Pipa må rehabiliteres – hvor mye kan jeg få dekket?

Rehabilitere pipe: hva du kan få dekket

Når en pipe må rehabiliteres, betyr det normalt at røykløpet må fores, at murverket må repareres eller at hele pipen må gjøres tett og trygg igjen. Hva som kreves, avgjør en feier eller en fagperson etter en inspeksjon. Kostnaden avhenger av hva som er feil, hvor mange løp pipen har, og hvor vanskelig den er å komme til. Noe typisk beløp lar seg derfor ikke oppgi.

Har boligen en mangel, kan du kreve et forholdsmessig prisavslag. Med mindre noe annet blir bevist, settes avslaget til kostnadene ved å få mangelen rettet (avhendingslova § 4-12). Det betyr at kravet ditt er ganske enkelt kostnaden for rehabiliteringen, dokumentert med tilbud fra fagfolk. Du kan også kreve erstatning for direkte tap uten at selgeren har skyld (avhendingslova § 4-14).

Den ene forutsetningen er at pipen faktisk er en mangel. Er den bare gammel og slitt på en måte du kunne forvente, blir det ikke noe krav. Da må du selv bære kostnaden, som en vanlig vedlikeholdsutgift.

Når en gammel pipe er en mangel

Boligen har en mangel når pipen er i dårligere stand enn du kunne forvente ut fra alder, type og synlig tilstand (avhendingslova § 3-2). En murt pipe fra syttitallet forventes å ha noe slitasje. En pipe som har sprekker i løpet, mangler tetthet eller har skader som ikke kan sees utenfra, kan være dårligere enn det.

Sto det i tilstandsrapporten at pipen var i dårlig stand, kan du ikke klage på det (avhendingslova § 3-10). Reglene sier at du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av rapporten. Rapporten skal inspisere skorsteinen over tak når det er sikkerhetsmessig forsvarlig, og ellers gjøre en skjønnsmessig vurdering fra takfot, luke eller bakken. Den ser altså ikke inn i løpet.

Kjente selgeren til at pipen hadde vært underkjent av feieren, og fortalte ikke det, kan det være en mangel etter opplysningsplikten (avhendingslova § 3-7). Har selgeren i salgsoppgaven skrevet at pipen er rehabilitert, og den ikke er det, gjelder avhendingslova § 3-8.

Slik gikk det for Harald

Harald overtok et småhus fra 1950-tallet i juni. Feieren kom i oktober og fant at den murte pipen hadde sprekker i røykløpet. Han anbefalte å bruke pipen bare etter rehabilitering. Harald fikk to tilbud, og det billigste var å fore løpet med stålrør.

Tilstandsrapporten hadde sagt at pipen over tak så grei ut, men den hadde ikke sett innvendig. Harald sendte melding til selgeren med feierens vurdering og tilbudene. Selgeren svarte at pipen var gammel og at han hadde hatt den feid hvert år. Harald spurte om feieren tidligere hadde nevnt sprekker. Selgeren fant at han hadde fått en merknad to år før. Til slutt tilbød selgeren å dekke det billigste tilbudet, og Harald aksepterte.

Hva du gjør og hva du kan ende med

Slik bygger du opp kravet. Først lar du feieren eller en fagperson skrive ned funnene. Deretter innhenter du minst ett skriftlig tilbud på rehabiliteringen. Så melder du fra til selgeren skriftlig, med funn og tilbud vedlagt, og sier hvilket beløp du krever i prisavslag.

Du må dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader ved mangler selv. Selger kan tilby å rette feilen. Du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Kjøper av brukt bolig kan ikke kreve retting, men prisavslag, erstatning eller heving. Når feilen er mindre og kan rettes for en rimelig sum, er heving lite realistisk.

Selgeren kan hevde at du får en bedre pipe enn den du kjøpte, og at det skulle gi fradrag. Om det hensyn får betydning, er en konkret vurdering, og ingen fast prosent kan oppgis. Du kan uansett kreve å få tilbake det det koster å få pipen til det nivået du kunne forvente.

Meld fra innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen (avhendingslova § 4-19), og senest fem år etter overtakelsen. Hva som skjer når pipen mangler dokumentasjon, står i artikkelen om pipe som er rehabilitert uten dokumentasjon. Har feieren underkjent pipen rett etter overtakelsen, se artikkelen om feierens underkjenning. Er pipen ikke omtalt i det hele tatt, står det mer i artikkelen om tilstandsrapporten som utelot pipen. Oversikten er i pilaren om pipe og ildsted etter kjøp.

Kort oppsummert

• Når pipen må rehabiliteres, avhenger dekningen av om det er en mangel.
• Prisavslaget settes normalt til kostnaden for å rehabilitere pipen, dokumentert med tilbud.
• Alder, tilstandsrapport og selgerens kunnskap avgjør om du kan kreve noe.
• Melding til selger innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.