Burettslagslova

§ 5-9 — Pålegg om flytting og utkastelse av ulovlig leietaker

Leier du ut boligen ulovlig, eller har du en farlig leieboer? Borettslaget kan tvinge leieboeren til å pakke sakene og flytte (utkastelse).

Kort svar

Hvis du har latt noen bo i leiligheten uten lov fra styret, eller hvis leieboeren din er til stor fare eller sjenanse for borettslaget, kan styret gi personen et formelt pålegg om å flytte ut. Flytter ikke personen frivillig, kan borettslaget ta saken til retten og namsmannen for å kaste dem ut.

Paragraftekst

(1) Blir bruken overlaten i strid med reglane i paragrafen her, eller er vilkåra for bruksoverlating ikkje lenger til stades, kan laget påleggje brukaren å flytte og eventuelt krevje fråviking etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13. (2) Oppfører brukaren seg slik at det er fare for øydelegging eller vesentleg forringing av eigedommen, eller slik at det er til alvorleg plage eller sjenanse for andre brukarar i eigedommen, kan laget krevje fråviking frå bustaden etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13. Kravsmål om fråviking skal setjast fram for tingretten. Dersom det innan fristen etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-6 blir reist innvendingar mot fråvikinga som ikkje er klart grunnlause, skal kravsmålet om fråviking ikkje takast til følgje utan behandling ved allmennprosess.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Selv om det er eieren av andelen som har hovedansvaret for boligen, trenger borettslaget et effektivt våpen for å fjerne uvedkommende mennesker fra bygget i to kritiske situasjoner.

Den første situasjonen gjelder rent "byråkratisk" trass. Har du bare overlevert nøklene til en venn for tre år uten å sende den påkrevde søknaden til styret? Eller fikk du bare tillatelse til å leie ut i ett år fordi du skulle studere, men leieboeren bor der fortsatt i år to? Da er oppholdet ulovlig i henhold til borettslagsloven. Styret kan gi leieboeren et formelt brev: "Du bor her ulovlig, du må flytte". Retter ikke personen seg etter dette, kan styret gå til namsmannen for å få personen kastet ut (fravikelse).

Den andre situasjonen gjelder krise og oppførsel. Noen ganger har eieren lovlig leid ut boligen, men leieboeren viser seg å være en katastrofe. Loven sier at hvis "brukeren" (leieboeren) er til stor fare for bygget (for eksempel at de driver med narkosalg som ødelegger oppgangen) eller er til alvorlig sjenanse for naboene (høylytte trusler, festing hver natt), kan borettslaget gå rettens vei.

I slike krisetilfeller kan borettslaget kreve utkastelse av brukeren via Tingretten og namsmannen. Dette betyr at styret ikke trenger å vente på at den sløve eieren av leiligheten skal gidde å si opp leiekontrakten sin — styret kan kaste ut den farlige personen selv.

Eksempel

Eksempel · Karis ukjente utleie

Kari drar til utlandet og leier ut leiligheten sin til Petter i ett år uten å søke styret. Etter tre måneder finner styret ut at Kari er borte, og at Petter bor der. Dette er et brudd på § 5-3 (ulovlig bruksoverlating). Styret sender et brev til Kari, men får ikke svar. Da sender styret et formelt brev direkte til Petter: "Oppholdet ditt er ikke godkjent. Du pålegges å flytte." Petter flytter ikke. Styret sender en begjæring til namsmannen. Namsmannen sjekker loven, bekrefter at Petter ikke har godkjenning fra borettslaget, og kommer og kaster Petter ut en måned senere.

Vanlige feil

Beboere leier ut ulovlig og tror styret ikke har makt til å gjøre noe med *leieboeren*, bare eieren (Styret kan fjerne leieboeren direkte med denne regelen)
Styret truer med namsmannen fordi leieboeren spiller musikk kl 23.30 en lørdag (Loven krever "alvorlig plage" eller fare for ødeleggelse for at utkastelse skal være aktuelt, vanlig støy er ikke nok)
Vente med å klage til leieboeren gjør enorm skade (Styret må samle bildebevis/naboklager for å overbevise tingretten)

Hva bør du gjøre?

Som utleier: Sørg for at papirene dine er i orden, og at du har godkjent utleie, så unngår du at leieboeren din opplever en ydmykende utkastelse fra namsmannen.

Som styre: For å bruke ledd to (farlig oppførsel), må dere ha en vanntett dokumentasjonsmappe. Ta bilder av ødelagte dører, spar på alle skriftlige naboklager (med dato og klokkeslett), og send alltid et skriftlig forhåndsvarsel før saken tas til Tingretten. Hvis den som skal kastes ut protesterer og har en halvgod forklaring, blir saken forsinket til en full rettssak ("allmennprosess").

Dumme spørsmål

Får eieren en straff hvis leieboeren kastes ut?

Eieren får ikke bot, men de mister leieinntektene sine på dagen. I tillegg kan styret bruke det at eieren har leid ut ulovlig, som et grunnlag for å gi eieren et pålegg om å selge hele leiligheten (tvangssalg etter § 5-22).

Hvem betaler for utkastelsen hvis leieboeren nekter å flytte?

Det koster penger å bruke namsmannen og Tingretten. Hvis borettslaget vinner frem med utkastelsen, er det eieren av andelen (ikke leieboeren) som borettslaget ofte vil kreve regress av for kostnadene, fordi eieren var ansvarlig for leieboeren etter § 5-8.