Budrunden som selger: dine valg fra første bud til aksept
I budrunden som selger bestemmer du selv om du vil akseptere et bud, hvilket bud du aksepterer, og om du vil gi motbud eller vente. Du har ingen plikt til å selge til den som byr høyest, eller til å selge i det hele tatt. Megleren skal bare formidle skriftlige bud med legitimasjon, kontrollere finansieringen, holde deg orientert og føre budjournal. Når du har akseptert et bud skriftlig innen fristen, er handelen bindende for begge.
Trine har hatt visning på leiligheten sin søndag. Mandag morgen kommer det første budet, 150 000 kroner under prisantydning, med frist klokken 12. Hun lurer på hva hun kan gjøre: akseptere, avslå, gi motbud eller vente. Og hva megleren egentlig skal gjøre for henne.
Budrunden: som selger har du alle valgene
Selgeren er den eneste som kan akseptere et bud. Megleren kan ikke binde deg overfor en kjøper uten særskilt fullmakt (eiendomsmeglingsloven § 6-6). Selv om megleren mener et bud er godt, er det du som bestemmer.
Du kan akseptere det høyeste budet. Du kan akseptere et lavere bud fordi det har bedre vilkår, for eksempel uten forbehold eller med en overtakelsesdato som passer deg. Du kan avslå alle bud. Du kan gi motbud. Og du kan la fristen løpe ut uten å svare, slik at budet faller bort.
Du har heller ingen plikt til å selge selv om noen byr prisantydningen eller mer. Prisantydningen er en antydning, ikke et tilbud fra deg. Men husk at oppdragsavtalen kan gi megleren krav på betaling for arbeidet selv om boligen ikke blir solgt, hvis det står i avtalen (eiendomsmeglingsloven § 6-4).
Hva megleren skal gjøre i budrunden
Megleren skal legge til rette for en forsvarlig budrunde (eiendomsmeglingsloven § 6-8). Reglene ble samlet i loven ved endringene som trådte i kraft 1. juli 2025. De viktigste for deg er disse:
Megleren skal bare formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig, og skal innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiveren før budet formidles.
Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig orientere deg skriftlig om mottatte bud, med beløp, forbehold og akseptfrist, og hjelpe deg å vurdere budene.
Megleren kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbeholdene skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Såkalte hemmelige bud er forbudt.
Megleren skal kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes. Er det ikke gjort, skal du få skriftlig beskjed om hvorfor og om mulige følger.
Megleren skal oppfordre deg til ikke å inngå avtale direkte med budgivere, og til å snakke med megleren hvis du får bud direkte. Får du en telefon fra en interessent som vil kjøpe «med en gang» til en god pris, er det fristende å si ja. Men da risikerer du å selge uten at de andre interessentene har fått by, og uten at finansieringen er kontrollert.
Hvert bud skal føres i en budjournal med tidspunkt, budgiver, beløp, forbehold, akseptfrist og tidspunkt for aksept eller avslag (forskrift om eiendomsmegling § 3-5).
Akseptfrister: hvor kort kan et bud være
Når selgeren er privatperson, kan megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til klokken 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag (forskrift om eiendomsmegling § 6-3). Budet Trine fikk mandag morgen med frist klokken 12, holder seg innenfor dette hvis siste visning var søndag.
Megleren skal avpasse tempoet slik at du og interessentene har et forsvarlig grunnlag for valgene. Har en budgiver satt en frist som er åpenbart for kort til at megleren kan håndtere det, skal megleren fraråde det og si at det kan føre til at du ikke aksepterer (forskrift om eiendomsmegling § 6-3).
Du kan alltid be megleren om mer tid. Budgiveren bestemmer om hun vil forlenge fristen. Gjør hun ikke det, faller budet bort når fristen går ut.
