerregelen.

Sammenhengen med fellesskader

Bygningsforsikringen er også det som normalt dekker det som kalles en fellesskade — altså en skade på bygningen eller fellesarealer som ikke skyldes en bestemt andelseiers forhold, for eksempel en gammel stigeledning som svikter av seg selv. Se egen artikkel om fellesskader for en nærmere gjennomgang av hvordan slike skader håndteres økonomisk, og hvordan de skiller seg fra skader som kan spores til én andelseiers ansvar.

Et eksempel

Tenk deg at det oppstår brann i en felles trappeoppgang, forårsaket av en feil i det elektriske anlegget i selve bygningen. Skaden rammer både trappeoppgangen og flere leiligheters innerdører, vegger og himlinger. Denne skaden dekkes av borettslagets bygningsforsikring, siden det er snakk om bygningsmessige deler og fellesareal. Har beboerne i de berørte leilighetene i tillegg mistet møbler eller elektronikk på grunn av røykskader, er det derimot deres egne innboforsikringer som må dekke dette tapet, ikke bygningsforsikringen.

Hvem melder skaden, og til hvem?

Ved skade på bygningsmessige deler eller fellesarealer er det normalt styret eller forretningsføreren, som forsikringstaker, som formelt melder skaden til borettslagets forsikringsselskap. Som andelseier melder du derfor gjerne skaden videre til styret eller forretningsføreren, som deretter tar kontakt med selskapet. Er også ditt eget innbo rammet, melder du parallelt skaden til ditt eget forsikringsselskap for den delen. De to prosessene kan gå samtidig, og selskapene avklarer eventuelt seg imellom hvordan kostnadene skal fordeles dersom begge dekninger er involvert.

Naturskade er som regel inkludert

Bygningsforsikringen til borettslaget inkluderer normalt også dekning for naturskade, altså skade forårsaket av naturulykker som storm, flom, skred eller stormflo. Dette skjer som del av den lovpålagte naturskadeordningen i Norge, der alle brannforsikringer på bygninger automatisk gir en tilhørende naturskadedekning gjennom en felles ordning forsikringsselskapene er med i. Rammes borettslaget av en naturskade, som takstein som blåser av i sterk vind eller vann som trenger inn ved en flom, vil dette derfor normalt være dekket på samme måte som andre bygningsskader, uten at borettslaget trenger en egen tilleggsforsikring for dette.

Fellesarbeid og entreprenørens eget ansvar

Gjennomfører borettslaget et større rehabiliteringsprosjekt, for eksempel fasadeoppussing eller bytte av tak, vil entreprenøren som utfører arbeidet normalt ha sin egen ansvarsforsikring som dekker skader entreprenøren forårsaker under arbeidet — for eksempel dersom et stillas skader en balkong, eller en feil under arbeidet fører til en vannskade. Slike skader dekkes i utgangspunktet av entreprenørens forsikring, ikke av borettslagets egen bygningsforsikring, selv om det i praksis kan oppstå spørsmål om hvilken forsikring som skal dekke hva dersom ansvaret er uklart. Det er derfor lurt at styret avklarer ansvarsforholdet og forsikringsdekningen med entreprenøren før et større prosjekt igangsettes, slik at det er klart hvem som svarer for eventuelle skader underveis.

Slik finner du fram i vilkårene

Sammendraget av en forsikring gir sjelden hele bildet. Ønsker du å vite nøyaktig hva som er dekket, bør du be forretningsføreren om det fullstendige forsikringsbeviset og de tilhørende vilkårene, ikke bare en kort oppsummering. Se særlig etter unntak knyttet til skader som har utviklet seg gradvis over tid, som ofte er unntatt eller begrenset i vilkårene, samt om avtalen inkluderer en utvidet rehabiliteringsdekning eller storskadeforsikring for spesielt kostbare fellesprosjekter. Denne typen detaljer er ofte det som avgjør om en konkret skade faktisk dekkes, og er derfor verdt å sette seg inn i før du trenger å bruke forsikringen.

Hvorfor du bør sette deg inn i borettslagets forsikringsvilkår

Fordi bygningsforsikringen har betydning for hva du selv trenger å forsikre gjennom innboforsikringen, er det lurt å be styret eller forretningsføreren om en oversikt over hva borettslagets forsikring faktisk dekker — og eventuelt om det finnes en anbefalt tilleggsforsikring, som en andelsforsikring, for de bygningsmessige delene du selv har vedlikeholdsansvar for men som ikke fullt ut dekkes av bygningsforsikringen ved skade du selv er ansvarlig for. Mange borettslag informerer om dette i beboerhåndboken eller på et årlig informasjonsmøte, men det er alltid lov å spørre direkte dersom du er usikker.