Hva betyr energiklasse G for et krav mot selgeren?

Hva energiklasse G er, og hva den ikke er

Energimerket viser boligens energikarakter på en skala fra A til G, og er en del av energiattesten. Attesten består av energimerke, tiltaksliste og dokumentasjon av opplysningene. Energiklasse G er den dårligste karakteren og sier at boligen bruker mye energi sammenlignet med andre.

Dette er en beskrivelse, ikke en feil. Boligen kan være i orden teknisk sett, men være dårlig isolert, ha gamle vinduer eller bruke elektrisk oppvarming som ikke er effektiv. Når du kjøper en bolig av den typen, kunne du forvente at strømutgiftene ville være høyere enn i en nyere bolig (avhendingslova § 3-2 første ledd).

Energimerket skal vises i annonsen. Har du sett annonsen med karakteren G og likevel kjøpt, kan du ikke senere si at det kom overraskende på deg (avhendingslova § 3-10 første ledd).

Når energimerket likevel gir deg et krav

Eieren skal legge fram energiattest for kjøperen før avtale om salg inngås. Mangler den, kan du få laget energiattest for selgerens regning innen ett år etter avtalen. Attesten gjelder i inntil ti år, eller til det er gjort vesentlige endringer som påvirker energimerket. Plikten gjelder selv om en tidligere eier ikke oppfylte den.

Er attesten gammel, og boligen siden er endret slik at merket ikke lenger stemmer, kan du kreve at en ny lages. Et merke som er satt for høyt basert på feil opplysninger, kan være en uriktig opplysning som gir mangel (avhendingslova § 3-8), forutsatt at den påvirket kjøpet.

Har boligen fått energiklasse G, men selgeren skrev i salgsoppgaven at den «har lave driftskostnader» eller «nylig oppgradert», er lovnaden en annen sak. Da kan du lese Salgsoppgaven lovet lave fyringskostnader og Energimerket stemmer ikke med virkeligheten – betyr det noe?.

Slik gikk det for Ivar

Ivar kjøpte en rekkehus fra åttitallet og så at annonsen viste energiklasse G. Han regnet med høye strømutgifter og la inn et lavere bud. Da han overtok, kom han over at selgeren hadde skrevet i salgsoppgaven at «vinduene er skiftet» og at «isolasjonen er oppgradert».

En energirådgiver fant at vinduene var originale og at loftet hadde tynn isolasjon. Ivar hevdet at de uriktige opplysningene var en mangel, og at karakteren G hadde vært annerledes hvis oppgaven hadde stemt.

Selgeren svarte at Ivar hadde sett energiklassen og derfor visste at boligen var dårlig. Men uttalelsene om vinduer og isolasjon var konkrete og hadde en klar sammenheng med prisen. Selgeren godtok et prisavslag som svarte til kostnaden ved å skifte de vinduene som var påstått nye. Kravet knyttet til selve energiklassen ble ikke tatt til følge.

Er høye strømutgifter et eget krav?

Høye strømutgifter alene er ikke en mangel. Du kan kreve erstatning for indirekte tap, som høyere driftskostnader, bare når selgeren har vist skyld eller ga en garanti (avhendingslova § 4-14 andre ledd). Uten det er den vanlige utgangen et prisavslag som svarer til det det koster å rette den konkrete feilen (avhendingslova § 4-12).

Vil du kreve noe for merkostnader til strøm, må du kunne vise at forbruket skyldes en feil som selgeren hadde ansvar for. Se Strømregningen er dobbelt så høy som selger sa – har jeg krav? for hvordan et slikt krav bygges opp.

Meld fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet (avhendingslova § 4-19).

Slik bruker du en energiattest riktig

Les tiltakslisten i attesten. Den viser hva som kan gjøres for å forbedre energimerket, og gir deg et grunnlag for å planlegge oppgradering. Sammenlign attesten med salgsoppgaven og tilstandsrapporten. Avvik mellom dem kan være grunnlag for et krav.

Sjekk også hvem som har utarbeidet attesten og når den ble laget. En attest som er utstedt før store endringer, for eksempel en utbygging eller nye vinduer, gir et misvisende bilde av boligen. Be om kopi av dokumentasjonen som ligger bak, slik at du kan se hvilke opplysninger karakteren bygger på. Feil i grunnlaget, som riktig areal og oppvarmingskilde, er ofte lettere å påvise enn selve karakteren.

Ser du at energiklassen får betydning for hvilke tiltak du senere må gjøre, kan du bruke tiltakslisten til å få tilbud fra fagfolk. Slike tilbud er nyttige hvis du senere krever prisavslag, fordi de viser hva det koster å komme opp på det nivået selgeren beskrev.

Har du kjøpt uten energiattest, skal selgeren betale for at den lages. Be om den skriftlig, og sett en tidsfrist. Resten av temaet om varme og ventilasjon er samlet i pilaren Varme og ventilasjon virker ikke etter boligkjøp.

Kort oppsummert

• Energiklasse G er ikke en mangel alene, men mangler eller feil i energiattesten kan gi et krav mot selgeren.
• Karakteren G viste du om da du kjøpte, og du kan ikke kreve noe fordi boligen bruker mye energi.
• Uriktige opplysninger om vinduer, isolasjon eller oppvarming kan derimot gi prisavslag.
• Mangler energiattesten, kan du få den laget for selgerens regning innen ett år etter avtalen.