Burettslagslova

§ 5-5 — Utleie av boligen i inntil 3 år

Skal du jobbe i utlandet, eller vil du teste å bo med kjæresten? Har du bodd i leiligheten i ett år, kan du leie ut hele boligen i opptil 3 år.

Kort svar

Du har rett til å leie ut hele boligen din i opptil tre år, forutsatt at du (eller nær familie) har bodd i leiligheten i minst ett av de to siste årene. Du må søke styret om godkjenning av leietakeren, men styret kan bare nekte hvis de har en god og saklig grunn.

Paragraftekst

Med godkjenning frå styret kan andelseigaren overlate bruken av heile bustaden til andre for opp til tre år dersom andelseigaren sjølv eller ein person som nemnt i § 5-6 første ledd nr. 3, har butt i bustaden i minst eitt av dei to siste åra. Godkjenning kan berre nektast dersom brukarens forhold gir sakleg grunn til det. Godkjenning kan nektast dersom brukaren ikkje kunne blitt andelseigar.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Etter at du har bodd deg inn i borettslaget ditt, ønsker loven at du skal ha frihet til å endre på livet ditt uten å måtte selge med en gang. Kanskje vil du ta en mastergrad i Bergen, flytte sammen med kjæresten, eller reise på langtur.

Denne paragrafen kalles ofte for "ett-av-to-regelen". Den slår fast at hvis du har bodd i leiligheten i minst 12 måneder (sammenhengende eller oppstykket) i løpet av de siste 24 månedene, har du "tjent opp" en rett til å leie ut hele leiligheten til noen andre i en periode på opptil 3 år. (Har ektefellen eller barna dine bodd der det siste året i stedet for deg, teller det like mye).

Du må søke Selv om du oppfyller botiden, kan du ikke bare overlate nøklene til hvem som helst. Du har en plikt til å sende en søknad til styret om å leie ut boligen, og oppgi hvem som skal bo der.

Styret må si ja Når styret får søknaden din, har de strengt tatt ikke et valg om hvorvidt du skal få lov. De kan ikke si "nei, vi har for mange utleieleiligheter her". Så lenge du har bodd der et år, har du loven på din side. Det eneste styret kan gjøre, er å vurdere selve leietakeren. Styret kan nekte godkjenning hvis de har en "saklig grunn" – for eksempel hvis leietakeren du har funnet har en historikk med vold, alvorlig husbråk, eller har blitt kastet ut av samme borettslag før.

Eksempel

Eksempel · Anne og samboeren

Anne har bodd i borettslagsleiligheten sin i to år. Hun møter en kjæreste og bestemmer seg for å flytte inn til ham for å teste samboerskapet. Hun ønsker ikke å selge leiligheten sin ennå. Anne finner en leietaker, Tom, og sender søknad til styret i borettslaget for å leie ut i 2 år. Fordi Anne har bodd i boligen i "minst ett av de siste to årene", har hun full rett til dette. Styret sjekker Tom, finner ingen problemer, og må godkjenne søknaden. Anne og Tom inngår en leiekontrakt, og Anne beholder en trygg fot på boligmarkedet.

Vanlige feil

Kjøpe en borettslagsleilighet som en investering og forsøke å leie den ut fra dag 1 (Dette bryter regelen – du mangler ett års botid)
Leie ut i 4 år (Grensen på 3 år er absolutt, deretter må du flytte tilbake for å bo i et helt år før du kan leie ut på nytt)
Inngå en uoppsigelig leiekontrakt før styret har godkjent leietakeren

Hva bør du gjøre?

Når du har funnet en leietaker, fyll ut et søknadsskjema om bruksoverlating hos forretningsføreren din (for eksempel OBOS-portalen). Du skal oppgi leietakerens navn og fødselsdato. Søk alltid skriftlig. Hvis styret ikke svarer på en skriftlig søknad innen én måned, regnes utleien som automatisk godkjent etter § 5-7.

Husk at du fortsetter å ha alt ansvaret for felleskostnadene og leiligheten overfor borettslaget, selv om du bor i utlandet. Pass på at styret har din oppdaterte e-postadresse eller telefonnummer (§ 5-8).

Dumme spørsmål

Hva om jeg ikke har bodd der et helt år, kan jeg aldri leie ut?

Dersom du har bodd der i færre enn 12 måneder, gjelder ikke rettigheten i denne paragrafen. Men, du kan fremdeles få lov til å leie ut boligen etter § 5-6, forutsatt at du har en "særlig grunn" som for eksempel sykdom, midlertidig jobb i utlandet eller militærtjeneste.

Må jeg bo der et helt år i strekk for å bygge botid?

Nei, kravet er at botiden til sammen utgjør 12 måneder innenfor en periode på 24 måneder. Du kan bo der et halvt år, leie ut på Airbnb en måned, bo der tre måneder, reise på ferie, og så bo der resten. Det er summen av oppholdet som din hovedbolig som teller.

Kan styret si at tre år er for lenge, og bare godkjenne ett år?

Nei, du har rett til inntil tre år. Styret har ikke makt til å kutte i tidsrammen loven gir deg, med mindre dere har en spesiell lokal vedtekt som sier noe annet (som nesten ingen vanlige borettslag har).