Overtakelsesprotokoll: hva signerer du som selger?
Overtakelsesprotokollen er et dokument du og kjøperen signerer når kjøperen overtar boligen. Den viser tidspunktet for overtakelsen, målerstand for strøm, hvor mange nøkler som ble levert, og eventuelle feil eller mangler kjøperen påpeker. Med signaturen bekrefter du det som står der, ikke at du er enig i et krav kjøperen fremmer. Protokollen er ikke lovpålagt, men den er viktig dokumentasjon hvis det blir uenighet senere.
Siv møtte kjøperne utenfor leiligheten sin kl. 12.00 på overtakelsesdagen. Megleren hadde sendt en overtakelsesprotokoll på e-post kvelden før. Kjøperne gikk rundt i leiligheten i tjue minutter, åpnet skap og skrudde på kranene. Så sa den ene at det var en ripe i parketten i gangen som ikke var nevnt i salgsoppgaven, og at hun ville ha det med i protokollen. Siv lurte på hva hun egentlig skrev under på.
Hva overtakelsesprotokollen er
Ingen lov krever at det skal være en overtakelsesprotokoll. Den er en praktisk ordning i bolighandel, og megleren har ofte et standardskjema. Den dokumenterer det som skjer på overtakelsesdagen, slik at det ikke blir tvil i ettertid.
Overtakelsen har rettslige følger. Risikoen for boligen går over på kjøperen når hun overtar bruken (avhendingslova § 2-4, andre ledd). Brenner det eller blir det vannlekkasje etter overtakelsen, er det kjøperens problem, ikke ditt. Fram til overtakelsen er det du som betaler kostnadene ved boligen (avhendingslova § 2-5). Protokollen viser nøyaktig når skiftet skjedde.
Hva overtakelsesprotokollen bør vise
En vanlig protokoll har plass til
- dato og klokkeslett for overtakelsen,
- målerstand for strøm, og for vann hvis boligen har egen måler,
- antall nøkler, nøkkelbrikker og garasjeåpnere som ble levert,
- om boligen var ryddet og rengjort,
- eventuelle feil eller mangler kjøperen påpeker,
- eventuelle avtaler dere gjør på stedet, for eksempel at du skal hente noe i boden innen en dato.
Målerstanden er viktig for deg. Strømmen fram til overtakelsen er din, og etter overtakelsen er den kjøperens. Ta et bilde av måleren med tidsstempel i tillegg til tallet i protokollen.
Loven krever at boligen er ryddet og rengjort ved overtakelsen (avhendingslova § 2-2). Det gjelder også boder, garasje og hage. Står det igjen ting dere ikke har avtalt, kan kjøperen notere det.
Hva signaturen din betyr
Når du signerer, bekrefter du at det som står i protokollen er en riktig beskrivelse av det som skjedde. Du bekrefter at nøklene ble levert, at målerstanden er riktig, og at kjøperen har påpekt det som står der.
Du bekrefter ikke at du er enig i kjøperens syn. Skriver kjøperen at «ripe i parketten i gangen er en mangel», betyr ikke signaturen din at du godtar at det er en mangel eller at du skal betale for den.
Er du uenig, skriv det. Et kort tillegg som «Selger er ikke enig i at forholdet er en mangel» holder. Det viktigste er at det kommer fram at du ikke har godtatt kravet.
Siv skrev ved siden av merknaden om parketten: «Ripen var der ved visning og er synlig på bilde 7 i salgsoppgaven. Selger mener dette ikke er en mangel.» Kjøperne godtok det, og saken stoppet der.
Hvis kjøperen vil holde tilbake penger
Mener kjøperen at boligen har en mangel, kan hun holde tilbake så mye av kjøpesummen som trengs for å sikre kravet (avhendingslova § 4-15). Da blir beløpet stående på meglerens klientkonto til dere er enige eller saken er avgjort. Resten av kjøpesummen utbetales som normalt.
Det kan bety at du får mindre utbetalt enn du regnet med. Skriv tydelig i protokollen hvilket beløp kjøperen vil holde tilbake, og for hvilket forhold. Et vagt «forbehold om mangler» er vanskelig å forholde seg til. Mer om utbetalingen står i oppgjøret etter boligsalget.
Kjøperen kan også klage på feil hun oppdager senere, selv om protokollen ikke nevner dem. Kjøperen skal undersøke boligen så snart det er rimelig etter overtakelsen (avhendingslova § 4-9), og hun må gi beskjed innen rimelig tid etter at hun oppdaget eller burde ha oppdaget feilen (avhendingslova § 4-19).
Slik forbereder du deg til overtakelsen
Gå gjennom boligen selv dagen før. Sjekk at alt som skal følge med, står der, og at alt som ikke skal følge med, er borte. Hva som følger med, står i salgsoppgaven og kontrakten, og reglene er forklart i hva følger med boligen når du selger.
Ta bilder av alle rom etter at du har ryddet. Bildene er nyttige hvis det senere oppstår uenighet om tilstanden.
Finn fram alle nøklene og bruksanvisninger for varmepumpe, ventilasjon og hvitevarer som følger med. Kjøperen vil sette pris på det, og det reduserer spørsmål senere.
Kontroller med megleren at kjøpesummen er innbetalt før du leverer nøklene. Du har ikke plikt til å overlate boligen før kjøperen har oppfylt sin del av avtalen (avhendingslova § 5-5).
Kort oppsummert
- Overtakelsesprotokollen er ikke lovpålagt, men den dokumenterer tidspunkt, målerstand, nøkler og kjøperens merknader.
- Fra overtakelsen har kjøperen risikoen for boligen, og kostnadene går over til kjøperen.
- Signaturen bekrefter det som står, ikke at du godtar et krav. Skriv det hvis du er uenig.
- Kjøperen kan holde tilbake penger for en mangel, og beløpet bør stå konkret i protokollen.
- Sjekk at kjøpesummen er innbetalt før du leverer nøklene.