Eierseksjonsloven

§ 4 — Hva betyr fagordene i loven? (Definisjoner)

Sliter du med å forstå juridiske dokumenter fra sameiet? Her får du en enkel ordbok som forklarer bruksenhet, fellesareal, sameiebrøk og tilleggsdel.

Kort svar

Paragraf 4 er lovens ordbok. Den forklarer nøyaktig hva de forskjellige faguttrykkene betyr. Det viktigste å huske er forskjellen på "bruksenheten din" (leiligheten pluss eventuelle boder som er eksklusivt dine) og "fellesareal" (alt som eies og brukes av alle).

Paragraftekst

I denne loven menes med a. eierseksjon: eierandel i en bebygd eller planlagt bebygd og seksjonert eiendom, med enerett for eieren til å bruke en bestemt bruksenhet i eiendommen. b. bruksenhet: et avgrenset areal av en seksjonert eiendom som en seksjonseier har enerett til å bruke til bolig eller annet formål. En bruksenhet består av en hoveddel og kan også ha tilleggsdeler. Bruksenheten må ha innvendige arealer og kan også ha utvendige arealer. c. bruksenhetens hoveddel: en sammenhengende og klart avgrenset del av en bygning, med egen inngang. d. bruksenhetens tilleggsdel: de delene av bruksenheten som ikke er hoveddel. e. fellesareal: de delene av eiendommen som ikke inngår i bruksenhetene. f. boligseksjon: en seksjon som skal brukes til helårsbolig eller fritidsbolig. g. næringsseksjon: en seksjon som skal brukes til annet enn bolig. h. samleseksjon: en seksjon som omfatter alle bruksenheter med samme formål. i. sameiebrøk: seksjonseierens forholdsmessige eierandel i sameiet. j. seksjonering: å dele en eiendom i flere bruksenheter etter reglene i loven her. k. reseksjonering: en ny seksjonering av en eller flere seksjoner i en allerede seksjonert eiendom. l. sameiet (eierseksjonssameiet): fellesskapet av alle seksjonseierne.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Siden loven brukes til å løse konflikter, må dommerne og advokatene vite nøyaktig hva ordene betyr. La oss oversette de viktigste ordene til hverdagsspråk:

Eierseksjon: Dette er selve boligen du har kjøpt. Det gir deg eierskap i eiendommen, og en enerett (bare din rett) til å bruke leiligheten.

Bruksenhet: Dette er arealet du rår over helt alene. Den består alltid av en "hoveddel" (selve leiligheten din der du har stue, bad, kjøkken) og eventuelt "tilleggsdeler" (for eksempel en egen bod på loftet eller en eksklusiv parkeringsplass som hører direkte til din leilighet i grunnboken). Hoveddelen må ha egen dør og henge sammen.

Fellesareal: Dette er det enkleste, men også det folk oftest krangler om. Fellesareal er rett og slett alt som ikke tilhører en bestemt bruksenhet. Takhagen, trappeoppgangen, sykkelboden og plenen foran huset. Alle eier dette sammen.

Næringsseksjon vs. Boligseksjon: En boligseksjon skal du bo i (hus eller hytte). En næringsseksjon skal brukes til noe annet, oftest butikk, kontor eller et tomt lagerlokale. Dette skillet er kritisk, fordi man ikke fritt kan bo i en næringsseksjon.

Sameiebrøk: Når utgifter (som felleskostnader) skal deles, bruker man ofte en brøk. Du eier kanskje 50/1000 av hele bygget, basert på leilighetens størrelse. Da skal du betale 50/1000 av strømregningen for gangen.

Seksjonering og Reseksjonering: Seksjonering er prosessen hos kommunen for å opprette leilighetene første gang. Reseksjonering betyr at man endrer på dette senere – for eksempel hvis to naboer vil slå sammen leilighetene sine, eller hvis du deler opp leiligheten din i to mindre enheter.

Hva er forskjellen på en bod og et fellesareal?

En bod i kjelleren kan føles ut som din bod, men juridisk sett finnes det to typer boder.

Enten er boden tegnet inn som din "tilleggsdel" på kommunens seksjonskart. Da eier du den, den er en del av din bruksenhet, og du kan låse den og oppbevare gullbarrer der.

Eller så er kjelleren et "fellesareal", der styret har tillatt at naboene setter opp nettingboder som dere fordeler mellom dere. I sistnevnte tilfelle eier du ikke selve gulvet boden står på – du har bare fått lov til å bruke den inntil styret bestemmer noe annet.

Eksempel

Eksempel · Anne og boden

Anne kjøper en leilighet. I prospektet står det at hun får med en kjellerbod. En måned senere trenger sameiet å sette inn et nytt strømskap for heisen, og styret bestemmer at Annes bod må rives for å få plass. Anne nekter. Hun slår opp i papirene fra tinglysingen. Der ser hun at boden er tegnet inn som en "tilleggsdel" (bokstav d i loven). Det betyr at boden juridisk sett tilhører Annes bruksenhet. Styret kan ikke røre den uten Annes tillatelse. Hadde kjelleren vært registrert som "fellesareal" (bokstav e), kunne styret flyttet boden hennes.

Vanlige feil

Å tro at trappeoppgangen eller loftgangen er en del av din bruksenhet fordi "bare du bruker den"
Å blande ordene bruksenhet og eierseksjon (eierseksjon er selve eiendomsretten du eier, bruksenheten er de fysiske rommene du oppholder deg i)
Å pusse opp næringslokaler for å bruke dem som bolig, uten å reseksjonere
Å glemme å sjekke hva sameiebrøken din er før du klager på fellesutgiftene

Hva bør du gjøre?

Når du kjøper bolig, se alltid på seksjoneringstegningene. Dette er de offisielle tegningene fra kommunen. Der er hoveddelen din tegnet opp med tykke streker, og alle tilleggsdeler er markert med ditt seksjonsnummer. Det som ikke har ditt seksjonsnummer, er fellesareal. Det kan redde deg fra mange ubehagelige overraskelser.

Dumme spørsmål

Hva skjer hvis jeg vil ta litt av gangen og slå det sammen med leiligheten min?

Siden gangen er "fellesareal", må du kjøpe arealet av sameiet. Deretter må styret søke kommunen om "reseksjonering" for å overføre kvadratmeterne fra fellesarealet og inn i din "bruksenhet". Dette krever vanligvis to tredjedels flertall på årsmøtet og samtykke.

Kan jeg eie en parkeringsplass som en egen seksjon?

Som oftest er parkeringsplasser enten "fellesareal" med bruksrett, eller de er lagt til leiligheten din som en "tilleggsdel". Det er sjelden en vanlig parkeringsplass opprettes som en helt egen næringsseksjon med mindre det er et stort næringsbygg.

Hva betyr samleseksjon?

Dette er mest relevant for store bygg der for eksempel et kommunalt boligbyggelag eier 10 leiligheter som de ikke vil selge separat enda. Da kan de 10 boligene bakes sammen til én stor "samleseksjon" på papiret, for å gjøre papirarbeidet enklere for eieren.