Selge sekundærbolig: slik beregnes skatten

Når salget er skattepliktig

Gevinst ved salg av bolig er skattefri bare når to vilkår er oppfylt (skatteloven § 9-3, andre ledd). Du må ha eid boligen i mer enn ett år, og du må selv ha brukt hele boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget.

Arvid oppfyller eiertiden, men ikke botiden. At datteren bodde der, hjelper ikke, fordi det er eierens egen bruk loven krever. Gevinsten hans er derfor skattepliktig. Det samme gjelder en bolig du har leid ut, en bolig du flyttet ut av for mer enn to år siden, og en bolig du har eid i under ett år.

Botiden kan i noen tilfeller regnes med selv om du ikke har bodd der. Er du forhindret fra å bruke boligen på grunn av arbeid, helse eller liknende grunner, regnes den tiden som botid, men bare hvis du ikke kjente til eller burde ha kjent til hindringen da du kjøpte (skatteloven § 9-3, andre ledd). Etter separasjon eller skilsmisse får ektefellen som flyttet ut, godskrevet den andre ektefellens botid.

Skatt ved salg av sekundærbolig: slik beregnes den

Gevinsten er salgssummen minus salgskostnader, minus det boligen har kostet deg. Det boligen har kostet, kalles inngangsverdi, og består av kjøpesummen, dokumentavgift og tinglysing ved kjøpet og påkostninger (forbedringer) du har gjort mens du eide den. Vanlig vedlikehold teller ikke.

Arvids tall, som er forutsetninger for eksempelet:

Salgssum 3 900 000 kroner. Meglerkostnader 80 000 kroner. Kjøpesum 3 000 000 kroner. Dokumentavgift og tinglysing ved kjøpet 75 000 kroner. Nytt bad, som er en påkostning, 150 000 kroner.

Gevinst: 3 900 000 − 80 000 − 3 000 000 − 75 000 − 150 000 = 595 000 kroner.

Skatt: 595 000 × 0,22 = 130 900 kroner.

Gevinsten legges til den alminnelige inntekten din for året salget skjedde, og satsen på alminnelig inntekt er 22 prosent. Skatten trekkes ikke i oppgjøret hos megleren, men kommer på skatteoppgjøret året etter. Har du ikke betalt nok forskuddsskatt, kan du betale inn tilleggsforskudd for å unngå restskatt med renter. Hvordan meglerkostnadene behandles, står i fradrag for meglerkostnader.

Borettslag, arv og gave

Er boligen en andel i et borettslag, skal også endringen i andelens fellesgjeld i eiertiden tas med i beregningen (skatteloven § 9-5). Skatteetaten regner både kjøpesum og salgssum med fellesgjeld. Har fellesgjelden blitt nedbetalt mens du eide andelen, påvirker det gevinsten.

Har du arvet boligen eller fått den i gave, overtar du som hovedregel den tidligere eierens inngangsverdi (skatteloven § 9-7). Kunne den du arvet eller fikk boligen fra, solgt den skattefritt, settes inngangsverdien i stedet til antatt salgsverdi da du overtok (skatteloven § 9-7, femte ledd). Det gir som regel en mye lavere gevinst.

Tap gir fradrag

Selger du sekundærboligen med tap, får du fradrag for tapet i samme utstrekning som en gevinst ville vært skattepliktig (skatteloven § 9-4). Tapet trekkes fra i alminnelig inntekt med 22 prosent og reduserer skatten på andre inntekter, som lønn.

Har Arvid solgt for 3 100 000 kroner i stedet, blir regnestykket 3 100 000 − 80 000 − 3 225 000 = −205 000 kroner. Tapet gir da en skattebesparelse på 45 100 kroner.

Delvis utleie og flere boenheter

Har du bodd i minst halvparten av en bolig, regnet etter utleieverdien, og leid ut resten som bolig, er gevinsten skattefri hvis vilkårene ellers er oppfylt (skatteloven § 9-3, tredje ledd). Har du leid ut mer enn halvparten, er bare den delen av gevinsten som faller på din egen leilighet skattefri. Resten er skattepliktig. Fordelingen gjøres etter utleieverdien.

Et hus med to boenheter der du har bodd i den ene og leid ut den andre, blir ofte vurdert slik. Hvor grensen går, kommer an på om boenhetene er like store og hva de kunne vært leid ut for.

Dokumentasjon

Skatteetaten kan be om dokumentasjon på kjøpesummen og påkostningene. Kjøpekontrakten og oppgjørsoppstillingen fra kjøpet gir inngangsverdien. Fakturaer viser påkostningene. Fra salget trenger du oppgjørsoppstillingen og meglerens regning. Mangler du dokumentasjon på påkostninger, er det vanskelig å få dem godkjent, og gevinsten blir høyere enn den egentlig er.

Leier du ut boligen fram til salget, må du huske at du har ansvar overfor leietakeren. Hva som skjer med leieavtalen når boligen selges, står i selge utleiebolig med leietaker.

Kort oppsummert

• Gevinsten er skattepliktig når du ikke selv har bodd i boligen minst ett av de to siste årene, eller har eid den i ett år eller mindre.
• Skatten er 22 prosent av gevinsten, ikke av salgssummen.
• Gevinsten er salgssum minus salgskostnader, kjøpesum, kjøpsomkostninger og påkostninger.
• Tap gir fradrag med samme sats.
• Ta vare på kontrakter, oppgjørsoppstillinger og fakturaer for påkostninger.