Eierseksjonsloven

§ 28 — Husordensregler og dyrehold i sameiet

Naboen sier du ikke får lov til å ha hund, og ordensreglene sier at det skal være stille etter klokken 22. Her er loven som bestemmer.

Kort svar

Årsmøtet kan vedta vanlige husregler for ro og orden i bygget. Hovedregelen i Norge er at det er tillatt å ha dyr i leiligheten. Selv om sameiet har "forbud mot dyr" i vedtektene, kan du likevel ha kjæledyr hvis du har "gode grunner", og dyret ditt ikke plager naboene.

Paragraftekst

Årsmøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Dyrehold er tillatt. Sameiet kan likevel forby dyrehold i vedtektene eller ordensreglene. Har sameiet forbudt dyrehold, kan brukeren av seksjonen likevel holde dyr dersom gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Å dele tak og vegger med folk krever litt fleksibilitet, og for å unngå bråk kan sameiet (gjennom et vanlig flertall på årsmøtet) lage "ordensregler". Disse styrer de enkle, hverdagslige tingene, for eksempel at "det skal være nattero mellom klokken 23.00 og 07.00", at "hoveddøren skal låses etter kl. 20", eller "grilling med kull på balkongen er forbudt".

Du er pliktig til å følge disse ordensreglene, så lenge de ikke er helt urimelige.

Katt- og hundeparagrafen: Dyrehold har skapt noen av de hissigste rettssakene i Norge. Loven skjærer gjennom med to enkle setninger.

Først: Det er lov å ha dyr. Det er hovedregelen i Norge.

Dernest: Sameiet kan lage et forbud (enten i vedtektene eller i ordensreglene). Hvis de har et forbud, sier du kanskje "da er det ikke lov da?". Jo, det kan være lov likevel. Loven gir deg et smutthull som trumfer husreglene: Du kan ha dyret hvis: 1. Du har "gode grunner" for det (typisk sosiale, trygghetsmessige eller medisinske grunner) 2. Dyret ditt ikke er til "ulempe" for naboene (dyret er innekatt, bjeffer ikke nattestid, eller du unngår astmatikeren nede i gangen).

Dette betyr at styret egentlig ikke kan kaste ut en rolig, veltilpasset hund eller innekatt bare for å statuere et eksempel ("fordi regler er regler"). Reagerer hundene i nabolaget med panikk hver gang du går ut, eller har de naboen over deg sterk allergi og må bruke samme trapp, da tipper ulempen over, og du taper saken.

Eksempel

Eksempel · Eva og innekatt-forbudet

Eva flytter inn i et blokksameie som har hatt et strengt "dyreforbud" siden 1980-tallet. Eva har en innekatt som betyr mye for henne, og som trøster henne etter at mannen døde (gode sosiale og velferdsmessige grunner). Katten går aldri ut av leiligheten hennes. Styret oppdager katten i vinduet, og sender Eva et strengt brev med krav om at katten fjernes. Eva nekter, og saken ender i forliksrådet. Fordi katten aldri er i fellesarealet, legger den ikke igjen allergener, bråker ikke og plager ingen. Ulempen for naboene er null. Eva vinner saken og får beholde katten i henhold til lovens unntaksregel.

Vanlige feil

Styret tror at et "absolutt dyreforbud" i vedtektene gir dem rett til å kaste ut alle kjæledyr automatisk
En eier skaffer seg en hund som uler hele dagen, og tror at "loven sier det er tillatt å ha dyr" uten å tenke på at hunden faktisk *er* en ulempe for de andre i bygget
Styret forsøker å bøtelegge folk for brudd på ordensregler uten at loven gir dem hjemmel til å dele ut økonomiske bøter

Hva bør du gjøre?

Vil du ha dyr i et sameie med forbud? Send en e-post til styret før du skaffer valpen. Legg frem dine gode grunner (for eksempel trygghet, sosial kontakt) og forklar nøyaktig hvilke tiltak du skal gjøre for at den ikke plager andre (gå ut bakveien, plukke opp skitt umiddelbart, melde på valpekurs). Skaper du tillit i forkant, sparer du deg for advokatutgifter senere.

Hvis styret likevel sier nei, og du mener du har loven på din side, kan saken til syvende og sist avgjøres av Husleietvistutvalget (hvis du leier der) eller de vanlige domstolene.

Dumme spørsmål

Må vi stemme med to tredjedeler på årsmøtet for å endre stilletidene i huset?

Nei. Fordi dette ligger under "ordensregler", og ikke "vedtekter" (§ 27), kreves det bare vanlig flertall. Er det 11 mot 10 stemmer for at plenklipping på søndager er forbudt, så er det forbudt.

Har allergikeren rett, eller hunden min?

I en direkte konflikt der en nabo har alvorlig allergi og dere deler en innelukket fellesoppgang, vil hensynet til naboens helse ("sterk ulempe") alltid slå dine "gode grunner" for å ha hunden. Dette er slått fast i flere rettssaker. Unntaket er en godkjent medisinsk førerhund, som alltid har forrang.