Styret kan nekte å godkjenne deg som kjøper, men bare hvis nektelsen er begrunnet i et saklig forhold ved deg som kjøper eller ved kjøpet – ren synsing, personlig antipati eller ubegrunnet mistro holder ikke som grunnlag. Dette prinsippet – at godkjenning ikke kan nektes uten saklig grunn – er selve kjernen i lovens balansegang mellom borettslagets behov for kontroll og kjøperens rett til å gjennomføre en handel vedkommende har inngått lovlig.

Hva regnes som saklig grunn?

Saklige grunner til å nekte godkjenning henger som regel sammen med om kjøperen faktisk oppfyller vilkårene for å være andelseier, ikke med kjøperens personlige egenskaper for øvrig. Eksempler på forhold som normalt vil kunne utgjøre saklig grunn:

  • Kjøperen oppfyller ikke lovens eller vedtektenes krav til hvem som kan eie andel. For eksempel dersom kjøperen er et selskap, og verken loven eller vedtektene åpner for selskapseie i dette tilfellet.
  • Kjøperen vil eie flere andeler enn tillatt. Dersom kjøper allerede eier en andel i laget, og vedtektene ikke åpner for at samme person eier to andeler.
  • Brudd på boplikt eller tilsvarende krav. Dersom vedtektene krever at eieren selv skal bo i boligen, og det er klart at kjøperen ikke har til hensikt å oppfylle dette (for eksempel fordi kjøpet tydelig er ment som en ren utleie- eller investeringstransaksjon i strid med vedtektene).

Hva regnes IKKE som saklig grunn?

Styret kan ikke bygge en nektelse på forhold som ikke har noen reell sammenheng med borettslagets legitime interesser som bofellesskap. Eksempler på grunner som normalt ikke vil holde som saklige:

  • Personlige preferanser hos styremedlemmer om hvem de ønsker som nabo.
  • Antakelser eller fordommer knyttet til kjøperens bakgrunn, livssituasjon eller lignende, uten en konkret og begrunnet sammenheng med bofellesskapet.
  • Vage bekymringer uten konkret grunnlag – styret må kunne vise til noe reelt og saklig, ikke bare en generell følelse av usikkerhet.
  • Kjøperens sivilstatus, familiesituasjon, alder eller yrkesvalg alene, uten at dette har noen påviselig sammenheng med evnen til å oppfylle forpliktelsene som andelseier.
  • Uenighet mellom styremedlemmer om andre, urelaterte forhold i laget, som feilaktig blir tatt ut på en konkret kjøpers søknad.

Terskelen for å nekte er med andre ord ganske høy, og styret må normalt kunne begrunne nektelsen konkret dersom den bestrides.

Bevisbyrde og dokumentasjon

Ønsker styret å nekte godkjenning, bør beslutningen være godt dokumentert internt, med en klar henvisning til hvilket vilkår i loven eller vedtektene kjøperen ikke oppfyller. Jo mer konkret og etterprøvbar begrunnelsen er, desto bedre rustet står styret dersom kjøperen velger å bestride nektelsen. Omvendt: jo vagere og mer skjønnspreget begrunnelsen er, desto større er risikoen for at en domstol eller en overordnet klageinstans senere vil sette nektelsen til side som usaklig. Dette gjør at seriøse styrer normalt er varsomme med å nekte godkjenning med mindre de har et klart og dokumenterbart grunnlag å vise til.

Hva skjer hvis du blir nektet?

Får du avslag, bør du be om en tydelig, skriftlig begrunnelse. Praksis fra domstolene har vist at det ikke stilles strenge formkrav til hvordan en nektelse skal meddeles – den trenger ikke nødvendigvis komme som et formelt brev, men kan for eksempel formidles gjennom boligbyggelagets digitale portaler, så lenge budskapet faktisk når frem til deg. Det avgjørende er om begrunnelsen for nektelsen faktisk er saklig, ikke formatet den er gitt i.

Mener du nektelsen er usaklig eller vilkårlig, har du flere handlingsalternativer:

  1. Be om en ny vurdering fra styret, eventuelt med tilleggsdokumentasjon som imøtekommer bekymringen.
  2. Klage saken inn for generalforsamlingen eller boligbyggelaget, avhengig av hvordan vedtektene regulerer dette.
  3. Bringe spørsmålet inn for domstolene, som i siste instans kan overprøve om nektelsen var saklig begrunnet.

I mellomtiden bør du og selger avklare hva som skjer med kjøpekontrakten dersom tvisten trekker ut i tid – normalt vil dere ønske å ta inn en bestemmelse i kontrakten om hva som skjer med oppgjøret og overtakelsestidspunktet dersom godkjenningsspørsmålet ikke er avklart innen den opprinnelig planlagte overtakelsesdatoen.

Eksempel

Et selskap ønsker å kjøpe en leilighet i et borettslag for å bruke den som ren utleiebolig for ansatte, uten at noen av de ansatte skal ha fast bosted der utover korte opphold. Styret undersøker vedtektene, som ikke åpner for at juridiske personer eier andeler i dette laget utover en svært begrenset kvote som allerede er fylt opp. Styret nekter godkjenning med henvisning til at selskapet ikke oppfyller vilkårene for andelseie i laget. Dette vil normalt regnes som en saklig begrunnet nektelse, fordi den bygger direkte på vedtektenes objektive vilkår – ikke på en vurdering av selskapet som sådan.

Sammenlign dette med et tilfelle der en enslig kjøper i tjueårene får avslag fordi et styremedlem synes vedkommende virker "for ung og ustabil" uten noe konkret grunnlag – en slik nektelse vil normalt ikke stå seg, fordi den ikke er forankret i noe saklig og etterprøvbart.

Oppsummering

Styret kan nekte godkjenning av en kjøper, men bare når nektelsen bygger på saklig grunn knyttet til om kjøperen faktisk oppfyller vilkårene for andelseie – ikke på generelle preferanser eller ubegrunnet skepsis. Er du uenig i en nektelse, kan du be om begrunnelse, klage internt, eller i siste instans bringe saken inn for domstolene.