Svaret avhenger av hvilken type utleie du planlegger. For de fleste former for utleie av hele boligen skal styret godkjenne leietakeren, men styret kan ikke nekte fritt — det kreves saklig grunn. For romutleie og korttidsutleie under 30 døgn trenger du derimot normalt ikke godkjenning i det hele tatt. Denne artikkelen går gjennom selve godkjenningsprosessen: når den gjelder, hvordan den foregår, og hvor langt styrets makt faktisk strekker seg.
Når trenger du godkjenning
Hovedregelen i borettslagsloven er at overlating av bruken av boligen til andre — bruksoverlating — krever styrets samtykke. Dette gjelder når du skal overlate hele boligen til noen andre for en lengre periode, typisk innenfor den lovfestede treårsgrensen. Det gjelder også når du overlater bruken til nærstående som ikke selv er andelseier.
Poenget med godkjenningsordningen er ikke at styret skal kunne stoppe utleie de ikke liker, men at borettslaget skal ha oversikt over og kunne vurdere hvem som faktisk bor i boligene i laget. Det handler om ro, orden og at de som bor der, kan stilles til ansvar for at ordensreglene følges.
Når trenger du ikke godkjenning
Ikke all utleie krever styrets velsignelse. Du trenger normalt ikke godkjenning når:
- Du bor i boligen selv og leier ut ett eller flere rom.
- Du leier ut hele boligen i inntil 30 døgn i løpet av året (typisk korttidsutleie/Airbnb).
I disse tilfellene er lovens utgangspunkt at dette er en så begrenset form for bruksoverlating at det ikke er nødvendig med en formell godkjenningsprosess. Det er likevel lurt å sjekke husordensreglene, siden enkelte borettslag ber om at også slik utleie meldes fra om av praktiske hensyn — men de kan ikke kreve forhåndsgodkjenning utover det loven åpner for.
Slik foregår søknadsprosessen
Skal du leie ut hele boligen for en lengre periode, er fremgangsmåten som regel:
- Du sender skriftlig søknad til styret. Søknaden bør inneholde navn på den som skal leie, hvor lenge leieforholdet skal vare, og gjerne bakgrunnen for utleien (for eksempel midlertidig arbeid annet sted).
- Styret vurderer søknaden. Styret skal ta stilling til om leietakeren kan godkjennes — ikke om utleie i seg selv er greit.
- Styret har en svarfrist. Styret må normalt gi et eventuelt avslag innen en måned etter at søknaden er mottatt. Svarer ikke styret innen fristen, regnes leietakeren som godkjent.
Denne fristregelen er viktig å kjenne til. Den beskytter deg mot at en søknad blir liggende ubehandlet i månedsvis mens du venter på svar.
Kan styret kreve dokumentasjon om leietakeren
Styret kan normalt be om grunnleggende informasjon om den som skal leie boligen, som navn og kontaktinformasjon, siden dette er nødvendig for at styret skal kunne vurdere søknaden og ha oversikt over hvem som bor i bygget. Styret kan derimot ikke sette vilkår som går lenger enn det som trengs for å vurdere om det foreligger saklig grunn til å nekte — for eksempel kan de ikke kreve fullstendig innsyn i leietakerens økonomi eller private forhold uten at det har en klar sammenheng med en konkret bekymring knyttet til leieforholdet.
Hva gjør du hvis styret ikke svarer innen fristen
Svarer ikke styret innen den lovbestemte fristen på én måned etter at søknaden er mottatt, regnes leietakeren som godkjent. Dette er en viktig sikkerhetsventil for deg som søker: du er ikke prisgitt at styret faktisk tar seg tid til å behandle saken. Har det gått over en måned uten svar, kan du i praksis gå videre og sette i gang utleieforholdet, men det er likevel lurt å ha skriftlig dokumentasjon på når søknaden ble sendt og mottatt, slik at du kan vise til fristoversittelsen dersom styret senere skulle hevde at godkjenning aldri ble gitt.
Kan du klage på et avslag
Får du avslag du mener mangler saklig grunn, bør du først be styret om en skriftlig og konkret begrunnelse. Mange avslag som i utgangspunktet virker generelle, viser seg ved nærmere ettersyn å mangle den lovpålagte, leietakerspesifikke begrunnelsen. Vedvarer uenigheten, kan saken bringes videre, for eksempel ved å be om at styret behandler søknaden på nytt i lys av regelverket, eller ved å søke bistand fra boligbyggelaget dersom borettslaget er tilknyttet et slikt, siden de ofte har erfaring med denne typen saker og kan bidra til at søknaden vurderes riktig.
Hva kan styret faktisk nekte på
Dette er kjernen i spørsmålet, og her misforstår mange. Styret kan ikke nekte utleie fordi de generelt mener andelseiere bør bo i boligene sine, eller fordi de ønsker færre leietakere i laget. Nektelsen må være saklig begrunnet i forhold ved den konkrete leietakeren — for eksempel dersom det er kjent at vedkommende tidligere har blitt kastet ut av en annen bolig på grunn av gjentatte ordensproblemer, eller det er andre konkrete holdepunkter for at leieforholdet vil skape problemer i laget.
Styret kan derimot ikke nekte fordi:
- de synes andelseieren burde bo der selv,
- de ikke liker prinsippet om utleie,
- eller fordi det ikke finnes noen spesiell grunn i det hele tatt.
Dersom du opplever at styret nekter uten en slik saklig, leietakerspesifikk begrunnelse, kan avslaget være ugyldig, og du bør be om en skriftlig begrunnelse.
Eksempel: Ola søker styret om å få leie ut leiligheten sin i to år mens han er utstasjonert i utlandet for jobben sin. Han oppgir navnet på leietakeren, en kollega av en venn. Styret svarer at de "helst ser at andelseiere bor i egne boliger" og avslår søknaden uten videre begrunnelse. Dette er ikke en saklig grunn knyttet til leietakeren, og avslaget vil trolig ikke holde dersom Ola bringer saken videre — for eksempel ved å be om ny behandling med henvisning til at avslaget mangler lovlig grunnlag.
Hva du bør gjøre for å sikre rask godkjenning
Send søknaden i god tid før leieforholdet skal starte, oppgi konkret informasjon om leietakeren, og vær tydelig på hvilken hjemmel du mener utleien har (treårsregelen, midlertidig fravær, eller nærstående). Jo mer fullstendig søknaden er, desto raskere kan styret ta stilling til den — og desto vanskeligere blir det for styret å begrunne et avslag utover fristen.