Forbehold: hvorfor høyest ikke alltid er best
Et bud med forbehold betyr at kjøperen bare er bundet hvis en bestemt betingelse er oppfylt. Vanlige forbehold er finansiering, salg av egen bolig og godkjenning i borettslag. Et bud på 4 200 000 kroner med forbehold om salg av egen bolig kan være dårligere for deg enn et bud på 4 150 000 kroner uten forbehold.
Grunnen er at et bud med forbehold ikke gir deg sikkerhet for salget. Faller forbeholdet ikke bort innen fristen, er det ingen handel. Da må du kanskje starte på nytt, og de andre budgiverne kan ha kjøpt noe annet.
Spør megleren hva forbeholdet betyr i praksis, hvor lang frist det har, og hvor sannsynlig det er at det faller bort. Forbehold om finansiering er gått gjennom i bud med forbehold om finansiering. Megleren skal bistå deg ved vurderingen av budene (eiendomsmeglingsloven § 6-8). Sjekk også overtakelsesdato og andre vilkår i budet.
Motbud og forhandling
Er budet for lavt, kan du gi motbud. Et motbud er et nytt tilbud fra deg med en pris og en frist. Hvordan det fungerer i praksis, står i motbud fra selger. Det skal være skriftlig, og megleren formidler det til budgiveren. Når du gir motbud, regnes det i praksis som et avslag på det opprinnelige budet. Budgiveren kan akseptere motbudet, gi et nytt bud eller la være.
Når flere byr, holder megleren alle orientert om høyeste bud, så langt det er nødvendig og mulig. Budrunden kan gå i mange runder. Du kan når som helst akseptere det budet som foreligger, eller avslå.
Har to budgivere gitt like bud, velger du fritt hvem du vil selge til. Du kan legge vekt på forbehold, overtakelse eller rett og slett hvem du tror vil gjennomføre handelen.
Aksept gjør handelen bindende
Når du aksepterer et bud skriftlig innen fristen, er det inngått en bindende avtale. Megleren har krav på vederlag når handel er kommet i stand, og det er den når partene er endelig bundet (eiendomsmeglingsloven § 7-3). Har budet forbehold, er kjøperen først endelig bundet når forbeholdene er falt bort.
Aksepten må være skriftlig, og megleren skal formidle den til budgiveren. Mange meglere bruker elektronisk signering for både bud og aksept. Du kan ikke trekke deg fordi det kommer et høyere bud etterpå. Godtar du et bud og så får et bedre, står du likevel ved det første. Tenk derfor gjennom budet før du svarer, og be om mer tid hvis du trenger det.
Etter at handelen er kommet i stand, skal du og kjøperen få kopi av budjournalen uten ugrunnet opphold (forskrift om eiendomsmegling § 6-4). Da kan du kontrollere at alle bud ble formidlet til deg.
Når budene uteblir
Kommer det ingen bud, eller bare bud langt under det du kan akseptere, er det ikke et tegn på at noe er galt med budrunden. Det betyr som regel at prisantydningen, tidspunktet eller boligen ikke traff de interessentene som var der. Du har flere muligheter. Du kan vente på flere interessenter, holde ny visning, justere prisantydningen eller ta boligen av markedet en periode. Snakk med megleren om hva interessentene har sagt, og hvorfor det ikke kom bud.
Trine avslo det første budet og ga motbud på 75 000 kroner under prisantydning. To budgivere gikk videre, og hun aksepterte et bud uten forbehold på prisantydning klokken 14.
Kort oppsummert
- I budrunden som selger bestemmer du selv om du aksepterer, avslår, gir motbud eller venter.
- Megleren skal bare formidle skriftlige bud med legitimasjon, kontrollere finansiering og føre budjournal.
- Minste akseptfrist er klokken 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning når selgeren er privatperson.
- Et bud med forbehold kan være dårligere enn et litt lavere bud uten forbehold.
- Skriftlig aksept innen fristen gir en bindende avtale, og et senere høyere bud endrer ikke det.