Arealet stemmer, men rommene er ikke godkjent

Hvorfor areal og godkjenning er to ulike spørsmål

Etter den nye måleregelen NS 3940:2023 skal rommenes funksjon ikke vurderes ved målingen. Et kjellerrom som brukes som soverom, måles derfor med det arealet det har, uavhengig av om kommunen har godkjent det som soverom. Tidligere ble P-rom og S-rom bygget på faktisk bruk, ikke på godkjenning.

Det betyr at et rom kan være riktig målt og likevel ikke godkjent til det annonsen kaller det. Arealregelen i avhendingslova, med grensen på 2 prosent og minst 1 kvadratmeter, treffer da ikke, fordi arealet stemmer. Du må i stedet bruke andre regler.

Spørsmålet blir om du har fått noe annet enn det du skulle få, ut fra hva som ble opplyst, og ut fra offentligrettslige krav (krav i lov eller forskrift, for eksempel bygningsregler).

Slik gikk det for Ida

Ida kjøpte en tomannsbolig der annonsen sa «3 soverom, 96 kvm BRA-i». Da hun søkte kommunen om å bygge et nytt bad, oppdaget hun at et av soverommene i underetasjen bare var godkjent som bod. Rommet hadde lav takhøyde og ingen skikkelig rømningsvei.

Arealet på 96 kvadratmeter stemte når hun målte. Hun skrev til selgeren og sa at hun hadde fått et soverom færre enn lovet. Selgeren svarte at arealet jo stemte, og at han ikke hadde noe ansvar for kommunens registrering.

Ida svarte at det var soveromsopplysningen hun stolte på, og at den var i annonsen. Selgeren ba om å få se hva kommunen hadde skrevet, og etter å ha lest det, gikk han med på å sette av et beløp som prisavslag.

Slik brukes reglene om uriktig opplysning

Avhendingslova sier at boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger fra selgeren, eller til opplysninger i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på selgerens vegne. Vilkåret er at opplysningen kan antas å ha virket inn på avtalen, og at den ikke ble rettet i tide på en tydelig måte.

Forbrukertilsynet skriver at bare rom som er godkjent for varig opphold og som finnes når boligen markedsføres, kan oppgis som soverom. Det er villedende å skrive «2 (3) soverom» når bare to er godkjent. Står annonsen med tre soverom og bare to er godkjent, har du et sterkt utgangspunkt.

Hadde selgeren ikke opplyst noe om soverom, men du hadde grunn til å regne med å få vite at rommet ikke var godkjent, er det regelen om manglende opplysninger som gjelder. Da må selgeren ha kjent til forholdet eller måttet kjenne til det.

Offentligrettslige krav og kommunens godkjenning

Ved forbrukerkjøp har boligen også en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Unntaket er når du ikke bygde på selgerens sakkunnskap og vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. Hvor langt unntaket rekker, avgjøres konkret. Det kan derfor være en mangel, men du kan ikke regne med det.

Rom for varig opphold skal blant annet ha romhøyde på minst 2,4 meter og tilfredsstillende dagslys og utsyn. Et rom som ikke oppfyller kravene, kan ikke uten videre bli godkjent som soverom. Å ta i bruk en del av bygget til noe annet enn det som er godkjent, er en bruksendring som krever søknad til kommunen.

Kommunen kan gi pålegg om retting eller opphør av bruk, og pålegg kan tinglyses på eiendommen. Overtredelsesgebyr kan også bli aktuelt. Slike pålegg går mot eieren, så det er viktig å få klarhet raskt.

Hva du kan miste ved å ha visst det

Selv om rommet ikke er godkjent, kan du ikke bruke det som mangel hvis du kjente til forholdet eller måtte kjenne til det da du kjøpte. Du regnes for å kjenne til det som går tydelig frem av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter. Tilstandsrapporten skal opplyse hvis den bygningssakkyndige oppdager åpenbare ulovligheter, for eksempel ulovlige bruksendringer, eller at boligen ikke ser ut til å ha rømningsvei.

Les derfor tilstandsrapporten og salgsoppgaven nøye. Står det at rommet er «ikke godkjent som soverom», er saken en annen enn når det står «soverom» uten forbehold.

Kravet er vanligvis prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen). Bevisbyrden for at det er en mangel, ligger hos deg, og du må melde skriftlig til selgeren innen rimelig tid. Les mer om feil areal i boligannonsen, om rommet som ble solgt som soverom og om plantegningen som ikke stemmer.

Kort oppsummert

• Stemmer arealet, men rommene ikke er godkjente, treffer ikke arealregelen, fordi måleregelen ikke ser på godkjenning.
• Kravet bygger på reglene om uriktige og manglende opplysninger og på offentligrettslige krav.
• Bare rom som er godkjent for varig opphold, kan markedsføres som soverom.
• Kjente du til at rommet ikke var godkjent fra salgsdokumentene, kan selgeren bruke det mot deg.
• Melding om godkjente rom og areal må sendes skriftlig til selgeren innen rimelig tid.