Eierseksjonsloven

§ 31 — Hva skjer hvis naboen ikke betaler fellesutgiftene? (Legalpant)

En av beboerne slutter å betale felleskostnadene og truer med å velte sameiets økonomi. Loven gir sameiet et mektig våpen: rett til å kreve leiligheten tvangssolgt, helt foran i køen.

Kort svar

Hvis du ikke betaler din andel av felleskostnadene, har sameiet automatisk en lovfestet panterett (legalpant) i boligen din, verd inntil to ganger grunnbeløpet i Folketrygden (ofte over 200 000 kr). Denne retten sniker foran selv banken din i køen hvis leiligheten må tvangsselges.

Paragraftekst

De andre seksjonseierne har panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført. Panteretten omfatter også krav som skulle ha vært betalt etter at det har kommet inn en begjæring til namsmyndighetene om tvangsdekning. Panteretten faller bort dersom det ikke senest to år etter at pantekravet skulle ha vært betalt, kommer inn en begjæring til namsmyndigheten om tvangsdekning, eller dersom dekningen ikke gjennomføres uten unødig opphold. I vedtektene kan det fastsettes en mer omfattende panterett for krav mot seksjonseierne enn legalpanteretten etter første ledd. Slik beslutning krever at de seksjonseierne det gjelder, har sluttet seg til. Panteretten får rettsvern etter vanlige regler. Panterett etter denne paragrafen kan gjøres gjeldende av styret og seksjonseiere som har dekket mer enn sin del, jf. § 29 fjerde ledd.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Et sameie kan ikke overleve hvis to eller tre beboere slutter å betale fellesutgiftene sine ("husleien"). Men hva kan styret gjøre? De kan ikke skru av strømmen til naboens private leilighet, og de kan ikke kaste ut møblene.

Loven gir i stedet styret statens ultimate våpen: Legalpant. At pantet er "legalt" betyr at det følger loven og gjelder automatisk. Styret trenger ingen kontrakt fra beboeren for å ha denne pantesikkerheten, og de trenger ikke engang å tinglyse det i grunnboken.

Beløpet styret er garantert, tilsvarer 2G (to ganger folketrygdens grunnbeløp). Siden G reguleres årlig og ligger i overkant av 120 000 kr per 2024, betyr det at sameiet har en frossen garanti i leiligheten på omtrent en kvart million kroner.

De står først i køen: Det som gjør legalpantet ekstremt kraftig, er at det har såkalt "lovbestemt første prioritet". Det sniker seg foran alle andre i køen. Hvis boligen til naboen som ikke betaler ender på tvangssalg for tre millioner kroner, og banken hans har lån i boligen for fem millioner kroner, vil sameiet likevel få utbetalt sine 240 000 kroner først. Banken må ta tapet på resten.

Dette panterettet gjelder for alle krav "som følger av sameieforholdet". Det betyr tapte felleskostnader, bøter eller eventuelle kostnader sameiet har hatt for å utbedre skader i naboens regi.

Tidsfristen du må passe på: Styret kan ikke la regningene bygge seg opp i tre år før de slår til. Panteretten faller bort etter to år. Får du ikke inn pengene, må saken oversendes Namsmannen for "tvangsdekning" (tvangssalg/utlegg) før disse to årene har gått.

Eksempel

Eksempel · Styreleder Tomas og Pål som sluttet å betale

Pål i andre etasje mistet jobben i januar 2022 og sluttet å betale de månedlige fellesutgiftene på 4 000 kr. Styreleder Tomas var snill og la brevene i skuffen uten å gjøre noe. Høsten 2024 skylder Pål over 100 000 kroner i fellesutgifter. Tomas går til advokat for å begjære leiligheten tvangssolgt etter § 31. Advokaten sier: "Siden du ventet i mer enn to år fra de første fakturaene forfalt i 2022, har lovens legalpant utløpt (foreldet) for regningene i 2022. Sameiet ditt har tapt disse pengene. Vi kan bare kreve inn for de siste 24 månedene". Pål slipper billig unna på grunn av Tomas sin somling.

Vanlige feil

Styret er for "snille" med naboer i knipe, venter lengre enn to år, og mister legalpantet i boligen
Naboer i protest ("badet mitt er kaldt") stanser all innbetaling til sameiet, og havner plutselig i en situasjon der hjemmet deres legges ut på tvangssalg
Styret forsøker å kreve inndrevet et beløp som overstiger 2G ved et tvangssalg, noe lovbestemt pant ikke dekker (med mindre en høyere pantesum er frivillig registrert og tinglyst i vedtektene tidligere)

Hva bør du gjøre?

Som styre: Ha rutiner for purring. Hvis en beboer ikke betaler på to måneder, send saken umiddelbart til et profesjonelt inkassoselskap eller en advokat med varsel om tvangssalg etter tvangsfullbyrdelsesloven og eierseksjonsloven § 31. Å være snill og ikke sende inkasso, setter hele bygningens økonomi i livsfare. Det er fellesskapets penger du skusler bort.

Som eier: Du må betale husleien din til sameiet. Selv om du krangler med styret om noe annet, er loven krystallklar. Holdes pengene tilbake, risikerer du å miste hjemmet ditt med hjemmel i legalpantet, uavhengig av om du mente styret behandlet saken din dårlig.

Dumme spørsmål

Kan styret også kreve saksomkostningene dekket gjennom dette pantet?

Ja. Utgifter sameiet får ved å måtte hyre advokat eller betale gebyrer til Namsmannen for å inndrive kravet, faller normalt under "krav som følger av sameieforholdet", og bakes inn i tvangssummen, så lenge totalbeløpet ikke overstiger taket på 2G.

Gjelder dette ved vanlig salg også?

Ja! Hvis en nabo som skylder penger forsøker å bare flytte og selge leiligheten sin frivillig via megler, vil megleren alltid be styret om en bekreftelse ("Meglerpakke/oppgjørsskjema"). Styret melder da inn at det foreligger en usynlig legalpant for ubetalt leie på 40 000 kroner. Megleren er juridisk forpliktet til å trekke disse 40 000 kronene direkte fra kjøpesummen og betale dem til sameiet, *før* selgeren eller selgerens bank får en krone.