Tilstandsrapporten omtalte ikke pipa i det hele tatt

Hva rapporten skal si om pipa

Forskriften om tilstandsrapporter sier at skorstein over tak skal inspiseres når det er sikkerhetsmessig forsvarlig. Takstmannen skal se på avskalling, fuger, beslag, stabilitet og om høyden er forskriftsmessig. Kan han ikke gå på taket, gjør han en skjønnsmessig vurdering fra takfot, luke eller bakken. Han bygger ellers på det som er synlig, med mindre forskriften krever målinger.

Forskriften gjelder ved forbrukerkjøp av helårs- og fritidsbolig. En rapport som følger forskriften, regnes som godkjent, og den kan ikke være eldre enn ett år når du binder deg til å kjøpe. Rapporter fra befaringer før 1.1.2026 følger de tidligere reglene, og kriteriene for tilstandsgrad er endret. Det kan derfor hende at eldre rapporter er mer knappe om enkelte deler.

Hva det betyr når pipe ikke er nevnt

Det er flere mulige forklaringer. Omtaler rapporten pipa med en tilstandsgrad, kan du lese hva takstmannen mente. Omtaler den ikke pipa i det hele tatt, kan det skyldes at pipa ikke ble sett, at taket ikke var trygt å gå på, eller at takstmannen ikke tok den med. I alle tilfellene har du ikke fått tydelig opplysning om pipa, og da regnes du ikke for å kjenne til noe om den.

Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av rapporten og andre salgsdokumenter hun fikk mulighet til å sette seg inn i (avhendingslova § 3-10). Det som ikke står der, er derfor ikke noe du «burde ha sett». Har du derimot selv undersøkt pipa før kjøpet, eller ikke fulgt en oppfordring fra selgeren om å undersøke, kan du ikke bruke det du burde oppdaget. Det gjelder ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom eller uærlig.

Slik gikk det for Madeleine

Madeleine kjøpte en enebolig fra 1960-årene, og tilstandsrapporten nevnte verken pipe eller ildsted. I januar merket hun at røyken fra peisen trakk inn på loftet. Feieren kom og fant sprekker i pipeløpet og manglende fuger øverst.

Hun gikk først gjennom salgsdokumentene. Rapporten var tydelig på ett punkt: pipa var ikke omtalt. Salgsoppgaven skrev «pen peis, brukes jevnlig». Selgeren hadde svart i egenerklæringen at det ikke var utført arbeid på pipa. Madeleine reklamerte skriftlig, sendte feierens rapport og krevde prisavslag etter tilbud fra to fagfolk. Selgeren mente først at hun burde ha spurt feieren før kjøpet, men Madeleine viste til at rapporten ikke hadde gitt noe varsel. Saken endte med at selgeren betalte etter det laveste tilbudet.

Når selgeren svarer likevel

Kravet ditt hviler på avhendingslova, ikke på rapporten. Har selgeren kjent til feil ved pipa og ikke sagt fra, kan det være brudd på opplysningsplikten (avhendingslova § 3-7). Sier annonsen eller salgsoppgaven at pipa er rehabilitert eller i god stand, og det ikke stemmer, kan boligen mangle samsvar med opplysningene (avhendingslova § 3-8). Er pipa dessuten i vesentlig dårligere stand enn du kunne forvente ut fra alder og pris, kan det gjelde selv om boligen ble solgt «som den er», for slike forbehold har ingen virkning ved forbrukerkjøp.

Du må sannsynliggjøre mangelen. Feierens rapport, bilder av sprekker og et tilbud fra fagfolk gjør saken enklere. At takstmannen ikke inspiserte pipa, gjør ikke rapporten ugyldig. Den er bare ikke like nyttig som bevis for hva du visste.

Krav mot takstmannen og andre veier videre

Er rapporten mangelfull, kan du også vurdere om takstmannen har gjort en feil. Han skal være uavhengig av partene, men kravene mot ham er en egen sak. Les Kan jeg gå på takstmannen for feil i tilstandsrapporten? og Kan jeg stole på tilstandsrapporten?. Kravene mot selgeren står i pilaren om pipe og ildsted, og har pipa tydelige sprekker, hjelper Pipa må rehabiliteres – hvor mye kan jeg få dekket?. Er det også snakk om manglende hatt, se Pipehatt og gnistfanger mangler på pipa.

Gi selgeren skriftlig melding så snart du har sett feilen. Selgeren kan tilby å rette selv, og da må du normalt godta det. Kostnaden dokumenteres med tilbud fra fagfolk.

Kort oppsummert

• Når tilstandsrapporten ikke omtaler pipe, regnes du bare for å kjenne det som tydelig går fram, så kravet ditt faller ikke bare fordi rapporten tier.
• Rapporten skal normalt inspisere skorstein over tak, eller vurdere den fra takfot, luke eller bakken.
• Selgerens opplysninger om pipa i egenerklæring, annonse og salgsoppgave avgjør ofte om det er en mangel.
• Feierens rapport og tilbud fra fagfolk er de viktigste bevisene når tilstandsrapporten mangler pipe.
• Krav mot takstmannen er en egen sak og kommer i tillegg til kravene mot selgeren.