Kan megleren annonsere boligen før salgsoppgaven er klar?
Nei, megleren kan ikke annonsere bolig før salgsoppgave er ferdig og tilgjengelig. Regelen kom med endringene i eiendomsmeglingsloven som trådte i kraft 1. juli 2025, og unntaket gjelder bare boliger som ennå ikke er fullført, altså nye boligprosjekter. Det betyr at annonsen for en brukt bolig først kan gå ut når alle opplysningene kjøperen skal ha, er samlet i salgsoppgaven. For deg som selger kan det gi noen dager eller uker lenger forberedelse, men kjøperne får lik informasjon fra første dag.
Sofie har signert oppdragsavtale med en megler og vil gjerne at boligen kommer ut så raskt som mulig. Hun har sett «kommer for salg»-annonser og lurer på om megleren kan legge ut en slik annonse mens hun venter på tilstandsrapporten og dokumentene fra kommunen.
Annonsere bolig før salgsoppgave er klar: hva loven sier
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneEiendomsmeglingsloven sier at megleren, med unntak av salg av bolig som ennå ikke er fullført, ikke kan markedsføre eiendommen for salg før oppgaven til kjøperen er ferdigstilt og tilgjengelig (sjette ledd i eiendomsmeglingsloven § 6-7). Regelen ble tatt inn i loven ved lov 10. april 2025 nr. 10, som trådte i kraft 1. juli 2025.
«Oppgaven» er det som i praksis kalles salgsoppgaven eller prospektet. Megleren plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder blant annet eiendommens registerbetegnelse og adresse, eierforhold, tinglyste forpliktelser, arealer, alder og byggemåte, ferdigattest, kommunale avgifter, forholdet til offentlige planer, totalkostnad og fremgangsmåten ved budgivning (eiendomsmeglingsloven § 6-7).
Kravet er at oppgaven er ferdigstilt og tilgjengelig. Det holder ikke at megleren har begynt på den, eller at den er «nesten klar».
Hva som regnes som markedsføring
Loven sier «markedsføre eiendommen for salg». Det omfatter mer enn den vanlige annonsen på boligportalen. En «kommer for salg»-annonse med bilder og adresse markedsfører boligen for salg. Det gjør også innlegg i sosiale medier, e-post til meglerens kundeliste med informasjon om boligen og visninger før salgsoppgaven er klar.
Finanstilsynet har lenge ment at salgsoppgaven må være utarbeidet før megleren tilbyr eiendommen til interessenter, også ved salg som skjer uten åpen annonsering. Det sa tilsynet blant annet i en uttalelse om såkalte off market-salg i 2018. Nå står hovedregelen i loven.
Brudd på regelen kan gi meglerforetaket overtredelsesgebyr fra Finanstilsynet (eiendomsmeglingsloven § 8-9).
Unntaket for nye boligprosjekter
Regelen gjelder ikke salg av bolig som ennå ikke er fullført. Det er boliger i prosjekter som er under planlegging eller bygging, der det ikke finnes en ferdig bolig å beskrive. For slike boliger kan megleren markedsføre før alle opplysningene er på plass.
Selger du en brukt bolig, gjelder hovedregelen fullt ut. Det gjelder også om boligen er nyoppusset, eller om du selv har bygget den for noen år siden. Det avgjørende er om boligen er fullført, ikke hvor ny den er.
Hva megleren kan gjøre mens dere venter
Regelen stopper markedsføringen, ikke forberedelsene. Megleren kan fotografere boligen, skrive annonseteksten, lage plantegning og planlegge visningsdatoer mens dokumentene kommer inn. Når salgsoppgaven er ferdig, kan alt gå ut samme dag.
Megleren kan også gi deg råd om prisantydning og salgsstrategi i denne perioden. Det er ikke markedsføring å snakke med deg som selger. Grensen går ved at boligen presenteres for mulige kjøpere.
Får du selv henvendelser fra noen som har hørt at du skal selge, bør du vise dem til megleren. Megleren skal oppfordre deg til ikke å inngå avtale direkte med interessenter (eiendomsmeglingsloven § 6-8).
Hva regelen hindrer
Regelen gjør at alle interessenter har de samme opplysningene før de engasjerer seg. Når en bolig markedsføres før salgsoppgaven er klar, kan interessenter bli engasjert, komme på visning og til og med legge inn bud uten å ha sett tilstandsrapporten, tegningene eller opplysningene om fellesgjeld og avgifter. Det øker risikoen for at noen kjøper på sviktende grunnlag, og for at salget ender i krav og konflikt.
Regelen passer med kravet om at megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk og ivareta interessene til både kjøper og selger (eiendomsmeglingsloven § 6-3).
Hva det betyr for deg som selger
For deg betyr regelen at du bør få dokumentene på plass raskt hvis du vil ha boligen ut tidlig. Det du kan gjøre, er dette:
- bestille tilstandsrapport og energiattest så snart du har bestemt deg for å selge
- finne fram tegninger, ferdigattest og kvitteringer for arbeid som er gjort
- gi megleren fullmakt til å hente opplysninger fra kommunen og borettslaget eller sameiet med en gang
Spør megleren hvor lang tid det typisk tar å få svar fra kommunen der du bor. Det varierer.
Hvor lang tid hele salget tar fra første megler til pengene er på konto, står i hvor lang tid tar et boligsalg. Hvor salgsoppgaven kommer inn i det samlede løpet, står i selge bolig steg for steg.
Regelen gir deg også en fordel. Når alle kjøperne har samme informasjon fra start, blir budrunden ryddigere, og risikoen for at kjøperen senere sier at hun ikke fikk vite noe, blir mindre. Det kjøperen kunne lese seg til i tilstandsrapporten og de andre salgsdokumentene, kan hun ikke senere påberope som mangel (avhendingslova § 3-10).
Sofie fikk tilstandsrapporten etter ti dager og opplysningene fra kommunen etter to uker. Megleren la ut annonsen dagen etter at salgsoppgaven var ferdig.
Kort oppsummert
- Megleren kan ikke annonsere bolig før salgsoppgave er ferdigstilt og tilgjengelig.
- Regelen gjelder fra 1. juli 2025 og omfatter også «kommer for salg»-annonser og annen markedsføring.
- Unntaket gjelder bare boliger som ennå ikke er fullført, altså nye boligprosjekter.
- Bestill tilstandsrapport og energiattest tidlig hvis du vil ha boligen raskt ut.