Hovedregelen er at du kan leie ut hele boligen i inntil tre år sammenhengende, forutsatt at du selv har bodd der i minst ett av de to siste årene før utleien starter. I tillegg finnes det et eget, kortere spor for korttidsutleie på inntil 30 døgn i året, og et unntak uten fast tidsbegrensning for midlertidig fravær av tungtveiende grunner. Denne artikkelen ser nærmere på hvordan de ulike tidsgrensene henger sammen.

Treårsregelen i detalj

Den mest sentrale bestemmelsen for langtidsutleie av hele boligen er den såkalte treårsregelen. Den sier at du kan overlate bruken av hele boligen til andre i inntil tre år, forutsatt at du (eller en nærstående) har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Denne perioden regnes normalt sammenhengende — det vil si at klokken begynner å tikke fra det tidspunktet leietakeren flytter inn, ikke fra søknadstidspunktet.

Treårsgrensen er en maksimalgrense, ikke en rettighet du automatisk får forlenget. Nærmer du deg slutten av perioden og ønsker å fortsette utleien, må du enten flytte tilbake selv i en periode for å gjenopparbeide botid, eller vurdere andre løsninger, som for eksempel salg av andelen dersom du ikke lenger har til hensikt å bo der selv.

Botidskravet — hvorfor det finnes

Botidskravet — at du må ha bodd i boligen i minst ett av de to siste årene — henger sammen med brukereierprinsippet som hele borettslagsformen bygger på. Loven vil ikke at man skal kunne kjøpe en andel utelukkende med tanke på å leie den ut fra dag én, uten noen gang å bo der selv. Andelen er ment å gi deg en bolig å bo i, ikke en ren utleieinvestering.

Har du nettopp kjøpt en andel og ikke bodd der i det hele tatt ennå, vil du derfor normalt ikke ha den lovfestede retten til å leie ut hele boligen i tre år med en gang. Du må først etablere botid, eller falle inn under et av de andre grunnlagene, som midlertidig fravær eller korttidsutleie.

Hva skjer når treårsperioden er ute

Når de tre årene har gått, opphører den lovfestede retten til fortsatt utleie på dette grunnlaget. I praksis betyr det at bruksoverlatingen faller bort, og at du enten må flytte tilbake selv, selge andelen, eller søke om ny bruksoverlating på et annet grunnlag dersom vilkårene for det er oppfylt (for eksempel dersom situasjonen din nå er midlertidig fravær av tungtveiende grunner). Et nytt treårsløp på samme grunnlag uten at du i mellomtiden har bodd i boligen igjen, er ikke noe du kan kreve.

Korttidsutleie — en egen, kortere grense

Ved siden av treårsregelen har loven en egen bestemmelse om korttidsutleie: du kan leie ut hele boligen i inntil 30 døgn i løpet av året uten at styret trenger å godkjenne det. Dette er ikke en del av treårsregelen, men et eget spor med en helt annen tidsramme — tenkt for kortere utleieperioder, for eksempel når du selv er bortreist en sommer, eller ønsker å leie ut via Airbnb i en avgrenset periode. De 30 døgnene gjelder per kalenderår og nullstilles årlig.

Unntaket for midlertidig fravær

Skal du bort en periode på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, kan du få leie ut uten at den vanlige treårsgrensen nødvendigvis er til hinder — så lenge fraværet faktisk er midlertidig og du har til hensikt å flytte tilbake. Her er det ikke en fast øvre tidsgrense på samme måte, men en konkret vurdering av om fraværet fortsatt er midlertidig. Blir utenlandsoppholdet eller studiet langt utover det som opprinnelig var planlagt, kan styret på et tidspunkt stille spørsmål ved om fraværet fortsatt kan kalles midlertidig.

Eksempel: Mari har bodd i sin borettslagsleilighet i fem år. Hun får jobbtilbud i Trondheim for tre år og bestemmer seg for å leie ut leiligheten sin i Oslo mens hun er borte. Siden hun har god botid og fraværet i utgangspunktet er tidsbegrenset til tre år, kan hun søke om bruksoverlating under treårsregelen. Skulle jobben i Trondheim bli forlenget til fem år, må hun enten godtgjøre at fraværet fortsatt anses midlertidig og arbeidsrelatert, eller innse at hun har passert grensen for hva treårsregelen dekker — og da må hun eventuelt flytte tilbake en periode eller vurdere salg.

Kort oppsummert om tidsgrensene

  • Inntil 30 døgn i året: korttidsutleie, ingen godkjenning nødvendig.
  • Inntil 3 år sammenhengende: ordinær bruksoverlating av hele boligen, krever botid og styrets godkjenning av leietaker.
  • Ingen fast øvre grense, men krever midlertidighet: fravær grunnet arbeid, utdanning, sykdom eller lignende tungtveiende grunner.

Kan du dele opp utleien for å omgå grensene

Noen lurer på om de kan dele opp en lengre utleieperiode i flere kortere bolker for å unngå kravet om godkjenning, for eksempel ved å inngå flere påfølgende korttidskontrakter i stedet for én lang leieavtale. Dette vil normalt ikke fungere som en omgåelse: vurderingen av om noe er reell bruksoverlating eller lovlig korttidsutleie, tar utgangspunkt i det faktiske forholdet, ikke bare i hvordan avtalene er formulert på papiret. Er det i realiteten samme leietaker som bor i boligen sammenhengende over lang tid, vil dette normalt regnes som ordinær bruksoverlating uavhengig av om leieavtalen formelt er delt opp i kortere perioder.

Spesielle situasjoner: dødsfall, samlivsbrudd og arv

Livet endrer seg noen ganger på måter som gjør de vanlige tidsgrensene mindre praktiske. Dør en andelseier, vil arvingene som regel få en viss tid til å områ seg — selge andelen, flytte inn selv, eller søke om bruksoverlating på selvstendig grunnlag dersom de ønsker å beholde andelen uten å bo der permanent selv. Ved samlivsbrudd der den ene parten flytter ut og ønsker å leie ut sin andel av felles bolig, gjelder de samme prinsippene som ellers — botidskrav og treårsgrense — men her kan det ha betydning om det er den opprinnelige andelseieren eller en ektefelle/samboer med bruksrett som søker.

Nullstilles klokken hvis du flytter tilbake en kort periode

Et spørsmål som ofte dukker opp, er om det er nok å flytte tilbake i boligen bare noen uker eller måneder for å «nullstille» botidskravet og starte en ny treårsperiode. Loven krever at du har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene — en kort periode på noen uker vil normalt ikke være tilstrekkelig til å oppfylle dette botidskravet på nytt. Styret vil se hen til om oppholdet fremstår som reelt og av en viss varighet, ikke bare en formalitet for å omgå regelverket.

Er du usikker på hvilken kategori din situasjon faller inn under, er det beste rådet å legge frem hele situasjonen for styret tidlig, slik at dere er enige om hvilket regelverk som gjelder før leieforholdet starter.