Selge bolig steg for steg: fra første megler til oppgjør

Steg 1: Velg megler når du skal selge bolig

Salget starter med at du henter inn tilbud fra meglere. Megleren kommer på befaring (et første besøk i boligen), gir deg en verdivurdering og et tilbud på hva salget koster.

Megleren skal gi deg et skriftlig tilbud basert på timepris, med anslag over tiden oppdraget vil ta (eiendomsmeglingsloven § 7-2). Du kan likevel velge provisjon eller fastpris hvis du vil.

Når du har valgt, signerer du en oppdragsavtale. Den skal være skriftlig og minst inneholde vederlaget, utleggene, et samlet kostnadsoverslag, hvor lenge oppdraget varer, hvem som er ansvarlig megler og hva megleren kan kreve hvis boligen ikke blir solgt (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Oppdraget kan vare i høyst seks måneder og kan fornyes skriftlig for inntil seks måneder om gangen. Du kan si det opp uten varsel (eiendomsmeglingsloven § 6-5).

Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk og ivareta interessene til både selger og kjøper (eiendomsmeglingsloven § 6-3). Megleren er altså ikke bare din representant.

Steg 2: Opplysninger, tilstandsrapport og salgsoppgave

Det neste steget er å samle informasjonen om boligen. Megleren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes skriftlig får de opplysningene hun har grunn til å regne med (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Megleren henter inn grunnboksutskrift, opplysninger fra kommunen om regulering, ferdigattest og avgifter, og opplysninger fra borettslaget eller sameiet.

Du bestiller som regel en tilstandsrapport fra en takstmann. Den beskriver boligens tekniske tilstand, og den beskytter deg: Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som går tydelig fram av en tilstandsrapport hun har fått anledning til å sette seg inn i (avhendingslova § 3-10).

Du skriver også en egenerklæring om det du vet om boligen. Opplysningsplikten er din. Boligen har en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold du kjente eller måtte kjenne til (avhendingslova § 3-7). Fortell megleren om lekkasjer, naboklager og arbeid du har gjort selv.

Du må også ha energiattest, som skal legges fram for kjøperen og vises i annonsen (energimerkeforskriften § 5).

Ut fra alt dette lager megleren salgsoppgaven. Den skal minst inneholde opplysninger om eierforhold, tinglyste forpliktelser, arealer, ferdigattest, kommunale avgifter, planforhold, totalkostnad og fremgangsmåten ved budgivning (eiendomsmeglingsloven § 6-7).

Steg 3: Markedsføring etter reglene fra 2025

Etter lovendringene som trådte i kraft 1. juli 2025, kan megleren ikke markedsføre boligen for salg før salgsoppgaven er ferdigstilt og tilgjengelig. Unntaket er salg av boliger som ennå ikke er fullført, altså nye boligprosjekter (sjette ledd i eiendomsmeglingsloven § 6-7).

For deg betyr det at annonsen først går ut når alle dokumentene er på plass. Det kan ta litt lenger tid fra du signerer til boligen ligger ute, men kjøperne har den samme informasjonen fra første dag. Mer om denne regelen står i annonsere før salgsoppgaven er klar.

Prisantydningen settes i samråd med megleren. Du har siste ord, men megleren skal gi deg råd. Annonsen inneholder bilder, prisantydning, visningsdatoer og lenke til salgsoppgaven.

Hvis boligen ligger i et borettslag eller sameie, henter megleren også opplysninger om fellesgjeld, felleskostnader, vedtekter og økonomi før annonsen går ut. Er det forkjøpsrett i borettslaget, må den avklares etter budrunden, før kjøperen kan regne med å få kjøpe.

Steg 4: Visning

De fleste boliger vises på én eller flere fellesvisninger, ofte i helgen. Megleren holder visningen og svarer på spørsmål. Du er som regel ikke til stede.

Før visningen bør du rydde, rengjøre og fjerne personlige eiendeler og verdisaker. Mange velger også boligstyling. Interessentene registrerer seg på visning, og megleren følger dem opp.

