Glasstaket over terrassen lekker – mangel eller vedlikehold?

Hvorfor glasstak lekker

Glasstak over terrasser er avhengig av tette overganger mellom glass, profiler og husvegg. Lekkasjene kommer oftest fra slitte tetningslister og fuger, dårlig fall som gjør at vann blir stående, feil montering av beslag mot veggen eller sprukket glass. Noen ganger er skaden i bunn en byggefeil, for eksempel manglende tettesjikt der taket møter fasaden.

Det er ikke alltid synlig hvor vannet kommer fra. Fukt som trekker langs profilene, kan dukke opp langt fra kilden, og du oppdager ofte lekkasjen først ved kraftig regn eller når snø tiner.

Mangel eller vedlikehold: hva avgjør

Utgangspunktet er hva du kunne forvente ut fra boligens type, alder og synlige tilstand (avhendingslova § 3-2). En glasskonstruksjon er et byggverk som trenger jevnlig ettersyn. Har taket stått i mange år, må du regne med at tetningene er slitt.

To spørsmål skiller sakene.

• Er lekkasjen normal slitasje for alderen, eller feil utførelse? Skyldes den feil ved monteringen eller konstruksjonen, er det mer enn vedlikehold.
• Kunne du se eller ble du opplyst? Er lekkasjer, gamle fuktmerker eller tiltak beskrevet i tilstandsrapporten eller salgsoppgaven, kan du ikke kreve noe for det senere (§ 3-10).

Har selgeren visst om lekkasjen og ikke sagt fra, kan det være en mangel etter reglene om manglende opplysninger (§ 3-7). Er det gitt uriktige opplysninger, for eksempel om at taket «nylig er tettet», gjelder § 3-8.

Delt årsak og skjulte følgeskader

Ofte er det flere årsaker samtidig: en lekkasje fra slitte fuger som i tillegg har fått vann inn i treverket under. Da kan skaden på treverket, for eksempel råte i bjelken under, være en egen mangel, selv om selve fuging er vedlikehold. Se delt årsak: både mangel og manglende vedlikehold for hvordan slike saker vurderes.

Tilstandsrapporten skal undersøke terrasser og balkonger for feste, råte, rust, sprekker, vannavrenning og tettesjikt, og terrasse over innvendige rom i tillegg for lufting. For flate tak skal detaljene ved oppkanter, beslag og overlys vurderes. Se derfor om rapporten omtaler taket over terrassen, og hvilken tilstandsgrad det fikk. Tilstandsgrad 2 betyr at det er vesentlige avvik eller behov for vedlikehold i nær fremtid, og gjør det vanskeligere å få medhold.

Hva du kan gjøre for å skille lekkasjekilden

Be fagpersonen teste taket med vann i etapper, fra høyeste punkt og nedover, slik at kilden kan avgrenses. Ta bilder av tetningslister, skjøter, beslag mot veggen og eventuelle sprekker i glasset. Spør også om taket har riktig fall, og om vannet får renne fritt av. Skriftlig dokumentasjon av hvor lekkasjen kommer fra, er det som avgjør om saken blir vedlikehold eller mangel, og den bør inneholde dato og navn på den som utførte undersøkelsen.

Slik gikk det for Hanna

Hanna kjøpte et rekkehus med innglasset terrasse. Første høst dryppet det fra taket ned på uteplassen ved hvert regnskyll, og hun krevde at selgeren dekket reparasjonen. Tilstandsrapporten hadde beskrevet at glasstaket hadde slitte tetningslister med tilstandsgrad 2 og anbefalt utskifting.

En glassmester undersøkte og fant at lekkasjen kom fra de samme listene som var nevnt i rapporten, uten skjulte skader. Han skrev at listene var utslitt for alderen. Hanna skrev til selgeren og viste til at hun hadde kjøpt et tett tak.

Selgeren viste til rapporten og til at Hanna hadde fått opplysning om tilstanden. Kravet falt: Hanna hadde fått vite om de slitte listene og kunne ikke vise at lekkasjen skyldtes noe annet enn det som var beskrevet. Hun betalte selv for nye lister.

Kort oppsummert

• Når glasstaket lekker, er slitte fuger og tetninger vanligvis vedlikehold, mens feil utførelse kan være en mangel.
• Tilstandsrapporten og selgerens opplysninger avgjør ofte hva du kan kreve.
• Delt årsak er vanlig, og følgeskader på treverk kan være en egen mangel.
• Du må selv sannsynliggjøre at lekkasjen skyldes mer enn slitasje.
• Egenandelen på 10 000 kroner kommer alltid først i regnestykket for glasstaket.