Rekkehus i sameie: kan naboen male sin del i en annen farge?
Nei, ikke uten videre. I et seksjonert rekkehus er fasaden en del av bygningen, og den er fellesareal. En ny farge som endrer hvordan raden ser ut, er en endring utover vanlig vedlikehold, og det krever etter eierseksjonsloven § 49 vedtak med minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Å male i samme farge som før er vanlig vedlikehold og er ikke et problem.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor du ikke kan male rekkehuset i en annen farge på egen hånd
Hver av dere eier en seksjon i rekkehuset, men utsiden av huset er ikke en del av noen enkelt bruksenhet. Det som ikke inngår i bruksenhetene, er fellesareal (eierseksjonsloven § 4). Sameiet har plikt til å vedlikeholde bygningen utvendig (§ 33), og seksjonseieren har enerett til bruksenheten, ikke til veggen.
Du eier altså ikke fasaden foran din stue. Du har rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til, men bruken må ikke gi de andre en urimelig eller unødvendig ulempe (§ 25). Å male en vegg i en helt annen farge er mer enn bruk. Det er en endring av bygningen.
Når det er vedlikehold og når det er endring
Å male fasaden i samme farge som før er vanlig vedlikehold. Det kan styret sørge for, og kostnaden er en felleskostnad som deles etter sameiebrøken.
En ny farge på en del av rekken er noe annet. Eierseksjonsloven § 49 krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene for endringer av bebyggelsen som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold. Det er nærliggende å regne en ny farge på fasaden som en slik endring, særlig når den bryter med resten av raden. Da trengs et vedtak på årsmøtet.
Dør og vinduer er et grensetilfelle. Du skal vedlikeholde dem som en del av bruksenheten din (§ 32). Hvor langt retten går til å velge egen farge på dem, sier ikke loven noe om, og vedtektene eller ordensreglene kan ha regler om det.
Slik fungerer flertallskravet
I et sameie som bare har boligseksjoner, har hver seksjon én stemme (§ 52). Har rekken seks seksjoner, trengs fire ja-stemmer av seks hvis alle stemmer. Fire av seks er akkurat to tredjedeler. Med fem seksjoner trengs fire, for tre av fem er bare 60 prosent.
Stemmer bare noen, regnes to tredjedeler av dem som stemmer. Blanke stemmer teller ikke. Saken må være nevnt i innkallingen med hovedinnholdet, og innkallingen skal ha minst åtte og høyst tjue dagers varsel. Alle seksjonseierne kan også bestemme noe uten innkalling hvis alle er til stede og stemmer for (§ 45).
Andre regler som kan gjelde
Sameiet kan ha vedtekter eller ordensregler som sier noe om farger og utseende. Ordensregler vedtas på årsmøtet, og de må ligge innenfor det som er vanlig ordensregulering (§ 28). Står det i vedtektene at fasaden skal ha en bestemt farge, kan ikke en enkelt eier se bort fra det.
Kommunen kan også stille krav. I noen områder har reguleringsplanen regler for farger og fasade, og en fasadeendring kan kreve søknad. Se må jeg søke om fasadeendring.
Hva styret kan gjøre
Styret tar alle beslutninger som ikke er lagt til andre organer, og kan også ta beslutninger som årsmøtet kunne tatt med vanlig flertall (§ 58). En fargeendring som krever to tredjedeler på årsmøtet, kan altså ikke styret vedta alene. Styret kan derimot kreve at et tiltak som ikke er vedtatt, rettes opp, og styret representerer eierne i saker om felles rettigheter og plikter (§ 60).
Er styret i tvil om hva som er lov, bør det legge saken frem for årsmøtet i stedet for å gjette. Et vedtak som er gjort på feil grunnlag, kan bli stridt.
Ida og Magnus
Et rekkehus har fem seksjoner. Alle er malt mørkegrønne. Ida i nummer tre har fått nok av grønt og maler sin del av fasaden hvit en lørdag i mai. Nabo Magnus ser det da han kommer hjem.
Ida har ikke fått vedtak på årsmøtet. Styret skriver til henne at fargevalget ikke er godkjent og ber henne male om til samme farge som resten av raden. Ida svarer at det er hennes hus. Styret viser til at fasaden er fellesareal og at den kan endres bare etter et vedtak med to tredjedeler.
Ida kan legge frem forslaget på neste årsmøte. For at det skal gå gjennom, må fire av fem stemme ja, og hun er selv en av dem. Tre ja gir 60 prosent, og det er for lite. Hun må overbevise tre av de fire naboene. Beholder hun fargen uten vedtak, kan styret kreve at den settes tilbake, og saken kan til slutt ende i forliksrådet eller i retten.
Hva du kan gjøre hvis du vil ha en annen farge
Foreslå det på årsmøtet. Bestem hva som skal skje med hele raden, ikke bare din del, for det er lettere å få flertall for en ny farge på hele huset enn for én vegg som skiller seg ut. Be om tilbud fra maler, vis fargeprøve og fortell hva det koster.
Er du uenig i et vedtak som ble gjort, setter § 40 en grense: et flertall kan ikke vedta noe som gir noen en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.
Kort oppsummert
- Fasaden i et seksjonert rekkehus er fellesareal, så en nabo kan ikke male sin del i en annen farge på egen hånd.
- Å male i samme farge som før er vanlig vedlikehold. En ny farge som endrer rekkens uttrykk, krever vedtak på årsmøtet.
- Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmene, og hver seksjon har én stemme i et rent boligsameie.
- Vedtekter, ordensregler og kommunens regler kan stille egne krav til farge og fasade.
- Maler naboen om uten vedtak, kan sameiet kreve at fargen settes tilbake.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.