Kan styret nekte å godkjenne en kjøper som vil leie ut boligen?
Styret kan ikke nekte å godkjenne en kjøper uten saklig grunn, og borettslagsloven nevner ikke at kjøperen planlegger utleie som grunn til å nekte. Utleie har egne regler i §§ 5-3 til 5-7 som gjelder når kjøperen er blitt andelseier. Som hovedregel må eieren ha bodd i boligen i minst ett av de to siste årene for å leie den ut i inntil tre år, og bor han i boligen, kan han leie den ut i opptil 30 døgn i året. Om en bestemt utleieplan kan være saklig grunn, må vurderes konkret.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven krever for å nekte en kjøper
Krever vedtektene at laget skal godkjenne ny andelseier, kan godkjenning ikke nektes uten saklig grunn (borettslagsloven § 4-5). Vedtektene kan heller ikke stille vilkår for eierskifte uten at det er saklig grunn til det (§ 4-4). Det er styret eller laget som må vise at det finnes en slik grunn.
Loven sier ikke at planer om utleie er en slik grunn. Spørsmålet om en kjøper vil leie ut, er et spørsmål om hvordan boligen skal brukes etter at kjøpet er gjennomført. Det er regulert i en egen del av loven.
Utleieplanen er et eget spørsmål
Reglene om utleie står i §§ 5-3 til 5-7 og gjelder andelseiere. Hovedregelen er at andelseieren ikke uten styrets samtykke kan overlate bruken av boligen til andre ut over det §§ 5-4 til 5-6 gir adgang til (§ 5-3). Det er altså utleiereglene som setter grensene, og de gjelder uavhengig av om kjøperen har nevnt planene i søknaden.
Det styret kan gjøre, er å informere kjøperen om hva reglene tillater. Å nekte godkjenning fordi kjøperen kanskje kommer til å leie ut, har ikke støtte i lovteksten. Å vurdere en søknad ut fra hvem kjøperen er, for eksempel om han kan være andelseier etter lovens og vedtektenes regler, er noe annet.
Hva en ny eier får lov til
Det avhenger av om han bor i boligen.
- Bor andelseieren selv i boligen, kan han leie ut deler av den, og hele boligen i opptil 30 døgn i løpet av året (§ 5-4). Reglene gjelder altså en eier som faktisk bor der.
- Med styrets godkjenning kan han leie ut hele boligen i opptil tre år hvis han selv, eller en person som nevnt i § 5-6 første ledd nr. 3, har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene (§ 5-5).
- Han kan også leie ut med godkjenning i en rekke andre tilfeller (§ 5-6), blant annet hvis han skal være borte midlertidig på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste eller sykdom, eller hvis brukeren er ektefelle, slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn.
En ny eier som aldri har bodd i boligen, har altså ingen automatisk rett til lengre utleie. Han kan søke etter § 5-6 hvis han har en av grunnene som er nevnt der.
Hva styret kan avslå i etterkant
Når kjøperen er blitt andelseier og søker om å leie ut, kan styret bare nekte godkjenning dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Det kan også nekte hvis brukeren ikke kunne blitt andelseier (§ 5-5, § 5-6). Har ikke styret svart på en skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned, regnes brukeren som godkjent (§ 5-7).
Overlates bruken i strid med reglene, eller faller vilkårene for bruksoverlatingen bort, kan laget pålegge brukeren å flytte og eventuelt kreve fravikelse (§ 5-9). Andelseieren fortsetter å ha alle plikter overfor laget selv om andre bor i boligen (§ 5-8).
Elin kjøper til sønnen
Elin vil kjøpe en toroms i Vestbakken borettslag. Hun bor selv i en annen kommune og skriver i søknaden at hun skal leie ut til sønnen Henrik som er student. Styret nøler. Noen i styret mener at det er en mulig utleie som taler mot godkjenning.
Styrelederen leser § 4-5. Der står bare at godkjenning ikke kan nektes uten saklig grunn, og utleieplaner er ikke nevnt. Utleie til sønnen er dessuten dekket av § 5-6 første ledd nr. 3, som gjelder en bruker som er andelseierens slektning i rett nedstigende linje. Styret godkjenner Elin som andelseier.
Elin kan så søke om godkjenning av Henrik som bruker. Nektes den uten saklig grunn, kan hun ta det opp med styret. Hvis styret ikke har svart innen en måned etter at søknaden kom frem, regnes Henrik som godkjent. Hadde hun i stedet planlagt å leie ut til en fremmed uten at noen av de andre vilkårene var oppfylt, ville hun ikke kunne gjøre det.
Hva kjøperen kan gjøre for å unngå konflikt
Nevn utleieplanen åpent hvis du er usikker på om den er lov. Les vedtektene og § 5-5 og § 5-6 før du kjøper, slik at du vet hva du kan regne med. Ber du styret om en uttalelse før kjøpet, kan det spare deg for et dyrt kjøp av en bolig du ikke kan leie ut.
Søker du om godkjenning, gjør det skriftlig og ta vare på dokumentasjonen på når søknaden kom frem. Fristen for å svare på søknaden om godkjenning er tjue dager (§ 4-5).
Kort oppsummert
- Styret kan ikke nekte å godkjenne en kjøper uten saklig grunn.
- Loven nevner ikke planlagt utleie som grunn til å nekte.
- Utleie er regulert i §§ 5-3 til 5-7, og reglene gjelder etter at kjøperen er blitt andelseier.
- Bor eieren selv i boligen, kan han leie ut hele boligen i opptil 30 døgn i året. Lengre utleie krever styrets godkjenning og oppfylte vilkår.
- Skal styret nekte en kjøper som vil leie ut, må det ha en annen saklig grunn.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.