Burettslagslova

§ 5-8 — Du beholder alt ansvar når du leier ut borettslagsleiligheten

Du bor kanskje i utlandet mens du leier ut leiligheten, men overfor borettslaget har du fremdeles ansvaret for at regningene betales og natteroen holdes.

Kort svar

Selv om du lovlig leier ut borettslagsleiligheten din og noen andre bor i den, mister du ingen av pliktene dine overfor borettslaget. Betaler ikke leieboeren leien, må *du* betale felleskostnadene. Bråker leieboeren om natten, er det *du* som får den formelle advarselen fra styret.

Paragraftekst

(1) Overlating av bruken minkar ikkje andelseigarens plikter i forhold til laget. (2) Andelseigar som er juridisk person, skal peike ut ein fullmektig som kan ta imot meldingar frå laget om bruken av bustaden. Fullmektigen skal vere ein fysisk person. Laget kan krevje skriftleg svar innan ti dagar dersom det har vendt seg skriftleg til den utpeikte personen om spørsmål som gjeld mishald av pliktene i forhold til laget. (3) Fysisk andelseigar skal halde styret orientert om kvar ein kan få tak i han, så lenge andelseigaren har overlate bruken av bustaden til andre.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Når du leier ut boligen din, blir du en utleier. Overfor leieboeren din fungerer du som "sjef". Men overfor borettslaget og styret er det du som er, og forblir, andelseieren. Borettslaget forholder seg ikke til leietakeren din, de forholder seg utelukkende til deg.

Loven slår fast to veldig viktige prinsipper her. For det første: At du ikke bor der, reduserer ikke ansvaret ditt. Hvis det blir vannlekkasje på badet, er det du som har vedlikeholdsansvaret overfor laget. Hvis leieboeren spiller skam-høy musikk hver natt, er det du som bryter ordensreglene. Og hvis leieboeren ikke betaler deg husleie, fritar det ikke deg fra å betale felleskostnadene til forretningsføreren den 1. i hver måned. Borettslaget skal aldri trenge å jage etter leieboeren din for penger.

For det andre: Du kan ikke forsvinne. Når du flytter fra borettslaget midlertidig for å leie ut, krever loven (i punkt 3) at du gir styret din oppdaterte kontaktinformasjon (ny e-post, nytt telefonnummer og postadresse). Styret skal ikke måtte leke detektiver for å varsle deg om at leietakeren din ødelegger fasaden.

Hvis kommunen eller et firma eier leiligheten (juridisk person), krever loven at de oppnevner én konkret, fysisk person som styret kan snakke med. Hvis styret sender en klage på bråk til firmaet, krever loven at styret får et skriftlig svar innen 10 dager.

5-13

Eksempel

Eksempel · Karis problemleietaker

Kari jobber i London i to år, og har fått godkjent å leie ut borettslagsleiligheten sin til en student. Studenten begynner å ha ville fester hver lørdag. Styret får massive klager fra naboene. Styret sender en streng, formell advarsel – ikke til studenten, men på e-post til Kari i London. Kari ringer styrelederen og sier "Kast ham ut, jeg tar ikke ansvar for at han drikker". Styrelederen viser til borettslagsloven § 5-8. Jo, Kari har alt ansvaret. Det er Kari sin plikt å varsle leietakeren og true ham med utkastelse (oppsigelse av leiekontrakten). Stopper ikke bråket, kan styret gi Kari pålegg om å tvangsselge boligen sin.

Vanlige feil

Beboer endrer ikke e-post i boligbyggelagets portal, reiser til utlandet, og får ikke med seg advarsler fra styret
Andelseier ber forretningsføreren om å sende fakturaen for felleskostnader direkte til leieboeren (Det er eierens ansvar, eier må betale den, og leieboer må betale eier)
Styremedlemmer bruker masse tid på å skjelle ut en leietaker i stedet for å sende skriftlig klage til eieren av andelen

Hva bør du gjøre?

Som utleier: Pass på at leiekontrakten du signerer med leieboeren gir deg rett til å si dem opp umiddelbart (heve avtalen) dersom de gjentatte ganger bryter borettslagets ordensregler. Skulle du få en advarsel fra styret, må du ta saken med én gang og sende skriftlig advarsel til din leieboer. Gjemmer du hodet i sanden, risikerer du å miste boligen din. Logg også inn hos forretningsfører og dobbeltsjekk at kontaktinformasjonen din stemmer.

Dumme spørsmål

Hva skjer hvis leietakeren min knuser ruten i oppgangen?

Det er formelt sett et brudd på dine plikter. Borettslaget vil sende regningen for utbedring av knust rute til deg som andelseier. Deretter er det din (som utleier) oppgave å kreve disse pengene erstattet av leieboeren din, eventuelt trekke det fra leieboerens depositum.

Kan styret noensinne gjøre noe mot leietakeren direkte?

I hovedsak nei, alt går via deg. Men hvis utleien er direkte ulovlig (at du aldri søkte), eller leietakeren er til voldsom fare for bygget, gir en annen paragraf (§ 5-9 og § 5-23) styret makten til å kaste ut selve brukeren med tvang hvis du ikke rydder opp selv.