Megleren skal oppfordre deg til ikke å ta imot bud direkte fra interessenter, men henvise dem til megleren (eiendomsmeglingsloven § 6-8). Får du et bud direkte, for eksempel fra en nabo som ringer, bør du snakke med megleren før du svarer.

Steg 5: Budrunden

Budrunden starter som regel dagen etter siste visning. Når selgeren er privatperson, kan megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til klokken 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, og lørdag regnes ikke som virkedag (forskrift om eiendomsmegling § 6-3).

Megleren skal bare formidle skriftlige bud, aksepter og avslag. Megleren skal innhente legitimasjon og signatur fra budgiveren før budet formidles, og kan ikke formidle bud med forbehold om at budet skal holdes skjult for andre budgivere (eiendomsmeglingsloven § 6-8). Du skal få beskjed om hvert bud, med beløp, forbehold og akseptfrist.

Megleren skal kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes. Er det ikke gjort, skal du få skriftlig beskjed om hvorfor og hva det kan bety (eiendomsmeglingsloven § 6-8).

Du bestemmer selv hvilket bud du aksepterer, og om du aksepterer noe i det hele tatt. Det høyeste budet er ikke alltid det beste. Et bud med forbehold om finansiering eller salg av egen bolig kan være dårligere enn et litt lavere bud uten forbehold. Når du har akseptert skriftlig innen fristen, er avtalen bindende. Hvordan du kan tenke gjennom budrunden, står i budrunden som selger.

Etter salget får du og kjøperen kopi av budjournalen (oversikten over alle bud) uten ugrunnet opphold (forskrift om eiendomsmegling § 6-4).

Steg 6: Kjøpekontrakt

Med mindre dere ønsker noe annet, skal megleren opprette en skriftlig kjøpekontrakt med alle vesentlige vilkår for handelen (eiendomsmeglingsloven § 6-9). Kontrakten bekrefter kjøpesum, overtakelsesdato, hva som følger med og hvordan oppgjøret skal skje.

Kontraktsmøtet holdes ofte noen dager eller uker etter aksept, eller kontrakten signeres elektronisk. Kjøpekontrakten kan utferdiges elektronisk dersom både kjøper og selger uttrykkelig har godtatt det.

Steg 7: Overtakelse og oppgjør

Før overtakelsen betaler kjøperen kjøpesummen og omkostningene inn på meglerens klientkonto. Pengene tilhører den som har betalt dem inn, inntil de er brukt slik det er avtalt (eiendomsmeglingsloven § 3-2).

På overtakelsesdagen skal boligen være ryddet og rengjort (avhendingslova § 2-2). Dere går gjennom boligen sammen, leser av strømmåleren og signerer en overtakelsesprotokoll. Kjøperen får nøklene, og risikoen for boligen går over på henne (avhendingslova § 2-4).

Megleren sørger for at skjøtet blir tinglyst. Megleren skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern for sitt kjøp før kjøpesummen utbetales til deg (eiendomsmeglingsloven § 6-10). Deretter innfris lånet ditt, pantet slettes og resten utbetales. Megleren trekker sitt vederlag bare fra kjøpesummen hvis du har samtykket etter at handelen kom i stand (eiendomsmeglingsloven § 7-4).

Til slutt får du en oppgjørsoppstilling med alle transaksjonene (forskrift om eiendomsmegling § 3-13). Hvor lang tid hele løpet tar, står i hvor lang tid tar et boligsalg.

Harald signerte oppdragsavtalen i mars. Annonsen gikk ut tre uker senere, budrunden var over i april, og pengene kom på konto i juni.

Kort oppsummert

• Salget går fra oppdragsavtale via opplysninger og salgsoppgave til markedsføring, visning, budrunde, kontrakt, overtakelse og oppgjør.
• Oppdragsavtalen skal være skriftlig, vare høyst seks måneder og kan sies opp uten varsel.
• Fra 1. juli 2025 kan boligen ikke markedsføres før salgsoppgaven er ferdig og tilgjengelig.
• Du bestemmer selv hvilket bud du aksepterer, og megleren skal bare formidle skriftlige bud med legitimasjon.
• Pengene utbetales til deg først når kjøperen har fått rettsvern.