Eierseksjonsloven

§ 23 — Kan jeg eie tre leiligheter i samme sameie? (Begrensninger)

Har du lyst til å kjøpe opp leiligheter for å leie ut? Eierseksjonsloven har en streng grense for eiendomsinvestorer. Du kan ikke eie mer enn to boliger i ett sameie.

Kort svar

Loven forbyr deg å kjøpe eller eie mer enn to boligseksjoner i det samme eierseksjonssameiet. Dette gjelder også hvis du prøver å snike deg unna ved å kjøpe gjennom et eget aksjeselskap eller via nære slektninger. Fritidsboliger og næringslokaler er unntatt.

Paragraftekst

Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon hvis ervervet fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Første ledd gjelder tilsvarende hvis et erverv av en boligseksjon eller av aksjer eller andeler i et selskap fører til at flere enn to av boligseksjonene eies av noen som har slik tilknytning til hverandre: a. eierne er nærstående som nevnt i aksjeloven § 1-5 første ledd b. eierne er selskaper i samme konsern. Aksjeloven § 1-3 gjelder tilsvarende, likevel slik at det regnes som konsern også hvis morselskapet har en annen foretaksform enn aksjeselskap c. eierne er selskaper som en fysisk person alene eller sammen med nærstående har bestemmende innflytelse over. Aksjeloven §§ 1-5 og 1-3 gjelder tilsvarende. Annet ledd bokstav a er ikke til hinder for at en nærstående erverver en boligseksjon som den nærstående selv eller dennes nærstående skal bruke som egen bolig. Begrensningen i første ledd gjelder ikke kjøp og erverv av fritidsboliger, erverv ved ekspropriasjon, arv eller forskudd på arv til livsarving eller en kreditors erverv for å redde en fordring som er sikret med pant i en seksjon. Borettslag, staten, fylkeskommuner, kommuner samt selskaper og organisasjoner som eies eller kontrolleres av staten, en fylkeskommune eller en kommune, og som har til formål å skaffe boliger, kan erverve flere seksjoner. Det samme gjelder institusjoner eller sammenslutninger med samfunnsnyttig formål som har til formål å skaffe boliger, eller en arbeidsgiver som skal leie ut seksjonene til sine ansatte.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Paragraf 23 kalles ofte "ervervsbegrensningen" og ble laget for å hindre at rike "bolig-haier" eller selskaper kjøper opp flertallet av leilighetene i et bygg. Hvis én person eier halvparten av bygget, får de all makten på årsmøtet og kan drive bygget som sitt eget hotell, mens de vanlige beboerne mister innflytelse.

Hovedregelen er at du maksimalt kan eie to boliger i ett og samme sameie. Denne grensen gjelder per juridisk eller fysisk person.

I tidligere lovversjoner var det et smutthull: Investorer kjøpte to boliger selv, og to boliger i navnet til aksjeselskapet sitt (AS), og to boliger i konas navn. I 2020 ble loven strammet inn. I dag ses du, din ektefelle, dine barn og selskapene du kontrollerer på som én stor klynge. Kontrollerer "klyngen" din mer enn to boliger til sammen, bryter du loven.

Det finnes noen helt klare unntak der forbudet ikke gjelder:

Arv: Arver du din tredje leilighet fra en tante, er det lov.
Eget bruk for barn: Selv om du eier to, kan din 20 år gamle datter (som loven regner som nærstående) kjøpe en tredje hvis hun faktisk skal bo der selv som sitt eget hjem.
Hytter: Du kan eie hundre hytter i samme sameie på fjellet.
Næring: Du kan eie så mange kontor- og butikklokaler i bygget du vil.
Kommunen: Velferdssamfunnet (staten og kommuner) får lov til å eie mer enn to for å huse for eksempel studenter eller folk som trenger kommunal bolig.

Hva skjer hvis du gjør feil?

Hvis tinglysingsmyndigheten oppdager at du bryter forbudet når skjøtet sendes inn, vil de nekte å tinglyse salget. Hvis kjøpet likevel går gjennom og styret oppdager det, gir loven styret rett til å gi deg et "salgspålegg" (§ 38). Hvis du ikke har solgt den overtallige boligen innen en fastsatt frist (minst seks måneder), kan styret sende leiligheten din på tvangssalg for å bli kvitt deg.

Eksempel

Eksempel · Investor Tom

Tom eier allerede to leiligheter i Solsiden Sameie, som han leier ut. Han ser at naboen selger, og vil ha den også. Han oppretter selskapet "Tom Eiendom AS", skyter inn penger, og lar AS-et kjøpe den tredje leiligheten. Styret i Solsiden Sameie sjekker Brønnøysundregistrene og ser at Tom eier 100 % av AS-et. Siden Tom og selskapet hans har "bestemmende innflytelse", eier han i praksis tre boliger. Styret sender Tom et brev og pålegger ham å selge den ene boligen umiddelbart med trussel om tvangssalg.

Vanlige feil

Å prøve å gjemme eierskapet i et holdingselskap uten å innse at loven ser tvers igjennom selskapsstrukturer
Å tro at du kan eie to, pluss at kona eier to. (Dere er nærstående, dere kan maksimalt ha to til sammen)
Å tro at regelen gjelder på tvers av sameier (du kan trygt eie to i Solsiden Sameie og to i Fjellutsikten Sameie, det er helt lovlig)

Hva bør du gjøre?

Ikke forsøk å omgå regelen. Den er laget med vilkår som "fanger opp" nesten enhver selskapsstruktur eller familiekonstellasjon designet for å sno seg unna. Ønsker du å investere i utleieboliger, spre investeringene dine på flere forskjellige eierseksjonssameier.

Dumme spørsmål

Hva skjer hvis jeg bygger et nytt hus og seksjonerer ut fire leiligheter? Må jeg selge to med en gang?

Nei, og dette er et vanlig spørsmål fra utbyggere. Loven sier at du ikke kan "erverve" (kjøpe) slik at du får *flere enn to*. Når du som utbygger seksjonerer din egen eiendom, *kjøper* du dem ikke, de oppstår på papiret fra noe du allerede eide. Du kan sitte på alle fire mens du selger dem unna, men når du har solgt dem, kan du aldri kjøpe dem tilbake.

Gjelder dette borettslag også?

Borettslag har enda strengere regler. I borettslag er hovedregelen at du bare kan eie én andel, og du må i utgangspunktet bo der selv.