Selge utleiebolig med leietaker: hva skjer med leieavtalen?
Når du skal selge utleiebolig med leietaker, følger leieavtalen med boligen til den nye eieren. Salget gir verken deg eller kjøperen rett til å si opp leieren, og en tidsbestemt avtale løper ut perioden. Vil kjøperen ha boligen tom, må leieforholdet avsluttes etter husleielovens vanlige regler, og det tar tid. For deg betyr det at kjøperne ofte blir investorer, og at leieren må være med på visningene.
Jakob leier ut en leilighet han kjøpte for åtte år siden. Leietakeren har en tidsubestemt avtale (avtale uten sluttdato) og trives. Nå vil Jakob selge, og megleren spør om leiligheten skal selges med leietaker eller tom.
Leieavtalen binder kjøperen
En leieavtale gir leieren en bruksrett til boligen. Den forsvinner ikke fordi eiendommen skifter eier. Kjøperen er bundet av en eldre rett hvis han kjente eller burde kjenne til den da han fikk skjøtet tinglyst (tinglysingsloven § 21). Når noen bor i leiligheten og leieavtalen står i salgsoppgaven, vet kjøperen om den. I tillegg trenger korte leieavtaler og avtaler med kort oppsigelsestid ikke være tinglyst for å gjelde (tinglysingsloven § 22).
Husleieloven sier at utleieren ved eierskifte kan overføre rettighetene og pliktene etter leieavtalen til kjøperen (husleieloven § 8-6). I praksis står dette i kjøpekontrakten: kjøperen overtar som utleier fra overtakelsesdagen, med samme leie, samme depositum og samme vilkår.
Kan du eller kjøperen si opp leietakeren?
Salg er ikke nevnt som oppsigelsesgrunn i husleieloven. En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleieren hvis (husleieloven § 9-5):
- utleieren selv eller noen i husstanden skal bo der,
- boligen skal rives eller bygges om slik at leieren må flytte,
- leieren har misligholdt avtalen (ikke betalt, ødelagt boligen og liknende), eller
- det finnes en annen saklig grunn.
Oppsigelsesfristen er tre måneder, regnet til utløpet av en kalendermåned (husleieloven § 9-6). Oppsigelsen skal være skriftlig og begrunnet, og den skal opplyse om at leieren kan protestere innen én måned (husleieloven § 9-7). Protesterer leieren, faller oppsigelsen bort hvis utleieren ikke går til søksmål innen tre måneder (husleieloven § 9-8).
At du vil selge boligen tom fordi den da gir bedre pris, er ikke en av de oppregnede grunnene. Om det kan være en «annen saklig grunn», avgjøres konkret, og en leier som protesterer, får saken prøvd. Regn derfor ikke med å kunne si opp bare fordi boligen skal selges.
Kjøperen står i samme stilling som deg. Skal kjøperen bo i leiligheten selv, kan kjøperen si opp på det grunnlaget etter overtakelsen, med tre måneders frist og de samme formkravene.
Tidsbestemt leieavtale løper ut perioden
Har leieren en tidsbestemt avtale (avtale med sluttdato), opphører den uten oppsigelse når perioden er ute (husleieloven § 9-2). Før det kan den bare sies opp hvis dere har avtalt det, eller hvis du ikke ga skriftlig beskjed om at avtalen ikke kunne sies opp. En tidsbestemt avtale om bolig må dessuten som hovedregel vare i minst tre år (husleieloven § 9-3).
Fortsetter leieren å bo der mer enn tre måneder etter sluttdatoen uten at utleieren skriftlig har bedt leieren flytte, blir avtalen tidsubestemt (husleieloven § 9-2). Er sluttdatoen nær, kan det derfor lønne seg å vente med salget, eller å avtale med kjøperen hvem som skal sende beskjeden.
Avtale med leieren om å flytte
Den enkleste veien til en tom bolig er en frivillig avtale. Mange leiere går med på å flytte tidligere mot at de får kompensasjon, slipper husleie den siste måneden eller får hjelp til flyttingen. En slik avtale bør være skriftlig og angi en fast fraflyttingsdato. Har leieren flyttet etter avtalen, er saken løst.
Selge utleiebolig: visning, salgsoppgave og pris
Loven gir ikke utleieren noen uttrykkelig rett til å holde visninger for kjøpere mens leieren bor der. Plikten til å slippe inn interessenter gjelder leiesøkende i tiden før leieren flytter ut (husleieloven § 10-1), og adgangen for tilsyn gjelder det som trengs for vedlikehold og kontroll (husleieloven § 5-6). Avtal derfor visningene med leieren i god tid. En leier som blir hørt og kanskje får litt igjen for bryet, gjør leiligheten mer innbydende enn en leier som føler seg overkjørt.
Kjøperen skal få vite om leieforholdet før handel. Du må opplyse om forhold du kjenner til og som kjøperen har grunn til å regne med å få vite (avhendingslova § 3-7). Gi megleren leieavtalen, oversikt over leien, depositumet og eventuelle konflikter. Leiligheten er ikke solgt med mangel bare fordi det bor noen der, men den kan ha en mangel hvis kjøperen ikke fikk vite om en avtale som binder ham.
Med leietaker blir kjøperne ofte investorer som regner på leieinntekten. Kjøpere som vil bo i boligen selv, faller bort eller trekker fra for ventetid. Hvor mye det betyr for prisen, kommer an på leienivået, avtalens varighet og markedet der du bor.
Depositum og ansvar etter salget
Depositumet står på en egen konto i leierens navn (husleieloven § 3-5). Ved overtakelsen overtar kjøperen utleierens rettigheter til kontoen, og banken må få beskjed om ny utleier. Leie som er betalt for tiden etter overtakelsen, skal gjøres opp mellom deg og kjøperen i oppgjøret.
Leieren kan i noen tilfeller kreve at du som selger fortsatt er ansvarlig sammen med kjøperen. Det gjelder når kjøperens forhold gir saklig grunn til det, og leieren må komme med kravet innen seks måneder etter å ha fått vite om eierskiftet (husleieloven § 8-6).
Har du ikke bodd i boligen selv, er gevinsten ved salget som regel skattepliktig. Hvordan den beregnes, står i salg av sekundærbolig.
Kort oppsummert
- Leieavtalen følger boligen, og kjøperen overtar som utleier.
- Salget gir ikke rett til å si opp leieren, verken for deg eller kjøperen.
- En tidsbestemt avtale løper ut perioden, en tidsubestemt kan bare sies opp på lovens grunnlag med tre måneders frist.
- Avtal visningene med leieren, og gi megleren leieavtalen og opplysninger om depositumet.
- En frivillig avtale om fraflytting er ofte den raskeste veien til en tom bolig.