Garasjen var tatt med i arealet i annonsen

Hva som avgjør om garasjen skulle vært med i arealet i annonsen

Annonsen skal ifølge Forbrukertilsynets veileder oppgi tomtens grunnareal, total BRA og fordelingen på BRA-i, BRA-e, BRA-b og TBA. Hensikten er at du skal kunne se hva boligen består av. Tallet du bygde på, er derfor tallene i annonsen og salgsoppgaven.

Avhendingslovas tallregel for areal snakker om at bygningene har mindre areal enn opplyst av selgeren eller selgerens medhjelpere. Det viktige er derfor hva som ble opplyst. Sto det «BRA 120 kvm inkl. garasje», er tallet riktig hvis garasjen finnes. Sto det «BRA 120 kvm» om selve boligen, og garasjen var lagt til uten at det ble sagt, kan tallet være for høyt for det du trodde du kjøpte.

Rett til fellesareal, som parkeringsplass i en felles garasje, måles ikke. Den skal beskrives i annonsen. En garasje som er felles, er derfor ikke en del av boligens areal.

Slik gikk det for Ellen

Ellen kjøpte en enebolig der annonsen oppga «BRA 148 kvm». Da hun skulle bestille flytting, målte hun opp rommene og kom til 121 kvadratmeter innenfor veggene. Forskjellen var 27 kvadratmeter. Hun fant til slutt ut at den frittliggende garasjen var lagt til i tallet.

Ellen leste annonsen på nytt. Hun så at det ikke stod noe om garasje i tallet, men at bildene viste en dobbeltgarasje med oppføring. I fordelingen stod det bare BRA-i og BRA-e, uten noen forklaring.

Selgeren svarte at det var tydelig at garasjen var med, siden den var med på bildene. Ellen svarte at et bilde ikke er en forklaring av arealtallet. Megleren bekreftet i en e-post at garasjen var regnet med, og selgeren gikk med på et prisavslag.

Garasje og bolig er ikke det samme

Byggeforskriften (TEK17) sier at områder med ulik risiko, for eksempel garasje og bolig, skal være egne brannceller. Garasjen er altså et eget rom fra boligen, selv om den henger sammen. Bruksarealet av selve boligen skal derfor ikke inkludere garasjen. Rom som tilhører boligen, men ligger utenfor den, kan derimot regnes som BRA-e, for eksempel en bod.

Hvordan en bestemt garasje skal måles, er ikke alltid enkelt å gi svar på. Hvilken standard som gjelder for en konkret annonse, avhenger av når oppdraget ble inngått. Står det ikke tydelig hva som er regnet med i tallet, er det noe du kan spørre megleren om før du regner ut avviket.

Bygger selgeren om garasjen til beboelse, er det en bruksendring som krever søknad. Det er en annen sak enn arealet i annonsen.

Når avviket er en mangel

Etter avhendingslova er det en mangel hvis bygningene har mindre areal enn opplyst, så fremt avviket er større enn 2 prosent og utgjør minst 1 kvadratmeter. Er garasjen regnet med i boligarealet, kan du regne ut avviket uten garasjen for å se om du er over grensene.

Selgeren kan unngå kravet ved å vise at du ikke la vekt på arealopplysningen. Har du derimot kjent til at garasjen var med, for eksempel fordi det står i salgsoppgaven, kan du ikke senere hevde det. Loven regner deg for å kjenne til det som går tydelig frem av salgsdokumentene du fikk mulighet til å sette deg inn i.

Er avviket ikke stort nok til å være en mangel etter tallregelen, kan det likevel være en uriktig opplysning. Da må opplysningen kunne antas å ha virket inn på avtalen, og den må ikke ha blitt rettet i tide på en tydelig måte.

Hva du gjør videre

Sikre annonsen og salgsoppgaven før de forsvinner. Få en uavhengig måling av boligen og av garasjen hver for seg. Skriv ned hva du trodde tallet omfattet, og hva som ble sagt på visning.

Send så en skriftlig melding til selgeren innen rimelig tid. Beskriv hva som ble opplyst, hva som er målt og hva du krever. Kravet er vanligvis prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), og beløpet må vurderes konkret.

Hvis selgeren sier at arealet var «omtrentlig», kan du lese hva det betyr for kravet i artikkelen om omtrentlig areal. Hovedartikkelen om feil areal i boligannonsen gir helheten. Er det antall soverom som ikke stemmer, står det mer i artikkelen om tre soverom i annonsen og to i kommunen. Er avviket stort, kan målingen etter kjøpet hjelpe deg videre.

Kort oppsummert

• Er garasjen tatt med i arealet i annonsen, avhenger kravet av hva tallet ble presentert som.
• Garasje og bolig er egne branncelle-enheter, så garasjen skal normalt ikke ligge i boligens bruksareal.
• Regn ut avviket uten garasjen og sammenlign med grensen på 2 prosent og minst 1 kvadratmeter.
• Sto det tydelig i salgsoppgaven at garasjen var med, kan selgeren bruke det mot deg.
• Krev prisavslag skriftlig innen rimelig tid, med annonsen og en måling som dokumentasjon.