Selge bolig: pliktene dine som selger fra oppdrag til overtakelse

Før du gir noen oppdraget: det du må skaffe

Avhendingsloven (loven om salg av fast eiendom) gjelder ved salg av bolig, og for forbrukerkjøp kan sentrale deler ikke avtales bort til ulempe for kjøperen, se avhendingslova § 1-2. Forbrukerkjøp betyr at kjøperen er en privatperson som ikke handler som ledd i næringsvirksomhet. Det er selgeren som sitter på kunnskapen om boligen, og derfor ligger mye av ansvaret hos deg.

Begynn med dokumentene: skjøtet og informasjon om lån og pant, byggetillatelser og ferdigattest, tegninger, dokumentasjon for elektrisk anlegg, varmeanlegg og eventuelle utbedringer. Megleren har sin egen undersøkelses- og opplysningsplikt overfor kjøperen, se eiendomsmeglingsloven § 6-7, men megleren kan bare formidle det du gir videre. Det du vet om og ikke forteller, blir ditt ansvar.

Energiattest må være på plass før dere inngår avtale. Eieren skal legge den fram for kjøperen, og energimerket skal vises i annonsen. Hvem som må ha den og unntakene er en egen sak. Er boligen nyoppført, har byggherren ansvaret for å skaffe den.

Opplysninger du må gi om boligen

Dette er kjernen. Eiendommen har en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysning om forhold som du kjente til eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Vilkåret er at det kan legges til grunn at det har påvirket avtalen at opplysningen ikke ble gitt. Det står i avhendingslova § 3-7.

Det handler om å kjenne til eller burde kjenne til. Har du hatt fuktproblemer i kjelleren, vært borti råte eller fått påpekt avvik på det elektriske anlegget, er dette typisk noe kjøperen vil ha vite. Å la være å nevne det fordi det ikke ble spurt om, er ingen forsvar.

Det motsatte er også regulert: eiendommen har en mangel hvis forhold ved den ikke svarer til opplysninger du har gitt kjøperen, eller som står i annonsen, salgsprospektet eller annen markedsføring på dine vegne. Det gjelder når opplysningene kan antas å ha påvirket avtalen, og ikke er rettet tydelig i tide. Se avhendingslova § 3-8. Gir du feil årstall for taket eller sier at badet er oppusset av fagfolk når du gjorde det selv, kan boligen få en mangel av den grunn.

Gir du bevisst uriktige opplysninger for å få en høyere pris, kan det også være bedrageri etter straffeloven § 371.

«Som den er» er ingen fribillett

I mange kontrakter står det at boligen selges «som den er». I et forbrukerkjøp har et slikt forbehold ingen virkning, og det samme gjelder forbehold som ikke er presise nok til å påvirke kjøperens vurdering, se avhendingslova § 3-9. Dessuten har boligen en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra prisen og forholdene ellers.

Du kan altså ikke selge deg fri fra mangler med en klausul. Det du kan gjøre, er å gjøre kjøperen kjent med forholdene i salgsdokumentene. Kjøperen skal regnes for å kjenne til forhold som går tydelig frem av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter, og kan ikke senere gjøre dem gjeldende som mangel, se avhendingslova § 3-10. Men det beskytter ikke mot at du har holdt tilbake opplysninger du skulle ha gitt etter § 3-7.

Rydding og levering på overtakelsesdagen

På overtakelsen skal rommene være ryddet og rengjort, og eiendommen skal også ellers være ryddet, se avhendingslova § 2-2. Det betyr at du må ta med deg det som ikke skal bli, og levere nøkler og adgang til boligen. Er det ikke avtalt noe annet, kan kjøperen kreve å overta bruken ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende. Kjøper har da krav på skjøte når hun har oppfylt sine plikter, i praksis når kjøpesummen er betalt.

Frem til overtakelsen har du retten til avkastningen fra eiendommen og svarer for kostnadene, se avhendingslova § 2-5. Risikoen for at boligen blir ødelagt eller skadet går over på kjøperen når hun har overtatt bruken, se avhendingslova § 2-4. Skjer det en skade før overtakelsen som du ikke svarer for, har kjøperen likevel rett til forsikringsutbetalingen hvis du har forsikret boligen. Hold derfor forsikringen i orden til nøklene er overlevert.

Heftelser og skjøtet

Du må kunne overføre boligen uten at kjøperen får rettigheter hos andre mot seg. Har noen tredjepart eiendomsrett, panterett eller annen rett i eiendommen, gjelder reglene om mangler tilsvarende, med mindre det følger av avtalen at kjøperen skal overta med disse begrensningene. Se avhendingslova § 4-17. Det betyr at pant som banken har i boligen, som regel må slettes ved salget. Det ordner megleren gjennom oppgjøret.

Hefter det offentligrettslige rådighetsbånd eller tyngsler på eiendommen, gjelder reglene om mangler også da, se avhendingslova § 4-18. Opplys derfor om kjente forhold av den typen.

Hvor lenge ansvaret varer

Kjøperen mister retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis hun ikke varsler deg innen rimelig tid etter at hun oppdaget eller burde ha oppdaget den. Seneste frist er fem år etter at hun overtok bruken, med mindre du har påtatt deg ansvar for lengre tid. Se avhendingslova § 4-19. Har du vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro, kan du ikke påberope deg at det er reklamert for sent.

Forpliktelsene dine ender altså ikke på overtakelsesdagen.

Kort oppsummert

• Selgers plikter ved boligsalg er å gi riktige og fullstendige opplysninger om det du kjenner til, levere boligen ryddet og i avtalt stand, og overføre den uten uavtalte heftelser.
• Forbehold som «som den er» har ingen virkning i forbrukerkjøp, og du kan ikke avtale deg bort fra opplysningsplikten.
• Energiattest skal legges fram før avtale inngås, og energimerket skal vises i annonsen.
• Tilstandsrapporten og andre salgsdokumenter gjør kjøperen kjent med det som står i dem, men fritar deg ikke fra å opplyse om det du ellers vet.
• Kjøperen kan reklamere innen rimelig tid, senest fem år etter overtakelsen.